Хаос на ринку нерухомості: експерти пояснили, чого чекати від цін на квартири

Забезпеченість житлом в нашій країні – одна з найнижчих в Європі , ажитловий фонд в Україні сильно застарів. Наприклад , в ЄС на кожного жителя припадає 40 м² житлової площі , в Україні – трохи менше 24 м² .

А ось за темпами будівництва країна вже обганяє Європейський Союз – 2,9 нових квартир на 1000 осіб в Україні – проти 2,8 в Європі . Але будинки будуються , а квартири в них люди все – таки не купують , відзначають аналітики порталу M2bomber.

"Це і є причиною того хаосу в сфері нерухомості", – вважають експерти.

Ситуація помітно впливає на ціни на ринку новобудов. Так, з квітня до середини літа-2018 ціни на столичні новобудови потроху падали, а потім піднялися знову. З липні медіанна вартість нових квартир становила 22 280 грн/м², у вересні ж "медіана" досягла позначки 24 000 долл/м², і залишається такою донині. Ціна м² в доларах також виросла до осені, але теж не набагато (864 дол/м² зараз проти 833 дол/м² в липні).

"Разом з тим, будкомпанії і так втрачають в прибутку, продаючи нове житло. За оцінками Мінрегіону, вартість будівництва 1 м² в Києві – близько 13 000 гривен. Додамо сюди інші витрати забудовників, наприклад, на придбання земельної ділянки, на забезпечення роботи відділу продажів , на рекламу і маркетинг тощо. У підсумку вийде, що зведення одного м² в Києві навряд чи обходиться будкомпаніям дешевше 15 000 гривень. а якщо так, то виходить, що в Дарницькому районі нові квартири продають не набагато дорожче, а в Деснянському – навіть дешевше собівартості ", - відзначають експерти.

Фахівці бачать кілька варіантів подальшого розвитку подій:

1. Замороження будівництв . Зменшення прибутковості – це великий удар для невеликих і молодих будкомпаній , у яких зовсім мізерна " фінансова подушка " . Не отримавши очікуваний дохід від продажу квартир , такі забудовники , ймовірно , не зможуть закінчити об'єкти, що зводяться . І в українській будівельній кризі " виживуть найсильніші ".
2. Подальше скорочення метражу квартир . У нових будинках і так більшість квартир – однокімнатні . Багато з них мають площу 25 м² , 23 м² , а то і менше . Можливо , на ринку з'явиться ще більше таких малометражок.
3. Інфраструктурний колапс і " будівельне шахрайство " . Хоч сьогодні новобудови продаються погано , а знижувати ціну м² вже нікуди – забудовники , як і раніше прагнуть отримати прибуток , близький до запланованого . І нерідко його " відбивають " іншими способами . Наприклад , економлячи на матеріалах і на будівництві інфраструктури . Тобто , нові будинки з'являються , а ось школи , лікарні , дитячі установи і т.д. – ні. 

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ

• В Україні потрібно зносити цілі мікрорайони хрущовок – експерт

"На тлі проблем масової забудови, старий житловий фонд виглядає цілком виграшно. Тут вам і обжиті райони, і усталена інфраструктура, близькість магазинів, шкіл, дитсадків і поліклінік", – кажуть експерти.

Якщо ж говорити про вартість, у вторинної нерухомості щодо гривні ситуація така ж, як і у новобудов: влітку ціни опустилися, а восени піднялися. У вересні ціна підскочила до 26 800 грн/м², але в листопаді вторинне житло вже трохи подешевшало – до 26 592 грн/м². Вартість "вторинки" у доларах істотно не змінилася: сьогодні вона дорівнює 957 дол/м², і приблизно такою ж була в квітні. Влітку ж курс гривні впав, а разом з ним і ціни (вторинна нерухомість продавалася в середньому за 933 дол/м²).

"Якщо дивитися в цілому – то ціни на вторинне житло не є такими вже низькими. Особливо враховуючи той факт, що проблеми старого фонду очевидні: незважаючи на розвинену інфраструктуру, будівлі радянської споруди через кілька десятків років підуть під знесення. Уже сьогодні близько 7% будинків в Україні – непридатні для життя. Та й покупці, які неохоче купують квартири в новобудовах, на вторинну нерухомість "задивляються" ще рідше", – підкреслюють фахівці.

"Але незважаючи на все це, зменшувати ціни продавці "вторинки" не поспішають. В принципі, це логічно: ніхто не хоче продавати квартиру дешевше, ніж її купили. Також власникам хочеться "відбити" гроші за проведений ремонт. В результаті отримуємо цікаву ситуацію: нове житло навряд чи буде дорожчати і можливо, навіть подешевшає – а ось "вторинка" навряд чи впаде в ціні. Причина проста: забудовники орієнтуються більше на купівельну спроможність людей – адже будкомпаніям потрібно швидше отримати гроші і вийти в плюс, щоб закінчити зведення інших про

Нагадаємо, раніше повідомлялося, що в Києві за півроку серйозно подорожчала оренда житла. Оренда однокімнатної квартири підвищилася на 13 % , двокімнатні подорожчали на 18 % , а трикімнатні – на 25 % .