Рынок недвижимости в Украине: дорожают ли квартиры и стоит ли торопиться с покупкой

В последние недели застройщики и эксперты в строительной отрасли заговорили о росте цен на квартиры. "Такой цены уже не будет!", "Успейте купить! С 1 ноября плановое повышение цен!" – такими призывными объявлениями пестрят газеты и сайты по продаже недвижимости. И это при том, что весь последний год эксперты отмечали только снижение цен на рынке жилья.

Мы поинтересовались у экспертов, насколько существенным может быть подорожание недвижимости. Не начнется ли снова серьезное подорожание. И стоит ли спешить с покупкой именно сейчас тем, кто хочет улучшить жилищные условия или сохранить свои сбережения с помощью недвижимости.

Причины для роста цен есть

В ситуации, когда в стране все еще держится высокий уровень инфляции, строительная отрасль просто не может оставаться исключением из общего правила. Строители говорят, что только за последний год цены на многие стройматериалы выросли на 20-40%, в том числе на такие основные, как арматура и кирпич. То есть себестоимость строительства растет, и застройщики уже не готовы компенсировать расходы за счет своей прибыли.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

"Прибыль сегодня у застройщиков небольшая: 20, у некоторых 25%. По сравнению с той баснословной прибылью, которая была раньше, это немного", – говорит аналитик консалтинговой компании "SV Development" Сергей Костецкий.

Еще раньше одним фактором удорожания строительства стало повышение минимальной зарплаты. Но тогда, в начале года, это не привело к существенному повышению цен.

А последней "каплей" стало осеннее повышение курса доллара. Хотя, с другой стороны, этот же фактор пока нивелирует повышение цен на недвижимость. Расчеты на строительном рынке проводятся в гривне. И даже если застройщики повышают цены на несколько сотен гривен, из-за выросшего курса доллара статистика реальных сделок пока все равно показывает продолжающееся снижение цен.

На фото – средние цены реальных сделок, по данным компании "SV Development".

… Но подорожания пока не будет

Несмотря на то, что объективные причины для подорожания недвижимости сегодня есть, эксперты считают, что покупатели еще долго смогут покупать квартиры по старым ценам, а может, даже дешевле. Дело в том, что покупателей квартир до сих пор на несколько порядков меньше, чем построенных и строящихся квартир. Эксперты говорят, что такого сумасшедшего предложения на рынке недвижимости не было даже до последнего кризиса, когда отрасль (как и вся экономика) находилась на подъеме и строительство велось бешеными темпами.

"Той недвижимости, которую отстроили за последние несколько лет, хватит, наверное, еще лет на 10", – говорит Сергей Костецкий.

Но для большинства украинцев, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, покупка квартиры до сих пор остается недоступной роскошью.

"Спрос на недвижимость сейчас достаточно низкий, причем его еще более ограничивает монетарная политика Национального банка. Высокая учетная ставка НБУ делает ипотечные кредиты недоступными, и такое понятие, как ипотека, сегодня практически отсутствует", – говорит экономический эксперт и аналитик Борис Кушнирук. 

Именно из-за несоответствия цен на квартиры и доходов людей застройщики опасаются повышать цены намного.

"Как только на 500 – на 1000 грн повышаются цены – продажи сразу падают, люди перестают покупать у этого застройщика", – говорит Сергей Костецкий.

А многие если и повышают цены, то только "на бумаге", то есть одновременно объявляют различные акции, позволяющие покупателям приобрести недвижимость по старой цене или даже дешевле.

"Застройщики понемногу повышают цены постоянно. Потому что себестоимость строительных материалов растет. Но в то же время посмотрите на биг-борды: там сплошные акции застройщиков. То есть они формально повышают, но часть квартир пускают под акции, и люди как раз эту часть квартир и покупают", – говорит Сергей Костецкий.

Экономия за счет качества

В таких условиях, когда объективные предпосылки для роста цен на рынке недвижимости есть, но цены повышать невыгодно, застройщики могут пытаться экономить, строя бизнес по принципу "пирамиды" и снижая качество.

"Сейчас остались в основном крупные застройщики, у которых большое количество объектов. Они перекладывают деньги с более поздних объектов на достройку более ранних. Так что я бы охарактеризовал сегодняшний рынок недвижимости как пузырь, который вряд ли лопнет в ближайшее время", – говорит Сергей Костецкий.

Пытаясь экономить, строители могут использовать материалы низкого качества, и жильцы таких домов через несколько лет будут иметь проблемы.

"А кто сегодня контролирует, что именно они строят, какие материалы используют? Что знает покупатель о доме, кроме его внешнего вида?" – задает риторические вопросы Борис Кушнирук.

По его словам, существенный недостаток всей отрасли Украины – в отсутствии эффективного инструмента контроля за строительством.

В следующем году больших ценовых потрясений не ожидается

Аналитик консалтинговой компании "SV Development" Сергей Костецкий считает, что до конца года и в следующем году ситуация на рынке недвижимости будет оставаться стабильной. Взлетов цен ожидать не приходится, впрочем, как и существенного подешевления жилья.

"На рынке недвижимости с 2009 года ничего особо не происходит. И по крайней мере в ближайшей перспективе я не вижу каких-то серьезных катаклизмов. Не думаю, что цены будут расти. Следующий год обещает быть хорошим и стабильным, а дальше как пойдет – будем смотреть. Я думаю, даже если этот строительный пузырь будет раздуваться чрезмерно, лопнуть ему никто сейчас не даст. Строительство продолжает оставаться той отраслью, которая наполняет бюджет и дает показатели ВВП. Застройщики работают легально, платят налоги, государство и банки являются гарантами. Поэтому я бы сказал, что сегодняшняя ситуация устраивает и государство, и застройщиков, и людей, которые хотят купить квартиры для себя. Потому что цены на жилье сейчас довольно низкие. Ну когда это можно было купить новое жилья в Киеве по 600-700 долларов?" – говорит Сергей Костецкий.

"Я не ожидаю серьезного повышения цен на рынке недвижимости. Для подорожания необходимы два условия: стабильный рост доходов населения и доступ к кредитам. Роста доходов пока что у нас нет, по крайней мере такими темпами, как до 2009 года. К тому же на экономику давит ситуация с российской агрессией. И у нас нет "длинных" кредитов, причем я не думаю, что они появятся в ближайшие годы. Таким образом, у нас нет двух фундаментальных факторов, которые могут определять подорожание недвижимости", – считает Борис Кушнирук.

Напомним, ранее сообщалось о том, что в Украине изменили правила регистрации собственности.