Мировой авторитет в сфере недвижимости Дональд Трамп утверждает, что на цену жилья влияют три фактора: месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение. Как нельзя лучше эта идиома подходит к стоимости квартир на первом и последнем этажах в Украине: они соответственно на 3—5% и 5—7% дешевле, чем аналогичные по площади, но расположенные "посередке" дома. Многие желающие купить жилье в объявлениях указывают: первый и последний этажи не предлагать...
Но "Сегодня", внимательно присмотревшись к квартирам-"изгоям", нашла в них не только недостатки, но и немалые достоинства. Которые предприимчивый хозяин может обратить себе на пользу — правда, потратив немало сил и денег.
"КОРЕШКИ". Начнем "препарировать" жилье на 1-м этаже.
"Минусы". Их предостаточно: солнышко редко заглядывает в окна таких квартир. Зато часто норовят "заглянуть" непрошеные гости — ворюги: приходится ставить на окна решетки. Расположенные рядом мусорные баки, вкупе с автомобилями соседей (у нас ведь все дворы превратились в парковки) "ароматизируют" атмосферу в квартире. Донимают уличный шум, холод и сырость, а из подвала могут наносить визиты мыши, крысы и тараканы. Если же подъезд не оснащен запорно-переговорным устройством, он часто становится пристанищем наркоманов и алкашей, которые обычно выше первого этажа не идут и где пьют и колются, там, пардон, и малую нужду справляют. Получается, "живу за решеткой, в темнице сырой"...
"Плюсы". Их тоже немало! Вы не рискуете залить соседей снизу — мелочь, но приятно. Есть возможность расширить жилплощадь за счет пристройки к балкону и в образовавшейся "комнате" устроить шкафы для хранения овощей, консервации, инструментов и прочих вещей не первой необходимости, загромождающих дефицитное жилое пространство. Наконец, если эта квартира — не единственное ваше пристанище, ее можно перевести в нежилой фонд и сдавать в аренду под офис, магазинчик или парикмахерскую — дело выгодное!
"ВЕРШКИ". Ну-с, приступим к жилью на верхнем этаже.
"Минусы". Они особенно очевидны в старых домах. В летний зной крыша накаляется, превращая и ваш потолок в "рефлектор": жара, духотища... Ну а осенью и зимой через прохудившуюся крышу вода может попадать и к вам в квартиру. К тому же на верхотуре — самый сильный ветер: бороться со сквозняками непросто. В 9—17-этажных "брежневках" очень часто ломаются лифты, и тогда приходится добираться к себе наверх "топ-тобусом".
"Плюсы". А зато вам не будут дозволять уличная вонь и сырость. Да и если крыша цела, вас уж точно никто не зальет. И вид из окна открывается не на замусоренный двор, а, на худой конец, на жилмассив, если же дом удачно расположен — то и на лесок, озерцо... Кстати, комары, мошкара и мухи не так часто долетают до "высокопоставленных" квартир. И, самое главное, если позволяют технические условия эксплуатации дома, можно попытаться приватизировать часть чердака над вашей квартирой, сделать там мансарду и жить в двухуровневых хоромах.
ВЫРЫЛ ПОГРЕБ, НАРАСТИЛ "ВТОРОЙ ЭТАЖ"
Лучше раз сделать, чем сто раз услышать, что это невозможно. Вот вам пара историй от ушлых ребят.
"КРОТ". Сергей Вовк был плотником и каменщиком от Бога. Сначала он увеличил площадь своей "единички" на 1-м этаже, самовольно сделав пристройку к балкону. На 5 "лишних квадратах" устроил мастерскую и кладовки для всякого барахла и инструментов. Соседи не возражали, но "наехал" ЖЭК. Чтобы не пришлось сносить, узаконил самострой задним числом: выбегал разрешения в ЖЭКе, райадминистрации (пришлось "на лапы" давать), "сварганил" проект в лицензированной архитектурно-строительной фирме и, наконец, получил техпаспорт в БТИ. Все обошлось в $1200, но, заметим, это было 10 лет назад, сейчас "тарифы" в разы больше.
Потом "волк" обнаглел и стал "кротом". Вырыл под квартирой настоящий бункер глубиной 2,2 м и площадью 14 кв. м, со входом из кухни. Крышку в полу ковриком прикрыл, а вентиляцию в пристройку вывел. Землю по ночам мешками вывозил, работал тихо (ведь это — дикая нелегальщина), так что и соседи ничего не узнали. Стены кирпичом обложил, пол дощатый настелил, поставил шкафы для одежды и даже мягкий уголок — полноценная комната вышла. А когда через 2 года продавал квартиру, уезжая на ПМЖ в Германию, за "погреб" лишних $3 000 с покупателя содрал. Тот сначала испугался такого самостроя, но Вовк убедил: если ты не разболтаешь, никто и не узнает.
"КАРЛСОН". Виктор Ильенко купил "единичку" на 5-м этаже "сталинки" и захотел "прихватизировать" над нею часть чердака, сделав там спальню-кабинет. Решил действовать сугубо легально и, в основном, это удалось. "Подмазать" $2-мя тысячами пришлось только чиновника из райстройархитектуры, чтобы получить "добро" на технические условия реконструкции. На подготовку проекта, технической документации, собственно строительство (стены "второго этажа" сделали из легкого пенобетона) и регистрацию прав собственности в БТИ ушло 2 года и $22 000 Не так уж и много в сравнении с 15-ю "квадратами" дополнительной жилплощади.
ДОЛГО И ДОРОГО, НО ВЫГОДНО
Если дом расположен в бойком месте, можете не сомневаться, что быстро найдете желающих арендовать вашу "хатку" под офис, кафе, аптеку или магазин. И если за обычную жилую "единичку" вы, положим, возьмете с постояльцев $600, то за нее же, но уже в статусе нежилого помещения, минимум $1500!
Но, прежде чем "держать карман шире", надо перевести ее в нежилой фонд, а это хлопотно, долго и дорого. Наберитесь терпения и вооружитесь знаниями, которыми с читателями "Сегодня" поделился адвокат юридической компании "Приоритет" Андрей Клименко. Согласно распоряжению Киевской горгосадминистрации №1825 от 01.10.2002 г., статус нежилых может предоставляться как непригодным, так и вполне пригодным для проживания помещениям. Для этого нужно подать заявление в горадминистрацию и предоставить такие бумаги:
- нотариально заверенные копии документов, подтверждающих ваше право собственности на данную квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, дарственную), с пометкой БТИ;
- технический паспорт помещения (поэтажный план);
- справку из жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭКа, жилищно-строительного кооператива, объединения совладельцев многоквартирного дома) о том, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает.
Затем горадминистрация передает этот пакет документов на рассмотрение в райадминистрацию по месту нахождения дома и в главное управление жилищного хозяйства КГГА. В случае позитивного решения вопроса вам придется уплатить паевой взнос на развитие социальной инфраструктуры города.
По словам архитектора-консультанта Милены Батуревич, такое "хождение по мукам" может занять 2—3 года, а паевой взнос, вместе с "благодарностями" чиновникам, составит $10—20 тысяч за 1-комнатную квартиру. Для ускорения процесса существуют так называемые "толкачи" — фирмы, которые за немалую мзду возьмут на себя и бумажную волокиту, и разработку проектной документации для устройства отдельного входа (без него офис и "прочие аптеки" будут вне закона). Мы вышли на такую фирму и узнали, что ее услуги стоят $6 000, зато "толкач" гарантирует, что вся процедура займет всего полгода.
ЧЕРДАК — ГОЛОВНАЯ БОЛЬ
Многим "соседям Карлсона" было бы лестно заиметь часть чердака или технического этажа. Тем самым вы в среднем на 50% увеличите площадь своего обиталища и превратите его в "пентхаус". Но волокиты на этом пути не меньше, чем с превращением жилой квартиры в "нежить", а расходов — еще больше.
Попытаться приватизировать часть чердака вы можете, если по ней не проходят общие коммуникации дома (трубы, силовые кабели) и будете использовать "отхваченное" исключительно для проживания. Для этого нужно собрать такие бумаженции:
- нотариально заверенное согласие всех (!) жильцов дома;
- разрешение организации, на балансе которой находится дом (ЖЭК, ЖСК или ОСМД);
- технические условия на проведение работ в коммунальных службах (газа, электроснабжения, водоканала, теплокоммунэнерго);
- проект реконструкции помещений в лицензированной строительной организации;
- согласование и разрешение в государственной архитектурно-строительной компании на начало строительства.
Лишь после этого вы можете начать рубить проем в потолке и возводить стены на чердаке. Новая комната обойдется вам в $500—1000 за кв. м, в зависимости от сложности работ и выбранных материалов. А получение всех разрешений, как "обрадовали" в фирме-"толкаче" — минимум $15 000 (на умасливание чиновников). Плюс $4000—5000 "толкачу" за ускорение процесса. По завершении стройки нужно будет пройти инвентаризацию и получить техпаспорт в БТИ. И заключение лицензированной стройфирмы о соответствии проведенной реконструкции утвержденному проекту. Трудности не пугают? Тогда дерзайте!