"Закордон нам допоможе". Привертає
Купівля нерухомості – питання, яке хвилює багатьох українців. Багато як і раніше вважають наявність другого будинку-квартири одним з найнадійніших способів збереження капіталу, а інші бачать в цьому можливість непогано заробити – живі гроші, які приносить здача в оренду житла в мегаполісі або, наприклад, в курортному місті, може не тільки повернути вкладені кошти, а й стати джерелом пасивного доходу.
З цієї точки зору відмінною інвестицією є покупка нерухомості за кордоном. Адже з'являється ще одна дуже важлива перевага – можливість абсолютно законної еміграції. Саме ця причина все частіше стає основною при виборі нового житла для українців, будь то будиночок на березі моря або "смарт"-квартира в іншій країні. Тим більше, що багато держав пропонують дуже привабливі умови покупки саме нерухомості, як вкладення чужого капіталу в розвиток свого регіону .
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Є на такі угоди навіть своя " мода " .
"Ще кілька років тому українці купували квартири для відпочинку , наприклад , в Іспанії або Греції . А сьогодні це перш за все питання еміграції чи заощадження капіталу , – кажуть експерти . – Багато хто виїжджає туди , де знаходять роботу – наприклад , до Польщі".
З тонкощами подібних покупок , юридичними особливостями і майбутніми перспективами нам допомогли розібратися експерти в питаннях нерухомості – СЕО агентства з продажу житла первинного ринку Creators.city Валентин Яроменко , керівник практики супроводу бізнесу АТ Juscutum Алла Цимановська , аналітик департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький , менеджер по продаже недвижимости за кордоном Катерина Журавльова , і генеральний директор Orbi Group Іраклій Квергелідзе .
Курорти і гроші на "вхідний квиток"
Якщо кілька років тому був бум на покупку нерухомості в курортній Європі , то зараз українці вщухли .
"Колись вони купували житло після чудово проведеного відпочинку , наприклад , в Іспанії , – розповідає Сергій . – Зараз же такі варіанти практично не розглядаються : співгромадяни воліють просто відпочивати в різних країнах і на різних узбережжях".
Зараз , якщо українці і купують квартири або будинку , то скоріше для подальшої здачі . Так , квартиру до 40 кв . м в курортній Іспанії можна знайти за 45-50 тис . євро , а віллу – за 80-120 тис . При покупці нерухомості в Іспанії , буде потрібно зареєструвати свій Número de Identificación de Extranjero ( NIE , аналог нашого ІПН ) .
"NIE потрібен для відкриття рахунку в банку , а також для реєстрації нерухомості , – розповідає Алла . – Для здійснення угоди вам знадобиться NIE і чек з банку на суму , обумовлену в договорі".
При оформленні доведеться віддати 8-12 % податків . Оскільки Іспанія є країною Євросоюзу , то так званий вхідний квиток , який дає право отримати посвідку на проживання , складе не менше півмільйона євро . Подібна ситуація і з Грецією , але тут " вхідний квиток " коштує вдвічі дешевше – 250 тис . євро . Квартиру такого ж метражу можна знайти за 30-40 тис . і заплатити податків близько 10 % .
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Розглядають українці і квартири в Болгарії , де можна знайти невеликі метри за 25-30 тис . євро . Але , як і у випадку з Грецією , щоб отримати посвідку на проживання , необхідно 250 тис . євро . " В Європі нерухомість розглядають все менше через високий " вхідного квитка " і складнощів з законодавством і оподаткуванням , – розповідає Катерина . – Багатьох покупців лякає мовний бар'єр і своя культура , в яку непросто асимілюватися " .
Втім , здати куплену нерухомість в оренду також буде непросто : в кожній країні існує свій податок на прибуток , а отримати пільги можуть тільки громадяни країни . Крім того , необхідно мати перевірену людину , бажано юриста , який допоможе не тільки розібратися в законах , а й вирішити локальні питання з місцевими жителями .
"Тому все частіше покупці житлової нерухомості з метою інвестиції , маючи достатньо коштів , дивляться в бік Азії : ОАЕ , Казахстан , Туреччина , – каже Валентин Яроменко . – Там ринок дозволяє отримувати високий дохід".
ОАЕ в цьому плані – країна досить дорога , тут вартість апартаментів ( 40-45 кв . м ) стартує від 80 тис . у.о , а ось Туреччина приваблива – апартаменти – студіо ( 45 кв . м ) на березі моря можна купити за 45 -50 тис . у . е . Оформлення документів може зайняти до 6 місяців плюс додаткові витрати ( від 3 тис . євро ) і щорічний податок на нерухомість і її утримання – 1200-1400 євро .
ОАЕ. Ваблять багатьох співвітчизників, але старт тут дорогий. Фото: Flickr.com
Польща і Росія — №1
Як нам розповів Сергій Костецький , українці в останні два роки найбільше купують квартир в Польщі і Росії : " Туди , де вони знаходять роботу і переїжджають – продаючи , найчастіше , свою нерухомість в Україні " .
Купівля квартири в Польщі , на відміну від курортних Греції та Іспанії , вид на проживання не дає , проте істотно збільшує швидкість при його оформленні – особливо якщо є робота або навчання . Попит на нерухомість в цій країні досить високий , тому квартира в столиці обійдеться від 1600 євро / кв . м , в провінції – від 800 євро . При покупці необхідно буде отримати дозвіл від Міністерства внутрішніх справ , яке видається протягом двох місяців . Плюсом будуть родинні зв'язки з поляками .
"Як інвестиція покупка квартир в Польщі не розглядається – скоріше як варіант переїзду " , – говорить Сергій.
Розглядаючи Польщу , важливо знайти грамотних експертів , оскільки є особливості в договорі права власності : або окреме право власності , або кооперативної власності . При покупці квартири всілякі збори і податки можуть скласти 7-9 % від суми угоди .
У Росії квартиру українець може купити , як і будь-який іноземець , на загальних умовах , але податки будуть дещо вищі , ніж для росіян , і нараховуються податковим органом . Купівля нерухомості не дає вид на проживання : його можна отримати після тимчасового , проживши безвиїзно на території РФ не менше трьох років .
Туди, де робота. Багато українців переїжджають до Польщі. Фото: AFP
Грузія — морський берег і прибуток
Все більшою популярністю серед українців користується Грузія і її чорноморське узбережжя , зокрема курортний Батумі . Тісні дружні стосунки двох країн в останні роки сприяли не тільки появи численних грузинських ресторанів на вулицях українських міст , а й інтересу співвітчизників до апартаментів на березі моря .
"В середньому ми робимо 200-250 угод на місяць , – каже Іраклій Квергелідзе , – Україна – одна з країн – лідерів з купівлі готель – апартаментів".
Грузія виглядає особливо привабливою завдяки простому процесу оформлення нерухомості .
"Щоб купити апартаменти в кредит або за повну вартість , необхідно мати два години вільного часу і 190 ларі ( близько 2 тис . грн ) – розповідає Іраклій . – У цю суму входять всі податки і виплати . Оскільки наша країна поборола корупцію і максимально спростила законодавство і податкове навантаження як для резидентів , так і для іноземців – ніяких прихованих виплат бути не може".
При оформленні необхідно надати тільки паспорт – додаткових довідок , кодів або рахунків в банку не потрібно . Подальших витрат – податку на нерухомість , податку на прибуток , пенсійного збору і т . д . – теж немає : в Грузії всього 9 податків , і відносяться вони швидше до великого бізнесу .
Купивши житло в цій країні на суму понад 35 тис . євро , ви автоматично отримуєте вид на проживання : це найбільш " дешевий " і доступний " вхідний квиток " в європейську країну на сьогодні . Крім того , Грузія – православна країна пострадянського простору , і немає мовного бар'єру : багато місцевих знають російську , але молодь говорить переважно на грузинській .
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Один з найбільших забудовників як всієї Грузії, так і Аджарського регіону, пропонує апартаменти готельного типу – квартирні номери з подальшою їх здачею або проживанням. Оскільки житло будується в готельному комплексі, можливий "повний пакет" послуг – від утримання до супроводу орендарів і отримання прибутку. Іншими словами, це сучасний варіант прибуткового будинку. Але, не дивлячись на досить поширений подібний продукт за кордоном, українці з ним не знайомі: у нас тільки почали говорити про можливість будівництва таких будинків.
За словами Валентина Яроменка , " на українському ринку первинної нерухомості такі пропозиції – поодинокі випадки , і я не чув про успішно реалізовані проекти . Ринку потрібний один успішний кейс , а до тих пір менеджмент великих гравців не стане ризикувати і брати на себе відповідальність за подібне . Надія – на молодих і гнучких девелоперів , які ризикнуть продавати інвест – продукти , а не квартири".
У Грузії ж подібні проекти приносять стабільний дохід вже кілька років поспіль , і досвід настільки успішний , що дозволяє зводити апартамент – готелі сотнями . Так , на сьогодні іноземцям продано вже більше 11 тис . квартир , які приносять прибуток . За словами Іраклія Квергелідзе , окупність такого вкладення – 3-4 роки , а в подальшому стабільний дохід .
Купити апартаменти " під ключ " ( бл . 35 кв . м ) з ремонтом , технікою , меблями і декором – " в'їжджай і живи " – можна від 50-70 тис . у . о . Вартість залежить як від метражу , так і від виду на море і висотності . Можлива покупка в кредит ( від 8,4 до 9,7 % – кредитна ставка , в залежності від початкового внеску ) або за повну вартість . Оскільки зазвичай кредитує не банк , а забудовник , то ніяких довідок про доходи і т . д . Не потрібно : у разі недотримання умов кредитування забудовник просто забирає житло .
"В основному купують для пасивного доходу , – говорить Іраклій . – Апартаменти здає керуюча компанія по 70 у . о . на добу , з укладенням договору з клієнтом , вона ж несе відповідальність за збереження майна . При бажанні господар може приїхати в будь-який момент , але повинен попередити за добу".
Як правило , компанії, що управляють за свої послуги беруть 9 % з прибутку на місяць . Плюс витрати на утримання ( прибирання території і т . д . ) – 2 у . е . за кв . м .
Батумі. Перетворився в сучасний курорт буквально за 10 років. Фото: Т. Шагінян
Не потрапити в халепу: юридичні тонкощі
При покупці апартаментів, вілли або земельної ділянки за кордоном важливо розуміти, що з законодавством країни і його підводними каменями доведеться стикатися не тільки на етапі оформлення угоди, а й в подальшому – щоб обслуговувати придбання. Так, майже у всіх країнах існує податок на нерухомість, податок на прибуток (у разі подальшої здачі в оренду), і багато так званих прихованих витрат, які "спливають" пізніше. Тому для початку знайдіть не тільки місцевого юриста, а й людей, які вже купили собі будинок в уподобаній вами країні (ідеально – в тому ж місті). Багато пишуть на форумах в інтернеті, де можна знайти не тільки інформацію, але і корисні контакти. Знову ж варто пам'ятати, що квартира в ОАЕ і квартира в Іспанії – це зовсім різні закони, порядки і особливості: в мусульманських країнах існують суворі обмеження, які чужі християнам.
Втім , будуть потрібні не тільки знання законів чужої країни , а й особливості українського законодавства . Як нам пояснила Алла Цимановська :
"Одним з каменів спотикання покупки нерухомості за кордоном є переказ коштів для покупки нерухомості. Виною цьому – обмеження на переказ коштів для однієї фізособи в розмірі $ 50 тисяч в рік. Для здійснення угоди понад $ 50 тисяч використовуються наступні схеми: гроші переводять кілька фізосіб (наприклад, мама і син); покупка нерухомості в розстрочку; проведення операції через юридичну особу, т. к. обмеження на переказ грошових коштів в розмірі $ 50 тисяч діють тільки для фізосіб. Але в останньому випадку ви втрачаєте право на отримання ВНЖ, а натомість купуєте нові податкові зобов'язання. Слід знати, що всі ці варіанти вимагають підтвердження легальності походження коштів ".
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Перш , ніж купити квартиру , незалежно від країни , експерти рекомендують ретельно перевірити документи на власність , відсутність заборгованості , обтяжень , законність спорудження . Особливо це важливо при покупці " вторинки " у таких країнах , як Іспанія чи Греція .
"Сама покупка ділиться на 2 етапи, – пояснює Алла, – вибір нерухомості і оформлення угоди. Оформлення угоди по своїй суті не відрізняється від укладання угод купівлі-продажу в Україні. Так, для покупки нерухомості в Україні продавець зобов'язаний надати: документ про право власності, паспорт, ІПН, висновок про оцінку вартості нерухомості, технічний паспорт і довідку жеку форма №3. Також можуть знадобитися додаткові документи – дозвіл органів опіки, свідоцтво про шлюб (розлучення), згода подружжя на здійснення угоди, доручення тощо. При оформленні угоди купівлі нерухомості за кордоном також варто враховувати особливості ринку і місцеве законодавство. Наприклад, в Іспанії незаконно побудовані об'єкти нерухомості, що підлягають знесенню на підставі закону, обов'язково будуть знесені, тоді як в Україні цей механізм не працює ".
Купити нерухомість – мало , за нею ще потрібно надалі стежити .
"Не варто забувати про безпеку вашого активу : страхування нерухомості добре підходить для цього . У разі здачі нерухомості в оренду , рекомендуємо мати довірену особу, яка буде доглядати за вашим майном ( наприклад , сумлінні сусіди ) " , – радить юрист .