Ринок землі: обмежувати треба не коло покупців землі, а сферу її використання

Хто б не став новим президентом України, йому неминуче доведеться запускати ринок землі – зволікань вже не потерпить світове співтовариство, а інвестиційний клімат України навряд чи зможе витримати цей тягар ще один термін. Питання в тому, як саме буде виглядати ринок землі, у якому вигляді буде ухвалено "Закон про обіг сільгоспземель", який, власне, й легально створить цей ринок.

Ключові питання, що потребують вирішення – це те, чи будуть існувати обмеження щодо того, хто зможе купувати або продавати сільгоспземлю. І кого саме вони мають торкнутися.

Якщо говорити загалом, то будь-які обмеження щодо того, хто і що зможе купити, – це напівміри, які заводять покупців і продавців в світ "сірих" схем і створюють для корупціонерів шпаринку для заробітку.

Але давайте розберемо по порядку найпопулярніші версії обмежень.

Перше обмеження, яке обговорюють у різних колах – продавати землю тільки фізичним особам. Але давайте чесно: таке обмеження є несерйозним та нікого насправді не захистить. Землю формально "записуватимуть" на якихось людей, які навіть знати про це не будуть. Або ж один раз їх привезуть для укладання угоди і потім людина не буде мати жодних зв'язків з цією ділянкою. У кращому випадку такими ось власниками будуть співробітники агрокомпаній. Номінальні власники у землі будуть одні, а реально володіти нею – зовсім інші. І це логічно, тому що фізосіб, які будуть готові купити хоча б 150 гектар імовірно по тисячі доларів, в країні дуже небагато, а щоб людина при цьому ще й займалася сільським господарством, таких і взагалі майже немає.

У підсумку ми отримаємо тисячі нібито власників землі, контролювати яких держава не зможе, а гроші, які могла б отримати держава від юросіб, будуть витрачені на обхід схем.

Тому, я впевнений, що відкривати ринок потрібно одночасно і для юридичних, і для фізичних осіб.

Друге – обмеження за розмірами. Якщо землю продаватимуть по 100-200 гектарів "в одні руки", це буде цікаво лише локальним гравцям. З одного боку, це непогано, – тому що вони отримають можливість брати кредити під землю, розширюватися і будуватися. З іншого боку, не буде крамоли, й якщо такого обмеження не буде і землю дозволять купувати і іноземцям.

Те, що іноземці скуплять всю землю й українці жебракуватимуть – це чиста маніпуляція. Чомусь квартири і землю під забудову китайці та індуси у нас не скупили. Так і з землею – вони ж не вивезуть наші чорноземи до інших країн. Навпаки, вони будуватимуть тут підприємства, створюватимуть робочі місця і платитимуть податки. Україна тільки виграє від цього.

Звичайно, якщо землю дозволять купувати іноземцям, ціни на неї зростуть сильніше, якщо такого дозволу не буде, і нашим компаніям не завжди буде вигідно землю купувати. Але для цього і є держава, яка може створити земельний банк, що буде регулювати ціни, викуповувати землю, здавати її в оренду. Тобто, фактично цей Земельний банк буде діяти як Аграрний Фонд або як НБУ.

Тим не менше, окремі обмеження і чіткі правила гри на ринку потрібні. Земля має бути оцифрована, інвентаризована, мати чіткий статус, агрохімічний паспорт, де буде вказано, чиєю, якою є ця земля. А держава повинна встановити чіткі правила гри і створити зрозумілу систему оцінки ділянок з урахуванням логістики, якості землі та інших характеристик. Потрібно спростити систему обміну ділянок, щоб створити великі масиви, тому що інакше земля не буде приваблива для серйозних інвесторів. Зараз схема дуже складна і простіше обмінятися землею "на словах", що потім викликає і для власників, і для орендарів ще більші проблеми.

Крім того, при створенні ринку мають бути дотримані права орендарів, адже оренда – це право власності на обмежений період і його необхідно поважати.

Обмеження повинні діяти і тоді, коли мова про зміну цільового призначення. Якщо людина придбала, скажімо, ліс, але він знаходиться в таких умовах, що можна вирощувати, наприклад, кукурудзу (умовне Полісся), то він може почати викорчовувати ліс. Другий варіант – людина купила землю сільгосппризначення, але там є корисні копалини. І людина викопала кар'єр, добула на ній копалини, а що потім буде з цією землею, її не турбує. Такі випадки потрібно прописувати в регламентах – як цю землю можна використовувати, розробляти, рекультивувати. Можливо, держава взагалі має викуповувати такі землі, як і землі, де можуть бути прокладені дороги, мости і т.д. Навіть за підвищеною ставкою, щоб власники могли купити собі землю в інших місцях. А потім вже сама держава буде здавати ці землі вже не з цільовим призначенням під сільське господарство, а саме під розробку надр, прописуючи технології відновлення.

Нарешті, держава повинна зробити сильними гравцями територіальні громади, надавши їм повноваження і можливості створювати локальні земельні банки, які вони зможуть здавати в оренду.

По-перше, це допоможе продати землю тим людям, які володіють 5-10 гектарів, і яким самотужки складно знайти покупця-комерційну компанію. ОТГ може купити цю землю і здавати її або працювати на землі самостійно. Таким чином ОТГ отримає можливість отримати гроші для розвитку, накопичувати землю і далі з нею щось робити. Крім того, маючи пул землі, ОТГ зможуть залучати під заставу землі на свої проекти кредити. А значить, всі будуть у виграші – і громада, яка отримала резерв чи фінансовий ресурс, і людина, яка продала землю. А потім, в майбутньому, такий масив землі може бути виставлений на ринок.