Все о продаже и покупке залогового имущества: плюсы и подвод­ные камни

Недвижимость повсеместно дешевеет, но жилье — все еще дорогое удовольствие для многих, как, впрочем, и авто. Поэтому некоторые украинцы рассматривают такой вариант разжиться крышей над головой или своими колесами, как покупка залогового имущества. Экономия здесь налицо: предложения можно найти на 15—30% дешевле. К примеру, 1-комнатная квартира должников на улице Маршала Тимошенко в Киеве продается за 380 тыс. грн, в то время как подобные варианты на той же улице переваливают далеко за полмиллиона. Авто, стоимость которого в салоне 400 тыс. грн, на торгах стартует с ценой вполовину ниже. Конечно, заинтересовавшийся таким предложением должен понимать, что может как выиграть, так и влететь по-крупному.

"Сегодня" узнала, какие есть варианты покупки залогового имущества, на что обращать внимание продавцу и покупателю, решившись на такую сделку, как происходят торги и как выселить задолжавших жильцов из своей новой квартиры.

Способ первый: продажа залогового жилья по личной инициативе, но с прицелом на "копейку"

Если заемщик понимает, что вариантов выплатить долг у него нет и скоро светит продажа с молотка, он может предложить банку продать залоговое имущество. "В работе с проблемными кредитами банки не преследуют цель забрать и продать. Они в первую очередь стремятся урегулировать взаимоотношения с клиентом досудебным путем. И надо сказать, что в последнее время растет количество клиентов, готовых к диалогу, в том числе и путем добровольной реализации имущества", — говорит начальник управления отчетности, процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса "Альфа-Банка Украина" и "Укрсоцбанка" Елена Супрун. Более того, финучреждение даже содействует в реализации: разместит объявления на своих ресурсах и будет консультировать потенциальных покупателей.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

ВЫГОДА ПРОДАВЦА. При добровольной продаже движимого/недвижимого имущества цену на него устанавливает заемщик. Стоимость может оказаться незначительно дешевле, чем в среднем по рынку (на 5—15%), или же вообще рыночной.

ВЫГОДА ПОКУПАТЕЛЯ. Конечно же, цена. Если залоговое имущество дешевле, чем аналогичное, а продажа добровольная — это существенный плюс в пользу заемщика. Но покупатель должен быть готов к тому, что процедура может чуть затянуться во времени (пока залог будет выведен из реестра залогового имущества и т. д.). Еще один плюс в том, что вся процедура происходит под неусыпным контролем банка, которому должен продавец. "Банку важно, чтобы сделка была максимально прозрачной и ни одна из сторон не могла ее оспорить", — подтвердили банкиры. К тому же некоторые банки (правда, таких немного), если у покупателя не хватает небольшой суммы, могут дать ее в кредит. Но ставки будут сродни ипотечным — под 30% годовых.

СЦЕНАРИЙ ПОКУПКИ. Потенциальный покупатель находит объявление на сайте банка или на других порталах и связывается с контактным лицом — это либо представитель банка, либо хозяин имущества. Он договаривается о просмотре, и если товар подойдет, то дальше предстоит вести диалог с банком: подписывается договор купли-продажи, вносятся деньги, банк забирает свою долю, что задолжал заемщик, снимает обременение и удаляет объект из реестра залогового имущества. Остаток средств идет бывшему хозяину, а покупатель становится единственным и полноценным собственником.

Способ второй: приобретение залога вместе с чужим долгом и штрафно-пеневым "шлейфом" по соглашению сторон

Покупка залога также возможна вместе с остатком чужого долга в виде переуступки. Это тоже, считай, добрая воля должника банка: он либо больше не хочет отдавать банку взятое в кредит, либо по объективным причинам не может этого делать, а долг растет. В д
анном случае заемщик уведомляет банк о своем варианте решить проблему и ищет того, кто хотел бы купить жилье или авто вместе с кредитом таким способом. Такие сделки не слишком популярны на рынке (к ним подключены в том числе риелторы), но они есть.

ВЫГОДА ПРОДАВЦА. Должник в данном случае выигрывает в том, что выкарабкивается из долговой ямы: он получает назад первоначальный платеж и то, что уже успел выплатить по взятому изначально кредиту плюс сумму, которую считает актуальной доплатить в качестве вознаграждения за залог. В принципе, чтобы заинтересовать покупателя такой сделкой, продавцу приходится делать существенную скидку на вознаграждение, особенно если кредит еще выплачивать и выплачивать. Если же выплачивать долг осталось совсем немного (по времени и по деньгам), то продажа залога будет не слишком выгодным вариантом для продавца: есть смысл попробовать одолжить денег или взять их в кредит.

ВЫГОДА ПОКУПАТЕЛЯ. Экономия на такой сделке не слишком велика — разве что продавец щедро уступит в ущерб себе, или тех случаев, когда выплачивать кредит осталось сравнительно недолго, а ставка по нему невысокая (условия остаются те же, на которых изначально брался займ). Например, если первоначальный заемщик брал кредит, автокредит или ипотеку в 2005 году, предположим, на 15—20 лет, то ставка была на уровне 9—13%, и скорее всего не изменялась, а выплачивать осталось уже недолго. Косвенным преимуществом можно считать также отсутствие одноразовых комиссий и платежей по оформлению такого кредита (это уплатил заемщик много лет назад). Но здесь же и минус: штрафы и пеня — ваша забота.

СЦЕНАРИЙ СДЕЛКИ. Найти заинтересовавшегося такой сделкой для должника — еще не "гора с плеч". Потенциального новоиспеченного должника вдоль и поперек проверит банк, чтобы не нарваться на еще одного проблемного заемщика. Он должен быть платежеспособен, что засвидетельствует справка с места работы с приемлемым для банка доходом, и иметь достаточно средств на проживание семьи после того, как будет совершен ежемесячный платеж. Юридически сделка подвохов не имеет — банк и нотариус проконтролируют каждую запятую.

Считаем. Переуступка выгодна, если выплачивать осталось недолго, или жилье по мин. ставке

Способ третий: продажа залога на аукционе без учета пожеланий хозяина имущества

Самая проблемная покупка залогового имущества — если оно реализуется в принудительном порядке. Такое случается, когда заемщик не платит по счетам и ничего не предпринимает по реструктуризации или другому способу урегулирования долга. Иногда заемщик еще и прячется от банка (не отвечает на звонки, не открывает двери), чем провоцирует финучреждение обратиться в суд и уже его решением добиться ареста имущества. После этого залог выставляется на аукцион, который проводит торгующая организация (их около 40 в Украине). Сообщение об этом размещается на портале Минюста.

ВЫГОДА ПРОДАВЦА. Выгоды особо нет, разве что после продажи долга на заемщике уже не будет, как и имущества, которое было залогом. Денег же от продажи может достаться либо минимум, либо же и вовсе не перепасть. В данном случае главная цель банка — вернуть одолженные деньги, поэтому финучреждение, скорей всего, занизит цену залога (на 15—30%), чтобы в кратчайшие сроки отбить сумму ссуды. "Когда возврат кредитных средств возможен только в процессе претензионно-исковой работы, клиенты проигрывают, — констатирует Елена Супрун. — Намного выгоднее идти путем добровольного урегулирования".

ВЫГОДА ПОКУПАТЕЛЯ. Главная — цена. Но далее начинаются нюансы, над которыми нужно обязательно задуматься. Во-первых, согласия на продажу хозяин не давал. "Такой объект залога покупается практически с завязанными глазами: прийти посмотреть жилье или сесть за руль, скорее всего, невозможно. На заложенной жилплощади должник может проживать сам (его семья, арендаторы, которые никого не пускают) или прописаны несовершеннолетние и т. п., а на авто он может ездить сам или надежно прятать, — объясняет эксперт по правовому надзору департамента реструктуризации и взыскания одного из крупных банков. — Авто, которое скрывалось, может быть изъято дорожной полицией или отогнано на стоянку банка или торгующей организации. Но в таком случае надо быть готовым, что машина может иметь неудовлетворительное техсостояние, не иметь ключей и документов".

СЦЕНАРИЙ ПОКУПКИ. Покупатель, заинтересовавшись лотом, связывается с контактным лицом. Если есть возможность, может посмотреть объект, если нет — постараться выйти на контакт с фактическим хозяином. Не исключено, что ничего не выйдет, но есть покупатели, которых даже это не останавливает, так как их устраивает невысокая цена, они регистрируются на участие в электронных торгах. А выиграв их, приступают к решению проблем.

Валютные заемщики спокойны

Большая проблема банков — кредиты под жилье, взятые в валюте.

"В 2007—2008 годах был бум валютных займов (в 2011 году кредитовать в валюте запретили). Поэтому есть много объектов, которые подпадают под временный мораторий (принят в 2014 году) на реализацию залогов по таким кредитам, — объясняет заместитель начальника юридического отдела "Индустриалбанка" Игорь Притыка. — Это те, которые выступили обеспечением по кредитам в иностранной валюте. В связи с этим банки лишены возможности предпринимать какие-то действия, связанные с принудительным отчуждением этого имущества. На сегодняшний день в ВР существуют два законопроекта, которые позволят юридическим путем отрегулировать эти отношения, но пока ни один не принят в первом чтении. Мы можем только убеждать таких заемщиков провести реструктуризацию и перевести этот кредит в гривневый".

МИРОВАЯ. Банковские эксперты сходны в одном: в интересах заемщика найти с банком компромисс, пока дело не дошло до суда. Сейчас финучреждения идут на некоторые уступки, чтобы вернуть свои деньги: и реструктуризируют, и "прощают" часть задолженности (это часто применяется в отношении штрафных санкций и пени — Ред.). Для должника это выгоднее, чем ждать, когда вступит в силу исполнительное решение суда и "нагрянут" государственный или частные исполнители, которые принудительно проведут взыскание. Что касается уступок, то сейчас разрабатываются альтернативные схемы реализации залогового имущества, в том числе лизинговые программы.

По закону. Банк пока только может убеждать валютных заемщиков перевести кредит в гривневый. Фото: YAY/TASS

Опыт: как получить свое

Ирина Копарь из Одессы приобретением залогового имущества осталась довольна. "Я искала квартиру в интернете и через риелторов, но то, что я хотела приобрести, было не по моим деньгам. Мне предложили посмотреть залоговые квартиры. В моем случае продавцом выступало физлицо, а банк давал разрешение на отчуждение. Ответ банка ждала около недели. Далее была стандартная процедура: нотариус, риелторское агентство... Купила я квартиру дороже оценки: таков был уговор. Всего заплатила $48 тыс. за 3-комнатную: по сравнению с ценами рынка недвижимости на тот день (2012 год), это было дешевле почти на 20%. Продажа была добровольная, часть денег пошла на погашение долгов владельца. По квартплате отсутствовали задолженности и т. п. Выезд семьи тоже был без проблем", — рассказала Ирина.

НЕ ДОБРОВОЛЬНО. Но так завершаются не все сделки по покупке залогового имущества: например, Николай Борисов из Киева выселял своих жильцов силой. "Продажа была принудительная, я выиграл на торгах. Цена получилась ниже рыночной почти на 30%, так что я готов был заморочиться с документами и прочими проблемами. Но оказалось все очень хлопотно: на жилплощади был прописан несовершеннолетний, и в моем случае пришлось ждать полгода до исполнения жильцу 18 лет. Потом семья отказывалась съезжать, опротестовывала продажу, обжаловав проведение торгов в судебном порядке. Это еще на год отсрочило мое заселение. А когда, наконец, документы были у меня, они не открывали двери. Пришлось вызывать полицию. Когда их принудительно выселили, мне еще где-то месяц не было жизни — угрозы, надписи на стенах... Закончилось все после разбитых окон и моего заявления в полицию", — рассказал Николай.

По принуждению. Бывших хозяев приходится выселять иногда силой. Фото: Д. Рогулин/ТАСС

Торги: у всех есть шанс

Торги по арестованному имуществу при электронных продажах назначаются на определенное число, о чем уведомляется на сайте площадки. После этого в них может принять участие каждый зарегистрированный пользователь системы. Все что для этого нужно, оплатить регистрационный взнос — это гарантия серьёзности ваших намерений (5%).

"В день на продажи может выставляться до 1 тыс. лотов, — рассказал генеральний директор ДП "СЕТАМ" (OpenMarket) Виктор Вишнев. — В прошлом году на OpenMarket было продано имущества на 2 млрд грн. Примерно поровну движимого и недвижимого. При этом в 30% это была добровольная продажа, а в 70% — арестованное имущество. За весь период работы системы (2 года) было, примерно 700 судебных исков по обжалованию торгов, в основном по арестованному имуществу и все они были выиграны нами. После аукциона победителю выдается протокол (в электронной системе он формируется автоматически), проходит оплата в течении 10 дней, победитель забирает акт у исполнительной службы и после этого может забрать свое имущество. Проигравшим участникам возвращается гарантийный взнос. "Если победитель передумал приобретать, то покупателем становится второй на очереди и т.д., пока за имущество не заплатят", — говорят в OpenMarket.