Незважаючи на зниження активності на ринку нерухомості, продавці
Ринок нерухомості любить тишу і порядок. "Якщо на дворі криза, ви думаєте про те , як вижити , – говоритьдиректорАН " Сітікон " Едуард Бразас . – А зовсім не про те , щоб купити нову квартиру".
Судячи за даними Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ ) , в березні кількість угод на ринку нерухомості ( за всіма основними напрямками – продажу квартир в новобудовах , "вторинки" , оренди житла ) порівняно з березнем минулого і позаминулого років впало приблизно в 5 разів . Більше того , воно різко обвалилося навіть порівняно з початком цього року , хоча завжди самим " мертвим" місяцем вважався січень, а до приходу весни активність різко йшла вгору.
Точних даних за підсумками квітня у фахівців АФНУ ще немає, але , судячи з відгуків ріелторів , і цей місяць їх не радував : активність покупців більше не стала. Однак , за даними компанії SV Development , в Києві кількість угод трохи виросло в порівнянні з березнем : так , на вторинному ринку в квітні було скоєно 311 угод купівлі -продажу замість 255.
ЦІНИ.За законами жанру, різке зниження активності на ринку має майже автоматично призводити і до обвалу цін. Але тут не все так очевидно. По-перше, як говорить ріелтор Олександр Сокол, частина продавців "законсервувала" свої спроби продати квартири, знявши їх із експозиції – адже все одно продажів немає. По-друге, як указує Едуард Бразас, який сенс продавцям обвалювати ціни, коли все одно немає продажів? Та й куди їх обвалювати, якщо і в минулі роки вони були досить низькими, і фахівці час від часу починали говорити, що ринок досяг свого цінового дна. Продавці розуміють, що нинішня ситуація на ринку викликана виключно політичними і навіть зовнішньополітичними причинами, які, як ми всі сподіваємося, в осяжному майбутньому можуть бути усунені і все повернеться на звичні місця. А значить, зросте і попит.
Ось чому ціна пропозиції з початку року по кінець квітня "просіла" всього на 5-10%. З іншого боку, зазначає Бразас, при цьому цінові очікування покупців, на відміну від початку року, становлять приблизно мінус 20-30% від середньої ринкової ціни. Тобто, якщо квартири якогось класу продаються за $ 100 тис., то покупці шукають такі ж за $ 80 тис. У результаті ціни реальних угод йдуть вниз. Причому, судячи з даними SV Development, з початку січня по початок травня на вторинному ринку ціни у всіх найбільших містах України знизилися приблизно на 25%. Втім, президент АСНУ Сергій Злидень вказує, що кількість угод зараз занадто мало, щоб можна було робити дійсно обгрунтовані статистичні висновки.
НА ЩО ЧЕКАТИ: цього року краще не стане
Щоб ринок почав працювати хоча б так мляво , як в останні 2-3 роки , необхідно кілька факторів. Спокійна ситуація в країні – необхідна, але не єдина умова для цього. "Уряд повинен отримати ті деньги, які обіцяють міжнародні інституції – економіка повинна почати працювати. Так що раніше наступного року позитивних змін чекати не варто", – вважає Едуард Бразас.
За оптимістичним прогнозом фахівців АФНУ на 2014 рік, кількість угод залишиться приблизно на теперішньому рівні, ціни пропозиції будуть відносно стабільні, а зниження цін реальних угод відбуватиметься за рахунок зростання глибини торгу. Є й умовно песимістичний прогноз: кількість продажів катастрофічно впаде – сьогодні відбуваються в основному спекулятивні угоди і покупки в дешевому сегменті. Падіння цін у доларах складе до 20%. На думку Едуарда Бразаса, більш реальний варіант, коли ціни стабілізуються в гривні. Втім, це не найгірший результат – він заснований на досить оптимістичному припущенні, що нам вдасться уникнути різкого загострення ситуації на Південному Сході і відкритого збройного протистояння з Росією. Немає сенсу прогнозувати, що буде з ринком при несприятливому розвитку ситуації.
ВІД ХРУЩОВОК.За словами Едуарда Бразаса, активізація ринку почнеться з самих бюджетних варіантів. Дешевше хрущовок нічого немає, і коли двокімнатна квартира коштує $ 50 тис. (дешевше нової однокімнатної), для звичайного покупця всі недоліки цього житла перестають мати значення. З іншого боку, вказує Олександр Сокол, досвід 2009-го показав: може виявитися і так, що жорстко обмежені в засобах покупці можуть просто піти з ринку. А ті, у кого є гроші, стають більш примхливими і намагаються купити нове житло. Загалом, все залежатиме від того, за яким сценарієм розвиватиметься нинішня криза і які верстви населення постраждають від нього найбільше.
У ЩО ВКЛАДАТИ ГРОШІ
Як зауважують фахівці, зараз нерухомість купують в основному для того, щоб перепродати її після підвищення цін. Але це заняття не для дилетантів. "Спекулянт на ринку нерухомості – це людина, яка з ранку до вечора займається тільки цим", – говорить Едуард Бразас. Крім того, квартири в багатоповерхівках зазвичай не володіють тим потенціалом зростання цін, який виправдовував би спекулятивні вкладення в них. Доброю дальньої перспективою Сергій Злидень вважає покупку нерухомості близько великих міст, особливо в зоні 30-70 км навколо Києва. Тут дуже багато покинутих будинків з ділянками, які сьогодні можна купити майже за безцінь. "Вони – як антикваріат: з часом дорожчають", – говорить експерт. Але, як і у випадку з антикваріатом, тут, щоб не прогоріти, потрібно або бути знавцем ринку, або користуватися порадами такого.