Почем земля в Украине: мораторий убавит проблем (инфографика)

Во вторник Рада конституционным большинством голосов (309 — за) продлила мораторий на продажу земель с/х назначения еще на год — до 1 января 2017-го. Нардепы проголосовали проект изменений в Земельный кодекс авторства нардепа от БПП, главы профильного парламентского комитета Тараса Кутового и других. Примечательно, что именно у президента еще весной подняли вопрос возможной отмены моратория и даже провели серию круглых столов и пресс-конференций, выступая за старт продажи украинских черноземов. Мол, кто-то должен разрубить этот гордиев узел за 15 лет существования моратория. 

ПИАР. Но ближе к местным выборам многие партии включили обещание продлить запрет продажи с/х земель в свои программы и сделали на этом неплохой пиар. В итоге под куполом, в СМИ и обществе поднялась такая шумиха, что не продлить мораторий было уже невозможно. Выступая во вторник вечером в Раде, глава фракции БПП Юрий Луценко так и сказал: "Мы выступаем за отмену моратория на продажу. Но, чтобы снять все политические спекуляции, мы готовы продлить его еще на год, поручив Кабмину разработать проект о рынке земли". Впрочем, и у президента, и под куполом согласны: в нынешней плачевной для экономики ситуации отмена моратория приведет к скупке с/х земель монополистами за копейки, а народ оставят ни с чем. Ведь, по статистике, 80% паев находятся в собственности пенсионеров (см. инфографику), чье материальное состояние оставляет желать лучшего.

ЗАКОНЫ. По словам Кутового, за неделю до голосования в Раде 22 из 30 членов его комитета поддержали продление моратория: "За 15 лет его существования вопрос настолько заполитизировали, что забыли о реальных проблемах крестьян, которым в свое время раздавали эти земельные паи". Но главная проблема не в снятии или продлении моратория как такового. Проблема — в отсутствии Земельного банка и Аграрной биржи, а также закона о рынке земли. Разработку последнего до 1 марта 2016-го профильный комитет ВР перекинул на плечи Кабмина. Арсений Яценюк, в свою очередь, передал эстафету Минэкономразвития и МинАПК. Правда, там пока, насколько известно, даже не приступали к разработке проектов.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

ПОД КУПОЛОМ. В Раде мнения разделились. В НФ еще в сентябре предлагали продлить мораторий на год, а за это время потренироваться продавать паи в какой-нибудь области. Их идею высмеяли в "Батькивщине" и Радикальной партии. Там настаивали на продлении моратория минимум до 2020-го. Так как, по их мнению, РФ через подставных лиц может скупить черноземы за бесценок. То же касается украинских миллионеров-аграриев. Замглавы фракции БПП Игорь Кононенко, как и вся фракция, — против продления моратория. Мол, и сегодня владельцы крупных украинских агрохолдингов скупают паи у крестьян. Точнее, не скупают, а берут в долгосрочную аренду также за копейки, чтобы выкупить после отмены моратория. В "Самопомочи", как всегда, заняли нейтральную позицию: мораторий отменять можно, только когда в Украине запустят полноценный рынок земли. Остальные, внефракционные и нардепы из других депутатских групп, просто плывут по течению.

ФЕРМЕРЫ: "У нас нет доступа к кредитам"

В правительственном квартале свое мнение по вопросу моратория на продажу с/х земель. "При существующей законодательной базе у нас с 2016-го заработает не рынок земли, а базар земли (если бы мораторий не продлили. — Авт.)", — заявлял премьер. Но даже после принятия закона о рынке земли этот "базар" никуда не исчезнет. До 2015-го действовала норма о собственности на земельные участки — не больше 100 га "в одни руки". "Но даже если оставить ограничение, закон разрешает создать акционерное общество с сотнями соучредителей, — говорит "Сегодня" глава фермерского хозяйства на Черниговщине Алексей Бутенко. — Наше хозяйство арендует 2000 га земли у селян — бывших колхозников. И даже если власть разрешит продажу паев, и собственники согласятся мне их продать, выкупить их я не смогу — у меня нет столько денег, а брать кредиты дорого".

По данным социсследований, 42% собственников паев, получающих за них ренту, в глаза не видели своей земли. Алексей Бутенко, к примеру, гектар пая в год арендует за 2000 грн. По данным тех же соцопросов, средняя величина пая в Украине в одних руках — 3,25 га. То есть его можно арендовать за 6500 грн в год. Расчет показывает: если продать пай по нынешней средней цене в $1075 за га, получается более 84 тыс. грн на руки сразу, это доход почти за 13 лет! Который можно приумножить, положив эти деньги на депозит в надежный банк. Поэтому, по словам вице-президента Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Николая Стрижака, вполне вероятно, что массовые продажи паев после отмены моратория будут. Чтобы избежать негативных последствий, эксперты советуют правительству вместе с профи из банковского сектора разработать программу льготного кредитования малого и среднего бизнеса. "Чтобы фермерские хозяйства смогли брать кредиты в банках на строительство теплиц, животноводческих ферм под залог земельных участков, которыми они владеют", — говорится в отчете проекта "Аналитическая платформа АПК".

Земля. "Будет не рынок, а базар".

НУЖНЫ ДОТАЦИИ ИЗ БЮДЖЕТА

Премьер оппозиционного правительства Борис Колесников и вовсе считает, что мораторий на продажу земель с/х назначения нужно было продлевать не на год, а минимум на лет 10. А цена аренды одного гектара должна быть на уровне 2 тыс. грн, а то и выше. Это позволит жителям села, которые составляют треть населения Украины, получать фактически еще одну пенсию. Ведь сегодня украинские черноземы — одни из самых дешевых в мире. Гектар земли в Германии стоит $18 тыс., в Польше — $8 тыс., в США — $9 тыс., а в Украине — всего $650. "Сельское хозяйство требует дополнительных финансовых вливаний, внедрения новых стандартов, материально-технического обновления, разработки земельного кадастра (который заполнен всего на 15%. — Авт.), и только после этого можно переходить к товарно-денежным отношениям в земельной сфере. Мы не можем допустить, чтобы распродажа земли стала очередным фактором напряженности в обществе и углубления расслоения страны по имущественному признаку", — уверен Борис Колесников.

Программа деятельности оппозиционного Кабмина предполагает предоставление субвенций из госбюджета в размере 1000 грн на 1 га обрабатываемой земли. "При затратах на 1 га 3000—3500 грн можно напрямую компенсировать 25—30% расходов сельхозпроизводителей. Государственное денежное пособие будет выдаваться на конкретные цели: приобретение семенного материала, удобрений, средств защиты растений, горюче-смазочных материалов. К примеру, при обработке 1000 га зарегистрированной земли, с которой получают продукцию, получи на каждый 1 га 1000 грн", — предлагает министр АПК оппозиционного правительства Николай Шишман. Также, по его словам, государство первое время могло бы компенсировать фермерам проценты по кредитам. А сами кредиты, со временем, по мнению членов оппозиционного Кабмина, не должны обходиться фермерам дороже 3—4% в год.

ЭКСПЕРТЫ: "Без кадастра нет рынка земли"

В Госгеокадастре, который занимается учетом и оценкой земель, считают, что мораторий на продажу земель сельхозназначения отменять стоит, но после принятия закона об обороте земли. "Подление моратория — техническое решение, поскольку обязательным условием внедрения рынка с 1 января 2016-го было принятие закона об обороте с/х земель, который не рассматривался даже в первом чтении. Продление моратория позволит избежать законодательной коллизии. Дальше, согласно принятому законопроекту, до 1 марта 2016-го Кабмин разработать и внести на рассмотрение парламента проект Закона об обороте земель. В этом документе наконец-то должны быть четко сформулировано — будет ли в Украине введен рынок сельскохозяйственной земли и если да, то в каком формате. У меня лично нет сомнений, что рынок земли нужен. Не из-за инвестиций, которые он будет генерировать (хотя и поэтому тоже), но в первую очередь потому, что граждане должны иметь право распоряжаться своей собственностью. 13 лет проволочек привели к тому, что у 400 000 владельцев паев уже никогда этим правом не воспользуются (они умерли. — Авт.)", — сказал нам глава Госгеокадастра Максим Мартынюк.

В ведомстве считают, что рынок земли нужно запускать в два этапа. На первом — открыть возможность физлицам-гражданам Украины покупать земли госсобственности. Это будет самый массовый этап, который сгладит ценовые колебания.

После этого можно будет открыть доступ на рынок и гражданам — владельцам паев. Этот этап должен стартовать с 2019 г. Землю они смогут продать лишь гос­оператору (системному госбанку) по цене, не ниже минимально установленной государством. Какой она будет через три года — пока неясно. Но сейчас, по данным Госгеокадастра, 1 га земли стоит в среднем 25,77 тыс. грн, а разброс цен по регионам — от 17 до 33 тыс. грн (подробнее — см. инфографику). По мнению Мартынюка, такой госоператор нужен, дабы защитить продавца от давления со стороны частников и дать ему альтернативу.

Если же эти паи продавать напрямую пользователю, может получиться "лоскутное одеяло": когда рядом расположенные участки станут принадлежать разным собственникам, что затруднит их обработку и снизит цену продажи. Именно по этой причине надо начинать с продажи госземель: они расположены компактно, одним земельным массивом, в отличие от индивидуальных паев в несколько гектаров, и граничат с землями агрохолдингов, поэтому могут их заинтересовать.

Эксперт рынка земли Денис Марчук уверен, что мораторий продлили правильно, так как рынок земли не может функционировать без создания полноценного земельного кадастра (т. е. "паспорта" каждого участка земли, в котором указано его месторасположение, целевое назначение, собственник, оценочная стоимость). А он пока создан, по данным Госгеокадастра, лишь на 55%, причем на земли сельхозназначения — всего на 10—15%, хотя работа ведется несколько лет. До конца года успеть нереально, а без кадастра нельзя говорить ни о качестве земли, ни о том, кто собственник пая, ни какова его нормативная стоимость (исходя из которой определяется рыночная цена).

"Землю нельзя продавать лишь для того, чтобы получить сиюминутную выгоду, — сказал нам Марчук. — Прежде чем вводить рынок земли, необходимо сделать три шага. Первый — только народ может решать судьбу земли. Поэтому реформа должна обсуждаться на общегосударственном уровне, а если потребуется — даже на всенародном референдуме. Второй — создать реальные механизмы, которые заставят беречь и восстанавливать землю тех, кто ею владеет и пользуется. В частности, государство должно получить право забирать землю у нерадивых хозяев. И третий — безусловный запрет продажи земли иностранцам и ограничение максимальной площади, которой может владеть одна семья. Запрет должен действовать дольше".

Президент Украналитцентра Александр Охрименко обратил внимание на еще одну проблему: многие участки земли, в том числе и сельхозназначения, имеют двух и более владельцев, которые из-за правовой неразберихи получили двойные акты частной собственности на землю (в разные годы их выдавали разные структуры, которые потом ликвидировались, а бумаги оставались действительными). "Эту проблему не могут решить даже суды, так как обе стороны имеют равные легитимные права", — утверждает Охрименко. В Госгеокадастре нас заверили, что об этой проблеме знают, но решать ее нужно в каждом случае индивидуально.

СХЕМЫ: как покупают и продают землю сейчас

По словам юристов, специализирующихся на земельном праве, несмотря на то, что прямая продажа земель сельхозназначения запрещена (другие земли, например, под застройку, ведение личного подсобного хозяйства) купить можно, есть несколько относительно законных способов получить практически в собственность любое количество гектаров, которые вовсю используются. О них нам рассказал замзавотделом проблем аграрного, земельного и экологического права института государств и права НАН Украины Павел Кулинич. Одни из них используются часто, другие практически не применяются.

Юристы. Используют 6 методов.

1. Долгосрочная аренда. Заключается на срок от 7 до 49 лет (минимальный и максимальный срок, разрешенный Земельным кодексом), как правило, с преимущественным правом арендатора на продление договора и правом первоочередного выкупа, когда отменят мораторий на продажу сельхозземель. Самый популярный и законный способ.

2. Договор эмфитевзиса (передача права пользования). Отличается от аренды тем, что может быть заключен на неопределенный срок, а также тем, что пользователь участка может передавать (продавать) свое право на эмфитевзис другим лицам, в том числе передавать по наследству. Самый выгодный для арендатора, но используется мало, возможно, потому, что непонятен.

3. Мена. Закон разрешает менять только один земельный участок на другой (на квартиру, дом нельзя), но не сказано, что это должны быть равноценные участки как по размерам, так и по назначению. Поэтому можно, например, обменять пай в 5 га сельхозземли на участок в 20 соток под застройку (с доплатой, которая не афишируется). Фактически является обходом закона о моратории, но юридически претензий нет.

4. Залог и кредит. Владелец сельхозземли берет кредит под залог принадлежащего ему участка (фактически это плата за землю) у другого физлица. Кредит в срок он не возвращает, кредитор подает в суд, где стороны заключают мировое соглашение, по которому кредитор становится владельцем залога, то есть земли. Был популярен в начале 2000-х, затем Верховный суд его запретил. Сейчас используется беззалоговая схема — земля взыскивается госисполнителями в счет погашения долга. Это закону не противоречит.

5. Выдача доверенности на право распоряжаться землей (как продажа авто по доверенности). Был популярен до 2006-го, так как рассчитывали, что в 2007 г. мораторий отменят.

6. Составление предварительного договора. О том, что в будущем продавец продаст покупателю свой участок. Деньги даются сразу под долговую расписку. Стал непопулярен, ибо неизвестно, когда отменят мораторий.