Оптимально. Как использовать территорию, решают жильцы. Фото: А. Искрицкая
Смена сезонов с ее традиционными маленькими авариями, отключениями электричества и тепла и прочими прелестями — очередной повод вспомнить о легендарном качестве работы отечественных коммунальных служб. И очередной соблазн задуматься об организации в своем доме объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), которое вовсю рекламируется как радикальное средство излечиться от опостылевшего жэковского разгильдяйства. Мы решили разобраться в том, кому и насколько выгодно на самом деле создавать ОСМД.
БОЛЬШАЯ КОММУНАЛЬНАЯ МЕЧТА
ОСМД — юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией. После его создания уже только его члены сообща будут выбирать, кому обслуживать дом, определять уровень квартирной платы и то, как распоряжаться имеющимися в их распоряжении совместными ресурсами, вроде нежилых помещений.
ДЕШЕВЛЕ И ЛУЧШЕ. Считается, что это позволит содержать дом и придомовую территорию качественней и дешевле. Так, есть ОСМД, члены которых ежемесячно платят за содержание дома и придомовой территории 1,5—1,7 грн./кв. м, при этом в их подъездах чисто, светло и тепло, в ухоженных дворах есть детские и спортивные площадки, и опрятные клумбы с цветами. А рядом "жэковские" дома, где за счастье спотыкаться в грязных дворах и обшарпанных подъездах народ выкладывает по 2,6—2,9 грн./кв. м в месяц. Причем положительные изменения могут происходить очень быстро.
И не надо таскать тяжести
Например, киевлянин Арсений Туча рассказывает: "ЖЭК нами совсем не занимался, похоже, ему было на все плевать. И в одном из подъездов у нас была серьезная проблема с крысами, с подтоплением техблока. Да и на чердаке коммуникации в плохом состоянии. ОСМД организовали только этой весной. За это время решили проблемы с "крысиным" подъездом, ликвидировав грызунов. Кроме того, навели порядок в здании, выровняли фасад, навесы над подъездами почистили от ржавчины и покрасили, застеклили подъезды, почистили стекла. Вообще, дом стал выглядеть намного лучше. Да и дворники стали работать активней. При этом нам не пришлось платить ни на копейку больше, чем раньше ЖЭКу".
С ТВОРЧЕСКИМ ПОДХОДОМ. А в ОСМД "Большая Житомирская, 27", кроме обычного наведения порядка, сделано и кое-что оригинальное. Например — тележка, наподобие тех, в которых вывозят покупки из супермаркета. Она стоит у подъезда, магнитный замок не позволяет ее забрать постороннему, а жилец может разгрузить в нее содержимое своего багажника и с удобством отвезти домой. Второе новшество — комнаты-курилки между этажами, оборудованные лавочками и вытяжной системой, автоматически включающейся при появлении людей.
Есть где перекурить в тепле
ЛЬГОТЫ И ЗАРАБОТКИ. ЖЭК — прибыльная организация, платит НДС и налог на прибыль, а ОСМД — бесприбыльная, и от этих налогов освобождена. Кроме того, согласно норме закона, первый капитальный ремонт в доме, управляемом ОСМД, должен проходить за счет предыдущего балансодержателя, то есть местной власти. ОСМД имеют гарантированную законом возможность получить в собственность придомовую территорию. По мнению председателя правления ОСМД "Большая Житомирская, 27" Олега Кия, в любом доме есть что-то, на чем ОСМД может заработать. Подвальные помещения, которые можно привести в порядок и сдать. Фасад, на котором можно разместить рекламу. "В этом году мы перенесли немного вход, — рассказывает Олег Кий, — и у нас в коридорной части освободилось 13 кв. м. Из-за того, что это выход на фасад здания, 13 м удалось сдать за 5 тыс. грн.".
Подъезд может быть и таким
НАРОД НЕ ТОРОПИТСЯ
Сейчас новые ОСМД практически не регистрируются. По состоянию на октябрь в столице зарегистрировано 551 ОСМД, из них только 53 созданы в этом году. Причина в том, по мнению зампредседателя Союза собственников жилья Украины Михаила Березовчука, что местные власти не соблюдают законодательство и не обеспечивают тех условий, при которых ОСМД могли бы показать свою выгодность. Например, "Киевэнерго" и "Киевводоканал" навязали ОСМД статус исполнителя комуслуг. Объединения отвечают перед своими членами за качество этих услуг, а реально влиять на них не могут. С другой стороны, на объединения ложится ноша борьбы со злостными неплательщиками. Кроме того, из-за разницы в тарифах и системах расчетов у ОСМД, как и у государственных коммунальных предприятий, накапливаются долги перед монополистами. Но если ЖЭКам местная власть их регулярно погашает, то делать это в отношении ОСМД — не спешит.
10 ВОПРОСОВ ОБ ОСМД
1. Изменится ли сумма в платежке по квартире?
Уровень квартплаты определяется самим ОСМД. Здесь важно, примет ли ваше ОСМД дом на свой баланс. Если нет, то к платежам ЖЭКу прибавится еще плата на содержание ОСМД. Так, в ОСМД "Большая Житомирская, 27" жильцы платят ЖЭКу плюс еще около 2,60 грн./кв. м — отдельно в ОСМД.
Если дом будет взят на баланс ОСМД, сумма в платежке может и уменьшиться. Все зависит от того, насколько эффективно будет организовано предоставление услуг, изношенности дома, количества жильцов и возможностей для заработка. Например, одесситка Алена Чугуникова платит ОСМД примерно столько же, сколько пришлось бы платить и ЖЭКу. "Жэковская" оплата — около 2,50 грн. за кв.м — зафиксирована и в ОСМД Арсения Тучи, но там это рассматривается как временная мера, пока не будут решены все накопленные при ЖЭКе проблемы и полностью налажена работа. Потом тарифы должны будут снижаться.
Киевлянин Виктор Сергиенко, в доме которого ОСМД организовано уже около 8 лет назад, за содержание дома и придомовой территории платит 1,60 грн. за кв.м. Правда, в их доме есть несколько помещений, которые удалось выгодно сдать в аренду. А в доме, где живет депутат Киеврады Александр Клюс, за счет наличия теплового счетчика и рационального подхода к отоплению в суровую прошлую зиму жильцы платили за отопление 98 коп. за кв. м, в то время как весь Киев — 1,6 грн.
2. Сохранится ли субсидия и другие льготы?
Да, сохранятся. Поскольку они гарантируются законами Украины и не зависят от формы собственности жилья. Если же правление ОСМД каким-то образом попытается проигнорировать требования закона, надо обращаться с жалобой в отдел льгот и субсидий райадминистрации. Там нарушителей призовут к порядку.
3. Вызов и услуги слесаря, сантехника при ЖЭКах бесплатны. Когда будет ОСМД, сохранится ли это условие?
Это тоже определяется самими жильцами. Рассказывает одесситка Алена Чугуникова: "Вызов сантехника или электрика бесплатный — мы же им платим зарплату. Если надо кран заменить, то покупаешь кран за свои деньги, отдаешь сантехнику, он ставит". Есть ОСМД, где жители решают свои проблемы самостоятельно и за свой счет. "Сейчас, когда я вызываю тепловика или сантехника, я плачу практически те же деньги, что и жэковскому работнику, или чуть дороже, но зато моя душа спокойна", — рассказывает киевлянка Мария Петик.
4. Как будет при ОСМД с получением справок, оформлением паспортов, прописки и т. д.?
Как правило, в ОСМД есть человек, который выполняет функции жэковской паспортистки. То есть можно отдать документы на оформление паспорта или прописку, взять форму №3 (выдача справок тоже бесплатна) и так далее. Как говорит председатель совета Союза собственников жилья Киева в Днепровском районе Антонина Тимошенко, оформление прописки может стать только удобнее, поскольку все вопросы можно быстро решить в одном месте.
5. Что будет с теми жильцами, которые не войдут в ОСМД?
По Закону Украины об объединениях совладельцев многоквартирного дома, они должны будут оплачивать те же определенные собранием суммы на содержание дома, что и члены ОСМД. Фактически они несут затраты наравне с членами ОСМД, но никак не участвуют в управлении домом и принятии важных для всех жильцов решений. Поэтому в большинстве случаев эти люди постепенно тоже становятся членами ОСМД.
6. Как быть тем, у кого нет денег на оплату счетов ОСМД? Если я окажусь должником ОСМД, то что?
Собрание ОСМД может своих малоимущих членов частично или полностью освободить от оплаты принятых платежей. Например, в ОСМД "Большая Житомирская, 27" примерно половина жильцов с недостаточно хорошим имущественным положением от платы в ОСМД (2,60 грн., помимо платежей ЖЭКу) освобождена. Что касается должников, то ОСМД вполне может взыскать долги через суд. Впрочем, некоторые председатели не любят доводить дело до суда, предпочитая другие методы давления, вроде отключения канализации должника.
7. Могу ли я потерять квартиру, если ОСМД окажется должником за коммунальные услуги перед поставщиками воды или тепла?
Нет, не можете. Жильцы дома не отвечают своим имуществом за долги ОСМД.
8. Как я могу проконтролировать, куда идут мои деньги?
На собрании выбирается ревизионная комиссия, которая обязана регулярно проверять деятельность правления и отчитываться в результатах проверки перед общим собранием. Далее, если возникают какие-то сомнения в правомерности использования средств, можно написать соответствующее заявление в правление с просьбой предоставить необходимую информацию.
9. Кто контролирует деятельность ОСМД, куда на них жаловаться, если что?
Контролирует отдел по работе с ЖСК и ОСМД в райадминистрации. Туда можно обращаться с жалобами. В серьезных случаях есть смысл обращаться в правоохранительные органы. В Киеве есть прецеденты, когда зарвавшихся председателей приводили в чувство с помощью обращений в прокуратуру или суд.
10. Если не будут устраивать услуги, можно ли сменить правление ОСМД раньше срока?
Можно, созвав внеочередное отчетно-выборное собрание. Для этого нужно согласие 2/3 членов ОСМД.
КАК СОЗДАТЬ ОСМД
Днепровской райадминистрацией г. Киева разработан наглядный алгоритм действий инициативной группы по созданию ОСМД "12 шагов по созданию ОСМД".
1. Создание инициативной группы, подготовка к учредительному собранию.
2. Проведение учредительного собрания.
3. Госрегистрация.
4. Получение справки Главного управления статистики о включении в ЕГРПОУ.
5. Регистрация в налоговой инспекции.
6. Получение разрешения на изготовление печати и штампа.
7. Регистрация в Пенсионном фонде.
8. Регистрация в Фонде социального страхования по временной потере трудоспособности.
9. Регистрация в Фонде социального страхования на случай безработицы.
10. Регистрация в Фонде социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.
11. Открытие счета в банке.
12. Внесение ОСМД в реестр неприбыльных организаций.
До собрания нужно разработать устав ОСМД на основе Типового устава ОСМД, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141.
Собрание будет правомочно, если на нем присутствует не менее 50% владельцев помещений в доме. Каждого из владельцев нужно письменно поставить в известность о времени и месте проведения собрания не позднее, чем за 14 дней. Для создания ОСМД необходимо решение не менее 2/3 присутствующих. Для успеха рекомендуют провести следующую подготовительную работу:
— собрать информацию о техническом состоянии дома, годных для сдачи в аренду помещениях, площади и состоянии придомовой территории, долгах за обслуживание дома;
— разработать план увеличения доходов за счет неиспользуемых ресурсов дома, проект сметы на текущее содержание дома и примерный план проводимых работ и улучшений;
— составить график снижения платежей (если таковое предполагается) и изменений в составе и качестве коммунальных услуг.
Имея на руках наглядное подтверждение тому, что жить будет лучше и веселее, а также проект Устава, из которого следует, что все права жильца будут защищены, можно проводить индивидуальную обработку каждого из сомневающихся.