Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не "над златом чахнет", а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с "первички", здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен на некоторые новострои в среднем на 1 % — это лишь "отрыжка пресыщения", надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.

Владимир Благодарный, исполнительный директор ассоциации риелторов Одессы и Одесской области считает, что строительные компании не будут снижать цены. "Стройматериалы дорожают, электроресурсы тоже, топливо в том числе — так что тенденций снижения можно не ждать. Тех сумасшедших прибылей застройщиков, которые они себе накручивали раньше, нет. Сейчас ими перекрываются расходы. И, на мой взгляд, даже при учете падения продаж по новостроям, строители не будут снижать цены, потому что иначе попадут в минус. Застройщики пока ждут стабилизации и проводят акции по привлечению клиентов, а также повышают качество услуг".

Олег Никифоров, управляющий маркетинговой компании RDC, также считает, что цены за последние два месяца не снижаются. "По некоторым объектам стоимость повышается на $10—20, однако спрос потребителя не растет. Динамика на снижение спроса и увеличение цены в принципе сохранилась, только в июле — меньше падает спрос и меньше растут цены. Однако ситуация застоя все равно продолжается. На это накладывается еще и застой сезонный — сейчас пора отпусков. Думаю, что в августе, ближе к сентябрю, будет оживление спроса. Тот пик, который был в мае-июне, когда значительная часть строящихся объектов была заморожена, прошел, сейчас все приостановленные стройки начали работать. А некоторые объекты достраивают достаточно активно, в том числе выводятся новые дома на рынок. Судя по всему, компании-строители, чтобы найти средства помимо выручки от проданных квартир, используют другие каналы: берут кредиты у банков, привлекают заемные деньги от частных компаний и инвесторов, используют доходы от девелопмента. И если вдруг такая ситуция продлится еще два года, то это перераспределение средств приведет к тому, что строительных компаний в Одессе не останется. Если говорить о мелких компаниях, то еще два-три месяца подобного затяжного кризиса — и они могут разориться", — прогнозирует Олег Никифоров.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ОДЕССЕ

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (средняя цена в тысячах долларов за квартиру)
1 2 3
Киевский 60-75 75-115 77-130
Малиновский 55-75 65-100 75-130
Приморский 70-105 80-120 130-180
Суворовский 45-55 62-75 70-110

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК (средняя цена в долларах США за квадратный метр)

1 2 3

Киевский 1000 -1600 1100-1600 900-1500
Малиновский 900-1500 1200-1400 1100 -1500
Приморский 1500-2300 1500-2000 1500-2000
Суворовский 1000-1100 1100 1100-2000

*Данные: независимый портал "Недвижимость", риелторские фирмы. Расчеты "Сегодня"

ВЫРУЧАЮТ БОГ И "КРУТЕЛИКИ"

Косвенным свидетельством падения спроса на "первичку" стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы "гнать этажи". Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.

Сергей Н.: "Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в 2—3 раза меньше. Думаю, у них появились трудности с реализацией".

Александр П.: "Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят".

"ВТОРИЧКА": ХРУЩЕВКИ ДЕШЕВЕЮТ

Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30—50%, снижение числа покупок на "вторичке": спрос упал, очевидно, надолго. Но тем не менее большинство риелторов ждет, что к сентябрю ситуация улучшится, так как пройдет время отпусков и сделки активизируются. Тем более что ситуация с кредитованием разрешилась: желающих кредитуют, пусть и по завышенным ставкам, — в среднем под 13%.

Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $1—1,5 тыс., а на "двушке-трешке" — $2—3 тыс. И этого мало, придется больше уступать, утверждают опрошенные "Сегодня" риелторы.

По словам Ирины Орлянской, риелтора АН "ТВ Дом", на фоне застоя кое-где уже наблюдается тенденция падения цен. " В Суворовском районе однокомнатную квартиру можно найти за 43 тысячи. Цена на хрущевки упала на 20% . И даже в центре города можна купить квартиру по тысяче за квадратный метр"

Однако Владимир Благодарный, исполнительный директор Ассоциации риелторов Одессы и Одесской области, считает, что у большинства риелторских компаний, по сравнению с тем же июнем, движение пошло: " В июле была замечена активность, хотя некоторый застой остался. Сейчас такое время, когда спекулятивные сделки уже практически ушли — квартиры покупают для своих нужд. Люди больше не вкладывают деньги в недвижимость, а если вкладывают, то только в коммерческую с целью получения дохода, например, чтобы сдавать в аренду. Цены же не падают — они стабильные, на некоторые объекты даже есть маленький подъем. Есть небольшое снижение цен на хрущевки на том же Таирова и Черемушках, но это не глобальное падение. Например, на проспекте Шевченко речь о снижении цен на хрущевки не идет, потому что цена складывается из местоположения дома. Нет тенденций к тому, что будет обвал, тем более что сейчас руководители компаний объединяются для того, чтобы улучшить качество услуг и профессиональную подготовку. На мой взгляд, август будет такой же, как июль".

ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ

Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, — давно актуальна в Одессе. Однако вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно. И уже сейчас можно наблюдать снижение цен по некоторым направлениям.

За июль цена участков в 20—50-километровой зоне от Одессы упала на 1—3%, правда, не везде. Например, Царское Село, Совиньон и Санжейка — всего лишь "замерзли".

По мнению Степана Коваленко, риелтора по загородной недвижимости АН "ТВ Дом", цены в июле снизились. "Процент цены на землю не повышается, а в какой-то мере снижается, покупателей все так же мало, поэтому на рынке и появляются интересные предложения. К примеру, в Зеленом Гае цена упала в связи с тем, что там не проводятся коммуникации — на этом участке сейчас выставлено очень много земли. Что касается районов, где есть коммуникации, то там возможно и повышение. Остается хорошая покупаемость в Савиньонах-1 и 2".

Поединцев Евгений Николаевич, директор представительства АН "Атланта", считает, что в зоне 30 км под Одессой участки не дорожают и цены остаются стабильными. "Люди, которые хотят продать, сейчас хорошо уступают — на 10—20%. Вообще же активность рынка, по сравнению с прошлым годом, упала на 50%. Продаются подешевевшие на 10—20% участки и частные дома размером около 200 метров общей площади".

На рынке почти год уже нет перекупщиков, объекты смотрят люди, которые действительно хотят проживать в том или ином районе, они приобретают недорогие участки для строительства или готовые дома. "На мой взгляд, в августе изменений не произойдет, — продолжает Поединцев. — Активность увеличится где-то ближе к сентябрю, а сейчас время отпусков и проблемы с недвижимостью откладываются на второй план. Кроме того, очень сказывается, что в последнее время все стали очень зависеть от кредитования. Получить кредит на землю становится сложнее. Банки, которые еще остались на рынке, стараются тщательней оценивать землю. Предложений в течение года стало на порядок больше, а те продавцы, которые хотели заработать деньги, сильно переживают. Ведь цена на землю не поднимается, так что многие остаются без навара и продают участки. Предложений много, но они не подкреплены покупательским спросом. Если и дальше получать кредиты будет проблематично, то уровень цен упадет на 5—15%".

ПОЧЕМ УЧАСТКИ НА ОДЕСЧИНЕ
ПОСЕЛОК ИЮЛЬ ИЮНЬ РАЗНИЦА
Червонный Хутор 8 – 10 8 – 20 – 5
Царское Село – 1 25 – 35 25 – 35 0
Царское Село – 2 16 – 20 22 – 30 – 8
Савиньон-1 35 – 55 38 – 55 – 1.5
Савиньон-2 30 – 40 28 – 35 +2
Люстдорф 20 – 35 23 -35 – 1.5
Зеленый гай 13 -15 12 – 15 0
Санжейка 10 -25 15 – 25 0
Золотая Горка 10 -15 10 -14 0

Завлекалочками оказались объявления в газетах и Интернете о том, что сдаются "единички" по $300—350, а "двушки" — по $380—400. Звонишь — и оказывается, что такая квартира "только что ушла". Взамен предлагают варианты минимум на $100—150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в Одессе. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные "Сегодня" риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире.

Инна Викторовна, начальник отдела аренды второго Киевского филиала АН "Президент", считает, что на данный момент на рынке востребована посуточная аренда и дешевое долговременное жилье, которого нет. "Так как сейчас очень много отдыхающих в городе, снимают дома поближе к морю. Под долговременную аренду, как всегда, востребованы однокомнатные квартиры. Сейчас цена на "единичку" стартует от 400 долларов, с хорошим укомплектованием — это не менее 600. Двухкомнатные сейчас идут по $450 —500, высокий уровень — за $700, "трешка" потянет 550 — 700 долларов в месяц. В основном, снимают жилье студенты, отдыхающие и приехавшие на заработки. И ближайшее затишье цен я предвижу на период зимы и осени. А вот к августу цены не изменятся", — заметила она.

НЕ ВИНОВАТАЯ Я, ОН САМ ПРИШЕЛ!

Михаил Романцов редактор рубрики "Твое жилье"

Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма "Бриллиантовая рука" лезла в заголовок, я от нее отмахивался — сами видите, кто победил...

Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые "под заказ" пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так... Разве что провинциалы, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен — как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над голововой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.

Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье — хоть "беушное", хоть в новострое — те, кто пашут от зари до зари, значит — "все гнило в Датском королевстве". Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.

Анна Фомина, Михаил Романцов, Наталья Шпикирлина