"Квартирный вопрос": чем "элитное" жилье отличается от "экономного"

С любой классификацией жилья беда одна: либо она официально утверждена, всем понятна, всеми признана и для всех обязательна, либо она — совершенно бесполезна. На сегодня в Украине нет каких-то на законодательном уровне закрепленных стандартов, которые позволяли бы (или заставляли бы) жестко отнести конкретную квартиру или конкретный дом к определенному классу. Есть более-менее устоявшийся набор слов ("эконом", "бизнес", "премиум" и т. д.), которые часто можно встретить в рекламных объявлениях и даже аналитических материалах. Но понимание сути этих слов может быть самое разное. Или, как говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, "У каждого застройщика свой "бизнес" и свой "элит" в голове".

КАЖДЫЙ ЗОВЕТ ТАК, КАК ЕМУ УДОБНО

Часто профессионалы ссылаются на классификацию, принятую в 2006 году Украинской строительной ассоциацией (УСА). Она предусматривает пять классов жилья: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Нередко в рекламе можно встретить выражения "элитное жилье" или "элит-класс", которое можно примерно соотнести с самыми высокими классами по мнению УСА: премиум и де-люкс.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

А вот в анализе тенденций рынка новостроек, публикуемом ИАП "Столичная недвижимость", можно прочитать, что за июль средние цены жилья эконом-класса выросли на 1,4% (до 10 666 грн/кв. м), бизнес-класса снизились на 0,69% (до 17 271 грн/кв. м), а премиум-класса — поднялись на 1,16% (до 25 974 грн/кв. м). Как видим, социального и де-люкс жилья в этом обзоре нет.

Получается, что в Украине каждый волен делить рынок жилья на классы так, как хочет. Более того, если застройщик новый дом, по классификации АСУ соответствующий эконом-классу, решит обозначить гордым словом "элит" и везде его именно так и называть, то никто обвинить в этом не может и к позорному столбу приковывать не будет.

"Вот пример из жизни, — рассказывает директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Дома в одном комплексе на ранних этапах строительства продавались как бизнес-класс, люди в них инвестировали. А потом оказалось, что ни отделка до бизнес-класса не дотягивает, ни инфраструктура".

"К сожалению, у нас сегодня классификация чаще отталкивается не от качества жилья, а от стоимости квадратного метра, — добавляет Сергей Злыдень. — Например, место престижное, стоимость "квадрата" там высокая, и уже одно это дает продавцам право называть квартиры там элитными. Хотя далеко не всегда качество жилья или планировка соответствует этому классу".

КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ЖИЛЬЯ

С незапамятных времен среди риелторов и "предпринимателей от недвижимости" бродит такая присказка: цена жилья зависит от трех основных критериев: местоположение, местоположение и местоположение. При разработке своей классификации в УСА, видимо, следовали именно этой риелторской мудрости. По крайней мере, первая из семи групп факторов, определяющих классность дома, касается именно места, где расположен дом. Разработчики, к примеру, решили оценивать жилье по принадлежности к одной из четырех зон проживания. Чем меньше номер зоны, тем ближе дом к центру города. В Киеве, к примеру, 1-я зона — это небольшой центральный "пятачок", который представляет собой "пятно" со следующими границами: ул. Десятинная, ул. Трехсвятительская, Парковая дорога, ст. м. "Арсенальная", переулок Гордиенко, Спортивная площадь, ул. Саксаганского, ул. Коминтерна, ул. Гоголевская, переулок Бехтеревский, ул. Кудрявская.

Кроме зоны проживания, в эту группу факторов входят и другие: пешеходная доступность к ближайшей станции метро, наличие транспортных развязок, близость к городским зонам отдыха, удаленность от промышленных зон и объектов, плотность застройки, наличие инфраструктуры в микрорайоне и социальный статус соседей по дому.

Среди остальных шести групп факторов — строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальная инфраструктура, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации.

ЧТО КРОЕТСЯ ЗА СЛОВОМ "ЭЛИТ"

Если соотносить с элитарностью классы премиум и де-люкс из той же классификации УСА, то окажется: часть так называемого "элитного" жилья в лучшем случае может претендовать на лавры бизнес-класса, а кое-какие проекты — и на эконом. По словам Алексея Холмецкого, действительно элитные дома у нас можно пересчитать по пальцам. Уже хотя бы потому, что дома класса "де-люкс" обязаны располагаться в 1-й зоне проживания, то есть в самом центре, а класса "премиум" — во 2-й, или в непосредственной близости от него. Это значит, что в Киеве ни на Оболони, ни на Теремках, ни на Левом берегу элитного жилья быть не может.

Домработники. Они обязаны быть в домах класса де-люкс

Здесь, правда, формальные требования вступают в противоречие со здравым смыслом. Что элитного в том, чтобы жить в доме, зажатом в тесной центральной застройке, с окнами на узкую улицу, с вечными пробками и двориком, в котором невозможно гулять без противогаза? А ведь, по словам Сергея Злыдня, одним из главных критериев действительно элитного жилья должна быть хорошая экология. Правда, четкие требования к ней в критериях УСА не прописаны — есть только некоторые косвенно связанные параметры. Например, для класса де-люкс обязательна удаленность от промзон и объектов больше, чем на 5 км. Для премиум-класса и тем более класса бизнес это требование уже не обязательное, а рекомендованное. Еще рекомендуется элитные дома строить вблизи городских зон отдыха. Собственно, это все.

УРОВЕНЬ. Также элитное жилье не может строиться по серийным проектам: дома премиум-класса — только по индивидуальным, а де-люкс – по эксклюзивным. Потолки — не ниже 3 м. Квартир на этаже элитного дома должно быть не больше четырех. При этом самих этажей в доме де-люкс может быть не больше семи; этажность домов премиум-класса не ограничивается, но квартир там должно быть не более ста.

Для облицовки дома де-люкс должен использоваться натуральный камень, для премиум — искусственный гранит или керамическая плитка. Окна в де-люкс — обязательно эксклюзивные (дерево—алюминий). Мусоропровод в последних домах не предусмотрен вовсе — выносить мусор, убирать квартиры жильцов, присматривать за их животными должен специальный персонал. И все это — далеко не полный список требований, которым должно соответствовать элитное жилье.

КРЫША ДЛЯ НАРОДА

Самые непритязательные требования классификатора — к социальному жилью. Суть примерно такая: была бы крыша над головой и соответствие обязательным нормам безопасности. Между этим классом и "эконом" много общего, но хватает и различий.

Например, вы можете точно определить, что живете не в доме эконом-класса, а в социальном жилье (по крайней мере, с точки зрения УСА), если у вас:
— нет консьержа и стационарного поста охраны при входе в дом;
— нет уборки территории раз в день или уборки внутри дома раз в два дня;
— мусор вывозят не каждый день.

Кроме того, для эконом-класса обязательно присутствие еще ряда элементов, которые могут не встречаться в социальном жилье: возможность подвести к дому оптоволоконный кабель, домофон, магазин в доме, собственная служба эксплуатации.
Само наименование "эконом-класс" не выглядит слишком престижным — поэтому вы не часто встретитесь с этим выражением в буклетах. Хотя есть и строительные компании, которые в своей рекламе специально подчеркивают, что их здания эконом-класса, то есть качественно сделанный продукт по приемлемой цене.

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ. Отметим, что сейчас среди застройщиков вовсю муссируется идея ввести еще один класс — комфорт. Под ним подразумеваются дома, которые чуть лучше эконом-класса (например, по общей инфраструктуре), но в основном уступают бизнес-классу. Риелторы к этому относятся с изрядной долей скепсиса — мол, маркетинговый ход, не более. "Скорее всего, застройщики просто назовут этим словом привычный эконом-класс", — говорит Алексей Холмецкий.

ТАКОЕ ДЕЛОВОЕ ЖИЛЬЕ: СМЕШЕНИЕ КЛАССОВ

Трудно сказать, почему этот класс назвали именно "бизнес". Ведь очевидно, что основной массе представителей нашего малого бизнеса это жилье не по карману. К тому же в таких домах обитает немало госслужащих, официально к бизнесу никакого отношения не имеющих.

Если посмотреть на требования по классификации УСА, то можно заметить, что бизнес-класс — это дома, которые по части параметров не дотягивают до элитного жилья, хотя кое в чем полностью ему идентичны. А в чем-то, наоборот, даже приравниваются к обычному эконом-классу — например, располагаются с такими домами в третьей жилой зоне (в Киеве это — вплоть до Оболони или Русановки).

ЧЕРТЫ "ЭКОНОМ". В бизнес-классе может быть использован "плебейский" механический мусоропровод — вместо автоматического, который есть в домах премиум-класса (суть таких мусоропроводов — в автоматической чистке). А стены могут быть выложены из силикатного кирпича.

В бизнес-жилье может использоваться водяное отопление (в элитных домах — только воздушное или комбинированное), допускается отделка подъездов под покраску (а не плиткой или камнем). Освещение придомовой территории может быть стандартным, а не декорированным. Уборка этой территории проводится один раз в день, техобслуживание — только после звонка диспетчеру (а не автоматически после каждой поломки). И, наконец, в подъезде можно обходиться консьержем, а не швейцаром.

МЕСТА ДОЛЖНО БЫТЬ МНОГО. Минимальная площадь на одного жильца квартиры или дома должна составлять 21—40 квадратных метров, как и в эконом-классе (в де-люкс — более 40 "квадратов"). Электропроводка должна выдерживать от 0,21 до 0,4 кВт/ кв. м, в элитных — выше 0,4. И так далее — общих черт очень много.

ЧЕРТЫ "ЭЛИТ". Высота потолков в квартирах бизнес-класса — от 2,71 до 3 м (в эконом-классе допускается и до 2,7 м). А квартир на этаже может быть до 8. Такие дома должны строиться по индивидуальному проекту, в нем обязательны бронированный наружный дверной блок в квартирах, видеодомофон, счетчики тепла. В комплексе должен быть фитнесс-центр, а в нем, в свою очередь, бассейн.