Как выгодно купить и правильно продать квартиру

Корреспонденты "Сегодня" провели эксперимент на столичном рынке недвижимости. Им удалось за три дня сбить цену на "двушку"со 120$ тыс. до 105$тыс.

КАК МЫ ПОКУПАЛИ КВАРТИРУ

Сегодня оптимальный вариант для молодой семьи по цене-качество — 2-комнатная квартира. Во-первых, по стоимости она ненамного отличается от 1-комнатной. Сегодня за $85 тыс. можно купить и "двушку" (плохонькую "хрущевку"), и "единичку" (сносное состояние). Во-вторых, все-таки у ребенка должна быть своя территория — даже если это будут всего 8 "квадратов". В-третьих, сегодня "двушки" — самый ходовой товар на рынке недвижимости. Поэтому было решено: "покупаем" 2-комнатную квартиру в Киеве и его городах-спутниках: Ирпене, Вышгороде, Вишневом, Буче, Броварах и Борисполе. Задача — найти вариант, чтоб и квартира была "боль-мень" нормальная, и чтоб цена не "кусалась".

Реклама

Самый дешевый вариант

Промониторив объявления на самых популярных сайтах недвижимости и в газетах, я нашла в Ирпене "двушку" за $65 тыс. (и это при среднерыночной цене $100 тыс. в пригороде). 60 кв. м, 3-й эт. 3-этажного дома коттеджного типа, дом сдается в 4-м квартале 2007 г. — казалось бы, хороший вариант. Если бы не несколько "но": во-первых, на вопрос "кто строит?" по телефону ответили весьма неопределенно: "Частное лицо". Во-вторых, это жилье нельзя купить в кредит — либо сразу плати всю сумму, либо поэтапно, до конца года. По-видимому, не одну меня смутили эти "но". Так как в течение 3-х недель квартиру, несмотря на ее "смешную" цену, не продали.

"Вторичка"

Реклама

Я сосредоточила свои поиски на спальных районах Киева и на пригороде: здесь цены не такие "кусючие".
Итак, звоню по объявлению "46 кв. м, 9/9 эт., бронедверь, с/у, пластиковые окна, косметический ремонт, телефон, "чистая" продажа. $110 тыс., Виноградарь". В тот же день смотрю квартиру: на первый взгляд — заходи и живи. Договариваемся, что завтра сообщу решение. Перезваниваю на следующий день — говорят, продано. Что и неудивительно: цена квартиры была ниже среднерыночной в этом районе на $5—10 тысяч. Так что "боль-мень" приличное жилье по хорошей цене сразу "разметают". А вот точно такую же квартиру, в этом же доме, но на 2-м этаже и за $120 тысяч, пытаются продать уже 2 недели.

За 3 недели нашла еще интересный вариант: все на том же Виноградаре, квартира 52 "квадрата", 2 балкона, $110 тыс. Уже будучи в курсе цен, сразу подумала: "Что-то подозрительно дешево". И оказалась права: это жилье продавали по доверенности. Один хозяин — в России, второй — в тюрьме. А это рискованная сделка, на которую ни один здравомыслящий человек не пойдет.
Но не все так "облачно" было в моих поисках. Так, за 2 дня мне удалось скинуть цену со $120 тыс. до 105 на "двушку" в Вишневом (56 кв. м, в новом доме (его сдали в марте), с полной отделкой, сантехникой, пластиковыми окнами).

Как мне это удалось? После того, как посмотрела квартиру, я, продолжая шерстить сайты, наткнулась на объявление, что в этом же доме такую же квартиру продают за $109 тысяч. Сообщила об этом своему риелтору — и хозяева скинули до $110 тыс. Буквально в этот же день нахожу новое объявление — в этом доме квартиры продают уже по $105 тыс. Почему такой обвал цен? Проанализировав предложения в Вишневом и других пригородах, я пришла к выводу: изначально выставили завышенную цену (средняя на такую "двушку"— $100 тыс.). Плюс народ разъехался по отпускам. Вот и пытаются привлечь покупателя, каждый день понижая цену.

Реклама

Еще хотелось бы отметить такой момент. Если в начале моих поисков в городах-спутниках Киева за $85 тыс. можно было рассчитывать только на "хрущевку", то в конце за эти деньги предлагали уже сносные варианты — например, "двушка" 96-й серии, 50 кв. м (3 недели назад этот вариант потянул бы на $95 тыс.). К сожалению, в Киеве за $85 тыс., как и 3 недели назад, можно рассчитывать только на "убитую" "хрущевку" в спальном районе.

"Первичка"

В этом сегменте наблюдаются такие интересные тенденции. Во-первых, продается много квартир по переуступке (когда вам перепродают квартиру в еще недостроенном доме). Во-вторых, рынок (особенно в пригородах) забит под завязку предложениями от стройкомпаний, которые продают жилье в только что построенном доме. И его цена всего на $3—5 тыс. отличается от цены квартир, которым еще строиться не один квартал (хотя, по логике вещей, она должна быть гораздо выше).

В-третьих, много вариантов, когда поставили только зеленый забор, а "двушки" остались только выше 14-го. Причем цена метра — среднерыночная, около $2.200. В общем, даже незнатоку риелторского бизнеса ясно: спрос соответствует предложению. Поэтому за 3 недели своих исследований я не нашла на "первичке" ни одного объявления, в котором бы цена упала или поднялась хоть на тысячу долларов.

Что говорят риелторы

Все агенты, с которыми мне пришлось общаться, хором твердили: в сентябре квартиры будут дорожать, сейчас самый выгодный момент для покупки. Объясняли грядущее подорожание по-разному. Одни говорили: такая тенденция уже наблюдается несколько лет подряд — летом спад покупательской активности, а вместе с ним — и снижение стоимости жилья, а осенью — резкий скачок цен. Другие кивали на политическую ситуацию: мол, после перевыборов станет ясна расстановка сил, и цены поднимутся.

КАК МЫ ПРОДАВАЛИ КВАРТИРУ

Чтобы прояснить ситуацию на рынке недвижимости мы решили не только "купить", но и "продать" квартиру. Для эксперимента выставили на торг "единичку" на Воскресенке, в которой обитает автор статьи.

1-й день

Для "разведки боем" выбираю одно из ведущих агентств Киева. Консультация с риелтором обнадежила: квартиры все же продаются, проблем быть не должно. Наша однокомнатная (кирп., 3/5, 27/15/7, с.у. – совм., балк. заст., бр. дв.) после детальных расспросов дистанционно оценена в 80 тысяч у.е.

2-3-й день

Глухо, как в танке – ни одного звонка.

4-й день

Говорю риелтору, что продать необходимо срочно и наверняка, и получаю совет: минус пять тысяч от среднерыночной стоимости – достаточный аргумент для создания гарантированного интереса. На том и порешили: выставляем за $75 000.
Уже зная реальную стоимость своего объекта недвижимости, даю объявления на шести ведущих сайтах, специализирующихся на покупке-продаже недвижимости. Цена и все данные указаны те же.

5-8-й день

Празднуем День Конституции Украины. Вообще-то для поиска квартиры время благодатное: за четыре дня можно пересмотреть все объявления как на сайтах, так и в базах агентств (то, что наша квартира попала в базу, мы заранее убедились). Опять же, если вариант заинтересовал, с хозяевами (то есть с нами) легко договориться о просмотре, подгадать удобное время можно для любого человека. Тем более странно, что за все четыре дня – ни одного звонка!

9-й день

Оказывается, риелторы – тоже люди и просто праздновали вместе со всеми. Три звонка от разных агентов все того же агентства с предложением показать квартиру покупателю. Каждый раз интересуемся, реальный ли покупатель, получаем положительный ответ. После чего что-то невнятно мычим на тему того, что сейчас показать сложно и вообще вопрос может быть отложен…

В районе обеда звонок от Татьяны, вопрос в лоб: "Реальный покупатель, когда сможем показать?" Здесь уже не "повиляешь" – нужно либо показывать квартиру, либо отказываться. Поступаем согласно зову совести: "Спасибо за сотрудничество, но давайте снимем с продажи".

С дня 10-го по сегодняшний.

Растущее недоумение – ни одного звонка по интернет-объявлениям! У нас что, народ даже не пытается искать жилье в Сети? Некоторые сайты регулярно высылаю на почту статистику просмотров, из которых видно, что наше объявление просто не читают. Странно.
Еще один нюанс: я, похоже, дал старт удешевлению однокомнатных на Воскресенке.

До размещения моего "75 тыс." все вертелось вокруг цифры 80. На следующий день после подачи объявления тут же появилось несколько предложений по "моей" цене. И даже одно – "70 000 у.е.". "Гостинка", правда, но по площади больше. Не спровоцировать бы обвал мировой экономики!

ВЫВОДЫ

1. На "вторичке" предложение превышает спрос, поэтому и цены падают. Чтобы привлечь интерес к квартирам, продавцы выставляют их в среднем на $5 тысяч дешевле по сравнению с аналогичными. Так что активно торгуйтесь.

2."Первичка" пользуется сегодня большой популярностью. Но и выбор не меньше. Поэтому цены на новье летом держатся на одном уровне.

3. Стоит поторопиться с покупкой "первички" — цены на нее будут расти, а вот "вторичка" еще месяц гарантированно будет дешеветь.

4. Увеличился разрыв в цене между пригородом и спальными районами Киева. Если еще 3 недели назад разница в цене 2-комнатной квартиры составляла $10 тыс., то сейчас — $35 тыс.

5. Самые дешевые города-спутники Киева — Буча, Борисполь; самые дешевые районы — Деснянский, Соломенский.

Реклама
Самые важные и интересные новости всегда под рукой
“Сегодня” в Telegram Подпишись на RSS-канал

Далее по теме

Все новости
Показать еще
Реклама
Тарифы на газ
Больше новостей
Популярные за неделю
Финанс-дайджест
Больше новостей
Бизнес News
Money-лайфхакер
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс гривни сегодня

Валюта

Цена (грн)

Доллар США ($)

27.1

Российский рубль (₽)

0.3599

Евро (€)

30.58

Опрос

Калькулятор зарплаты

Калькулятор зарплаты
Опрос
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
31,45
30,95
30,00
18,32
31,50
31,00
30,00
18,33
31,98
30,85
29,39
19,31
31,98
31,79
30,64
19,59
34,99
32,15
30,82
18,97
35,49
31,67
30,64
18,97
35,99
32,15
30,82
19,68
35,99
32,15
30,82
19,64
36,09
31,29
28,89
18,98
36,97
32,15
34,97
19,97

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять