Ходовой товар. "Единички" в "хрущевках" и "брежневках" берут без ипотечных кредитов. Фото А. Искрицкой
Риелторы в эйфории: продажи оживились, да и цены на жилье перестали падать. Мало того, мы убедились, что растет стоимость прежних "изгоев" — гостинок и самых дешевых 1—2-комнатных хрущевок и "брежневок", и при этом они уходят за 1—2 недели. В 2008-м люди игнорировали малометражки, ибо могли взять кредиты на более достойное пристанище, но, ввиду отсутствия ипотеки, они теперь в фаворе. Чего ждать в ближайшее время, мы выяснили у экспертов.
ВСПЛЕСК СПРОСА — ВРЕМЕННЫЙ. "Оживление пошло за счет отложенного спроса, — утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. — Основные покупатели — те, кто ждал ценового "дна", а оно почти достигнуто. Имея $35—45 тыс. на первый взнос для ипотеки и убедившись, что она замерла, они переключились на покупку "единичек". Их поставляют те, кто, продавая малометражки, хотят улучшить свои жилищные условия: добавив накопленных денег или сумев получить депозит, они разбирают "двушки" по $60—70 тыс. На май прогнозирую стабильность цен, а осенью возможен и скачок за счет возобновления ипотеки и соответствующего вброса денег на рынок: люди, ищущие квартиры по $40—50 тыс., увидят их по $60—70 тыс.".
Маловероятный сценарий. Ипотеку в этом году банки вряд ли реанимируют — им бы с прежними должниками разобраться, а денег на новые займы взять неоткуда. Узкая же прослойка людей, способных купить за свои кровные, иссякнет за месяц-два. Поэтому нынешний спрос упадет и удешевление возобновится. Более того, другие эксперты не согласны, что ценовое дно — достигнуто. По мнению директора АН "Аякс" Борис Егизарян, это произойдет в конце года. "Кризис продолжится, денег у людей станет еще меньше и стоимость жилья будет резко падать, — объясняет эксперт. — В ноябре-декабре в спальных районах "единички" будут продавать по $20 тыс., "двушки" — по $30 тыс., "трешки"— по $45—50 тыс.".
Что касается ближайших перспектив, то большинство экспертов уверены, в июне цены снова начнут падать. "Спрос упадет в 2—3 раза, а цены — на 5%, — считает директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. "Как подcкочили в цене дешевые квартиры на 5%, так и упадут в июне до уровня марта", — говорит Борис Егизарян. Значит, с лета "единички" подешевеют на $2 тыс. — до 43, "двушки" — на $3 тыс., до 57, а "трешки" — на $4 тыс., до 76.
КОНФИСКАТ НЕ ПОВЛИЯЕТ. Упомянутые, а равно и неназванные опрошенные нами риелторы считают, что залоговые квартиры, по которым должники не могут рассчитаться с банками, не станут детонатором падения цен. Мы убедились, что банки их выставляют в мизерном количестве и по ценам, не ниже средних. Банки не заинтересованы в выбросе большого числа залогов, который обвалит стоимость на рынке. Ведь при этом они выручат намного меньше, чем выдали по кредитам и останутся наедине с неплатежеспособными должниками.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Мы выяснили, что самое дешевое жилье — махонькие гостинки — с марта подорожали на $5—7 тысяч. "Улетают" они почти сразу после объявления о продаже, и торг неуместен: у хозяев очередь на просмотры стоит. Цена скромных "двушек" поднялась на $3—5 тыс., зато на столько же упала стоимость "трешек": их могут купить немногие.
1-КОМНАТНЫЕ
$35 000 Голосеевский р-н, пр. Науки, 21,3/12,4/4 кв. м
$37 000 Деснянский р-н, ул. Волкова, 22/11/5 кв. м
$38 000 Дарницкий р-н, ул. Ялтинская, 22/12/4 кв. м
Для сравнения: в марте мы находили квартиры за $24500, $25700, $28000.
2-КОМНАТНЫЕ
$53 000 Днепровский р-н, пр. Воссоединения, 44/33/6 кв. м
$55 000 Деснянский р-н, ул. Ш.-Алейхема, 47/31/7 кв. м
$57 000 Святошинский р-н, ул. Витрука, 46/29/7 кв. м
Для сравнения: в марте — $49000, $50000.
3-КОМНАТНЫЕ
$65 000 Соломенский р-н, ул. Шепелева, 65/46/7 кв. м
$66 000 Днепровский р-н, ул. Тампере, 58/40/7 кв. м
$68 000 Днепровский р-н, ул. Тычины, 63/45/8 кв. м
Для сравнения: в марте — $68000, $69000, $72000.
ПЕРВИЧКА: СБРОСЬ $200 ЗА "КВАДРАТ" И СТРОЙ МАЛОМЕТРАЖКИ
"Первичка" — в загоне, заморожено уже 90% новостроя. В неготовых домах резонно квартиры не покупают — риск незавершения огромный, доводят до ума лишь единичные объекты. Но и в них жилье простаивает, ибо своих денег на обширные квартиры у людей нет (а еще ведь нужно $20—30 тыс. на приведение голых стен в жилое состояние), о кредитах же можно лишь мечтать.
Антикризисный закон, по которому Кабмин обязался дать 3 млрд. грн. на завершение домов с готовностью не менее 70% (по оценке Минстроя, надо минимум 14 млрд.), все больше походит на голый популизм. "Деньги не только реально не выделены, но и нет прозрачного механизма определения объектов, на которые они пойдут: кредиты могут получить близкие властям компании, едва начавшие строительство и не способные его закончить", — считает независимый эксперт Владимир Германов.
"Дай Бог, чтобы строители увидели эти деньги к концу лета, — говорит начальник инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы "НовоБудова" Дмитрий Колиснык. — Требования к получению госпомощи — продавать жилье не дороже 8000 грн./кв. м — означает, что строители должны работать себе в убыток. Некоторые компании на это пойдут, лишь бы удержаться на рынке, но большинство будут ждать 1—2 года, чтобы потом достроить и продать дороже. А будущее, уверен, за новыми проектами домов, с 1-ком. квартирами площадью до 30 кв. м и 2-ком. — до 50 кв. м: только такие составят конкуренцию малометражкам на "вторичке", которые сейчас наиболее востребованы".
Между тем продажи с марта, по утверждению начальника управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1" Тараса Зябкина, выросли на 20—30%. "Но только на готовые дома, — уточняет эксперт. — Люди не хотят инвестировать в объекты, не введенные в эксплуатацию, и они правы: немногие компании смогут их завершить. Сейчас цены застройщики держат. Но, думаю, будет сезонное снижение летом до 10%, т.е. в экономклассе ценой $1—1,8 тыс./кв. м — на $100—200".
Однако, по словам начальника отдела новостроя консалтинговой компании "Новый город" Виталия Крутюка, уже сейчас многие застройщики дают скидки 20—30% на уже введенное в эксплуатацию жилье, если клиент готов сразу оплатить стоимость квартиры. "Но и при этом спрос — почти нулевой, люди не могут за свои деньги брать "голые единички" по $60—80 тыс., а банки кредиты не дают и в этом году вряд ли начнут давать", — говорит эксперт и надеется, что ситуацию сможет исправить Государственное ипотечное учреждение: если оно таки получит 1 млрд грн. на жилкредиты, то сможет через банки финансировать займы для населения.
Независимые эксперты Ярослав Цуканов и Руслан Кизлайтис считают: застройщики врут, что у них себестоимость — от $1000/кв. м, а поэтому они просто не могут продавать квартиры дешевле этой цены. В действительности на жилмассивах, с учетом подешевления стройматериалов и рабсилы, затраты редко превышают $700. Поэтому строители, которые хотят удержаться на рынке, для привлечения покупателей летом должны будут сбросить даже минимальные теперешние цены на 20% — то есть до $800 за "квадрат". А это значит, что 1-комнатную квартиру площадью 40 кв. м. можно будет купить за $32 000, а 2-комнатную 70 кв. м. — за $56 000.
АРЕНДА: ЛЕТОМ "ЕДИНИЧКИ" БУДУТ ПО 1500 ГРН.
Тенденция. Сегодня квартира за 1800 грн.— редкость
Подыскивая самые дешевые квартиры под сдачу, мы поняли, что "единички" за $190—200 (1500—1600 грн.) стали редкостью. Да, они мелькают в газетных объявлениях и на сайтах агентств недвижимости, но, позвонив, обычно слышали: "Уже сдана". Да и более-менее приличных, с мебелью, стиралкой, телевизором и холодильником по $220 (1800 грн.) — мизер. А еше в марте по $200 сдавали немало... Что творится и чего ждать, мы разузнали у риелторов, через которых вышли на дешевое жилье.
"С марта вырос спрос на "единички" — большинство людей сейчас не могут снимать 2—3-комнатные, — говорит риелтор АН "Дельта" Ольга Колесникова. — Поэтому цены на них пошли вверх, уже за 2000 грн. снять сложно. А с лета, наверное, еще на 200—300 грн. хозяева поднимут аренду, ведь жилкомуслуги подорожают".
Но сей безутешный прогноз небесспорен: зарплаты многим постояльцам урезают, продолжатся увольнения, так что весенний всплеск спроса сменится летним спадом, и владельцам придется сдавать свои "метры" дешевле. Эту версию подтвердил директор АН "Укрстройсервис" Сергей Задорецкий: "Сейчас мало вариантов по 1800 грн., на них — очередь клиентов. Но в мае цены уже не будут расти, а в июне, думаю, пойдут вниз: немного, максимум на 200 грн. Станут разъезжаться по домам иногородние студенты и многие заробитчане из регионов, в итоге появятся "единички" и по 1600 грн.".
Кроме этих факторов удешевления, риелтор АН "Михаил" Игорь Ромашевский заметил, что скоро рынок наводнят квартиры от "дачников", которые до конца осени уезжают из Киева на свои участки и будут сдавать жилье на полгода за 1500—1700 гривен.
ЗЕМЛЯ: НЕ СПЕШИ ПОКУПАТЬ — ПИКИРОВАНИЕ ЦЕН ПРОДЛИТСЯ
Чтобы быстро продать участок, сбрасывают цену в 2-3 раза
В отличие от квартир, стоимость которых поплавком прыгает вверх-вниз, участкам под индивидуальное жилстроительство уготована судьба уходить по ценам "под землю". По Киевщине наделы в апреле подешевели на 5% — это в период якобы "горячего" спроса. Его нет не только из-за отсутствия ипотечных кредитов на покупку земли — если и появятся таковые, то позже возобновления займов на квартиры, т.е. точно не в этом году. "Богатенькие Буратины", которые за свои деньги могут строиться на приобретенных участках, землицей уже наелись. А прочим, мечтающим стать "помещиками", с покупкой спешить не стоит — пикирование цен продлится.
"Есть много собственников, взявших наделы в кредит и неспособных его погашать: у них реально купить участки в 2—3 раза дешевле рыночной цены, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Можно найти такое "слабое звено". Но при этом обязательно проверьте с помощью юристов документы на землю, чтобы не было подвоха и не оказалось, что вам продают не тот участок, за который вы платите деньги".
"Крестьяне уже в этом году начнут предлагать участки буквально "за еду" — по $150—200/сотка в 30—50-километровой зоне, — считает независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Но будьте осторожны, требуйте выделения участка в натуре, иначе можете купить совсем не то, что вам показали".
"Ежемесячно цены будут падать на 5—10%, — утверждает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Если у вас не "горит" с покупкой, ждите до августа: возьмете участок на 30% дешевле, чем сейчас. Или ищите тех, кто готов отдать его за треть цены. Это — крестьяне, получившие землю по распаеванию почти бесплатно, и спекулянты, купившие ее с целью наживы, а сейчас мечтающие вернуть хоть часть затрат".
Итого, исходя из этих прогнозов, в августе сотка в 10-километровой зоне будет стоить $1750—2870, в 30-километровой — $600—980.