Как отбиться от допзалога

Банки "вешают" на заемщиков допзалоги. Не подставляйте свою шею.

Еще в октябре-ноябре минувшего года заемщики, особенно "счастливые" обладатели кредитных квартир, стали получать от банков уведомления о переоценке залога. Вначале декабря НБУ закрепил требование "осуществить пересмотр стоимости полученного в залог имущества" своим постановлением.

Процесс переоценки имущества, в частности квартир, происходит так же просто, как при первичной оценке залогового имущества. Менеджер банка либо определенный банком оценщик прибывает на место, фотографирует квартиру, затем через некоторое время сообщает заемщикам их жилье изменилось в цене. В сегодняшней ситуации в абсолютном большинстве случаев оно подешевело (в меньшинстве — осталось в прежней цене).

Реклама

"При снижении стоимости залогового имущества банк рискует не вернуть свои деньги и потому может потребовать дополнительный залог — другое имущество, которое "подстрахует" в результате удешевления квартиры разрыв между ее нынешней рыночной стоимостью и суммой кредита", — комментирует директор департамента ипотечного кредитования "Сведбанка" Евгений Склеповой. — То есть, к примеру, вы брали кредит на квартиру в сумме $100 тыс., а теперь это жилье стоит $70 тыс. Чтобы гарантировать себе возврат всей суммы в $100 тыс., банку и требуется допзалог, в качестве которого может выступить любое мало-мальски крупное имущество заемщика. Например машина, доли в квартирах родителей (если есть), имущество компании (если заемщик является владельцем). Поскольку разница между суммой кредита и рыночной стоимостью квартиры достаточно велика, ноутбук или мобильный телефон в качестве допзалога вряд ли "прокатит".

Выходом для тех, у кого нечего предоставить в допзалог, могут стать поручители: в случае вашего "банкротства" они погасят вместо вас кредит. То есть, если, к примеру, при получении кредита Вашим поручителем выступала только жена, то теперь неплохо бы, чтобы за вас дополнительно поручились, как минимум, ваши и ее родители, а лучше — еще и братья с сестрами.

Если же желающих разделить с заемщиком "радость" кредитного бремени нет, то банку ничего не останется, кроме как потребовать погасить весь кредит целиком досрочно. И проблема для заемщика состоит в том, что в действующем законодательстве ничего не сказано о том, насколько должна упасть стоимость залога, чтобы кредитор смог предъявлять претензии к должнику. Банки этот вопрос могут решать сугубо на свое усмотрение. То есть, даже если ваша квартира подешевела, к примеру, всего на $5тыс., банк может начать действовать. Но на каждое действие есть противодействие. О них и поговорим.

Реклама

БОЙ ПО ПРАВИЛАМ

1. Если в договоре не прописана переоценка

Реклама

Правоведы и банкиры советуют в первую очередь внимательно прочитать свой кредитный договор. Процедура переоценки залогового имущества и какие-либо последующие корректировки условий предоставления кредита, как правило, не прописаны в договорах между банком (кредитором) и физлицом (должником)", — утверждает вице-президент бизнеса "Персональные финансы" АБ "Диамантбанк" Анна Ткаченко.

Юрист юридической компании "ДДК" Антон Бойко также подтверждает, что в большинстве кредитных договоров отсутствует пункт об изменении стоимости заложенного имущества. "В соответствии со ст. 19 Закона Украины "Об ипотеке" все изменения и дополнения в ипотечный договор вносятся в виде дополнительного соглашения. Вы имеете полное право отказаться от подписания этого соглашения", — дает совет г-н Бойко.

Если банк все же требует провести переоценку имущества без подписания документов, от этого тоже можно оказаться. "Если в договоре это не предусмотрено, то и ответственность наступить не может", – отмечает Анна Ткаченко. Поэтому не ведитесь на психологическую обработку и "пугалки" банковских служащих, чем они в последнее время очень любят заниматься и не подписывайте никаких документов, прежде не взяв консультацию юриста.

2. Если в договоре есть проблемный пункт

В случае, если банк все-таки прописал создающий проблемы пункт в договоре, есть два способа борьбы. Первый — признать эти пункты недействительными в судебном порядке. "В законе "О защите прав потребителей" есть статья 18, в которой сказано, что кредитор не имеет права включать в договор "несправедливых" по отношению к заемщику условий. Что справедливо, а что нет, сейчас оценочно решает суд. Если доказать, что право на переоценку залога создает явный дисбаланс прав в пользу банка по сравнению с правами заемщика, проблем можно избежать", — говорит Артем Стариков, юрист, руководитель проекта Anticollector.org.ua.

Второй путь более длинный, но также может быть эффективным. Стоит попробовать оспорить саму необходимость проведения допоценки в судебном порядке. "Квартиры подешевели в долларовом эквиваленте ровно на столько, насколько упала гривня плюс-минус 5-7%", — говорят в столичном агентстве недвижимости InReal. То есть, если квартира стоила 490 тыс. грн. ($100 тыс. по "старому курсу"), то и сейчас, подешевев на 40%, она продолжает стоить те же 490 тыс. грн. (около $63 тыс. по курсу 7,7 грн. за доллар США). И это уже с учетом "семейных обстоятельств", когда люди сбрасывают цену, потому что срочно нужны деньги на погашение кредита, из-за разорения бизнеса и по другим причинам.

Такое состояние рынка позволяет строить свой "конструктивный диалог" с банком, прежде всего, на аргументе об отсутствии необходимости проводить переоценку. По крайней мере, гривневым заемщикам стоит взять это на вооружение.

Изменение стоимости залога должно быть подтверждено банком документально — отчетом об оценке рыночной стоимости предмета залога. Для проведения оценки субъект оценочной деятельности не только учитывает площадь недвижимого имущества и его местоположение, но и оценивает внутреннее состояние квартиры, наличие и стоимость ремонта. "В случае, если заемщик не пустит оценщика в квартиру, достоверный отчет об оценке сделать будет затруднительно — можно будет лишь примерно оценить ее стоимость, по альтернативным объектам в этом районе", — отмечает г-н Бойко. Таким образом, доказать, что именно ваша квартира нуждается в дооценке, банку будет сложнее.

Если не пустить банковского менеджера на порог все же не вышло, стоит обратиться за альтернативной, независимой оценкой. "Вполне возможно, что квартиру оценят если не дороже, то, по крайней мере, по "докризисной" стоимости. Суд вполне может принять во внимание результаты именно такой оценки. Учитывая процесс повального урезания зарплат и сокращений, отсутствие наработанной судебной практики по кредитным спорам и четкой законодательной базы в этом вопросе, суд в большинстве случаев сейчас на стороне заемщика", — говорит Антон Бойко.

Впрочем, оценить ситуацию на рынке сейчас сложно даже самим оценщикам. По мнению Анны Ткаченко из "Диамантбанка", многие из независимых экспертов сейчас вообще не настроены переоценивать недвижимость. "Они понимают, что в условиях нестабильности курса их оценка, которая основывается преимущественно на методе сравнения аналогичных предложений на рынке, будет заведомо неправильной", — отмечает она.

НЕ ЗАБЫВАТЬСЯ! Однако нужно понимать, что заигрываться с банком также не стоит. Артем Стариков отмечает, что, согласно украинскому законодательству, в частности, закону "Об ипотеке", требовать от заемщика досрочного погашения кредита или взыскать жилье банк имеет право только в случае нарушения условий договора. А отказ от допоценки залога как раз и может быть расценен как отказ выполнять условия соглашения.

Чтобы не попасть впросак, стоит предварительно посоветоваться с юристом: ведь разные пункты договоров могут быть истолкованы по-разному. "Следует понимать, что обычному заемщику противостоят правовые департаменты банков, которые зря свой хлеб не едят", — резюмирует г-н Стариков.

Тимофей Крамарев, Екатерина Шевелева

Реклама на segodnya.ua Реклама
Все новости
Показать еще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Помощь во время войны
Больше новостей
Финанс-дайджест
Больше новостей
Industry
Больше новостей
Квартирный вопрос
Больше новостей
Время зарабатывать
Техно
Больше новостей
Коммуналка
Больше новостей
Наши деньги
Больше новостей
Война в Украине
Больше новостей
Money-лайфхакер💰
Главное о деньгах
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс доллара в кассах банков (покупка/продажа)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрэксимбанк Укрэксимбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Универсал Банк Универсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
47,69
-
52,81
26,21
48,50
46,50
50,50
24,95
49,29
47,29
50,79
25,78
50,50
50,00
52,00
25,98
50,99
48,99
51,99
25,79
51,99
48,89
53,49
26,43
52,00
49,99
54,00
27,50
52,00
49,99
54,00
27,58
52,99
51,99
54,99
27,10
-
49,49
53,49
25,48
Отставка Бориса Джонсона
Новая обложка The Economist
Рейтинг цен
Сколько стоит жилье в новостройках Киева (грн за м²)
1
Печерский Печерский
90 592
2
Шевченковский Шевченковский
57 791
3
Оболонский Оболонский
54 494
4
Подольский Подольский
51 178
5
Голосеевский Голосеевский
46 989
6
Святошинский Святошинский
36 659
7
Днепровский Днепровский
35 882
8
Дарницкий Дарницкий
35 881
9
Деснянский Деснянский
35 364
10
Соломенский Соломенский
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 в сфере IT
Востребованные специальности
Программирование

Программирование

Инженер

Инженер

Системы управления предприятиями

Системы управления предприятиями

Web-инженер

Web-инженер

Web-мастер

Web-мастер

Актуальные предложения 🔥
Выбор украинцев 🚘
Какие новые легковые авто покупали в июне
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Подробнее
Must Know
Штрафы для владельцев животных в Украине

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн
Детальнее
Классы жилья
В чем отличие?
Эконом

Обычно это типичные многоэтажки без чрезмерных архитектурных решений, похожие друг на друга, но их основная задача – универсальность и обеспечение квартирами как можно большего количества людей. В Киеве средняя цена за квадратный метр в "экономе" составляет 27 тыс. грн.

Комфорт

В таких домах предусмотрены зоны для хранения детских колясок или велосипедов, есть гардеробные, охрана на территории, улучшенная детская площадка и паркинг. В Киеве за такие квартиры в новостройках просят в среднем 35,3 тыс. грн за кв. м.

Бизнес

В новостройках есть большие подземные паркинги с одним паркоместом на квартиру. Обычно такие здания охраняются, есть консьерж, улучшенные детские площадки, а по уходу за территорией нанимают садоводов. Жители столицы в среднем платят 57,7 тыс. грн за квадратный метр в такой квартире.

Элит

Над дизайном жилья работают приличные дизайнеры. Территория охраняется, а паркоместа обустраивают с запасом. В таких жилых комплексах строят теннисные корты, бассейны, супермаркеты, частные школы и т.д. В Киеве один квадратный метр такого жилья стоит в среднем 98,8 тыс. грн.

1 /2
Все о квартирах
статистика
Курс криптовалюты сегодня

Валюта

Цена, usd

Bitcoin (BTC)

23853.3

Dogecoin (DOGE)

0.09

Ethereum (ETH)

1678.82

Litecoin (LTC)

100.22

Ripple (XRP)

0.41

Наша экономика
5 главных цифр
1
Потребительская инфляция Потребительская инфляция
18%
2
Учетная ставка Учетная ставка
25%
3
Официальный курс евро Официальный курс евро
29,7 грн
4
Официальный курс доллара Официальный курс доллара
29,25 грн
5
Международные резервы Международные резервы
$22,8 млрд
Знать больше💡

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять