Кусок Родины. Участки в чистом поле, без коммуникаций, уже почти никого не привлекают. Фото А. Искрицкой
Осень — лучшее время для покупки участка под индивидуальный дом: распутица, как скальпель хирурга, вскрывает все недостатки участка и подъездных путей, срывает флер и с окружающих "красот". Но иронически сейчас воспринимается совет Марка Твена: "Покупайте землю — ее больше не делают". У нас — делают! Кризис на рынке недвижимости докатился и до этого "незыблемого" бастиона: предложений участков стало вдвое больше, чем в начале осени, а спрос на столько же упал.
Впервые за 10 лет, после дефолта 1998—99 гг., зафиксировано удешевление земли. Снижение цен началось с самых дорогих, непосредственно примыкающих к столице районов (см. таблицу). И, думается, это лишь начало "падежа" цен. Дальние рубежи, с их дешевыми предложениями, по инерции продолжают чуток дорожать. Но даже этот раскол цен — временный: видимо, и на "дешевку" они будут падать. Это как поезд, который на полном ходу не остановишь: он будет тормозить, ибо "пассажиров" будет все меньше. Не верится в надежды риелторов, что 18 млрд. грн. (по информации НБУ), буквально вырванные с депозитов банков, собственники тут же вложат в землю или квартиры — вероятнее всего, "богачи" переведут дыхание и подумают, стоит ли сразу на что-то тратиться.
ПОШЛИ НА УСТУПКИ. Здесь, как и на рынке квартир, появилось немало ремарок "торг" и "торг до продажи". Прозвонив такие объявления, мы убедились, что при выставленной стоимости $6—10 тыс./сотка (ближние к Киеву участки, расстояние — 5—20 км), владельцы готовы скинуть $300—500/сотка. А за удаленные на 30 и более "кэмэ" наделы при выставленной цене в $3—5 тыс./сотка уступают по $100—200. Наши собеседники-продавцы признались, что обзаводиться собственными угодьями люди не спешат: ждут серьезного удешевления.
СПРОС — НУЛЕВОЙ. "И раньше землю в основном покупали не за кредиты, а за наличные, но сейчас те, у кого есть деньги, выжидают, — говорит директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — Мизерное число покупок еще есть в 5—10-километровой зоне, причем клиенты требуют скидки в 10—15%. А более дальними участками вообще никто не интересуется".
"Спрос практически равен нулю", — вторит замдиректора АН "Спарта" Владимир Михайленко. По информации Земельного союза Украины, число сделок упало минимум на 50%. И почти все они проходят по ранее заключенным договорам, где уже внесены задатки (оформление покупки занимает до 2 месяцев), а новых почти нет.
ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ
Как и в случае покупки квартиры, большинству желающих обзавестись участком под застройку требуется ипотечный кредит: своих денег, как правило, не хватает. "Сегодня" выяснила, где и на каких условиях нынче можно найти недостающую сумму.
Заметим, что получить кредит на землю и раньше было непросто. Банки без энтузиазма давали деньги на приобретение земли, поскольку проверить всю документацию на надел сложно — велик риск, что он будет продан незаконно, и суд заставит его вернуть. В итоге покупатель останется ни с чем, а банк — с должником без предмета залога. В условиях кризиса взять такой кредит стало еще труднее. Мы обзвонили более 20 крупных банков, которые все еще дают ипотечные кредиты на покупку жилья. Но среди них нашлось только 4, у которых можно взять ссуду на покупку земли, да и то на очень непростых условиях.
Так, "УкрСиббанк" ссудит деньги только под залог уже имеющейся у клиента недвижимости — квартиры, земли или дома. Кредитует он при 40%-м первоначальном взносе, притом не от цены будущего участка, а от стоимости залоговой недвижимости. Получить деньги можно только на 7 лет и под 26% годовых в гривне.
"Сведбанк" готов поделиться деньгами на 20 лет, при 50%-м первоначальном взносе от стоимости участка и под те же 26% в грн.
"Международный ипотечный банк" также выдаст кредит на 20 лет, под 40% аванса, но только в $ — под 15,99% годовых.
"Первый инвестиционный банк" кредитует желающих купить земельный участок на 10 лет, с 30%-м взносом, под 22% в грн.
ПРОДАВЦАМ ПРИДЕТСЯ УСТУПАТЬ НА 30—50%, А ПОКУПАТЕЛЯМ НУЖНО ВЫЖИДАТЬ
Все опрошенные "Сегодня" эксперты утверждают, что на "грунтовом рынке" наступила эра диктата покупателя, и продлится она минимум до весны. Цены будут однозначно падать, причем даже серьезнее, чем на квартиры. Ведь, в отличие от них, земля — не предмет первой необходимости: обзаведшись ею с целью строительства дома, вы "покупаете проблему" дорогущей застройки. Темпы удешевления участков будут зависеть от продолжительности общеэкономического кризиса, степени привлекательности наделов и "эластичности" продавцов. А подавляющему большинству оных придется стать "пластилиновыми" в смысле мягкости уступок.
Независимый эксперт Ярослав Цуканов считает, что шанс удержать заявленные цены есть только у владельцев участков, расположенных по Обуховской трассе и (в меньшем количестве) — по Одесской. И то при наличии полного набора коммуникаций: вода, газ, электрика уже подведены, заезды заасфальтированы. Такого эксклюзива остается все меньше, и тут продавцам лучше переждать кризис неплатежеспособности, чем идти на уступки.
Напротив, ничего не светит спекулянтам, обзаведшимся землей по Варшавской, Житомирской и Вышгородской трассам и селянам, получившим здесь наделы по распаевке: если есть реальный покупатель, сбрасывайте цены до 50%, чтобы не оказаться "квачом", т.е. крайним — на такой бросовый товар желающих вскоре вообще не будет. Ведь уже сейчас выехать утром в Киев на работу с этих "латифундий" — проблема из-за колоссальных пробок, и она будет усугубляться. А покупателям специалист советует выжидать и торговаться. Появится выбор хороших предложений, по которым к концу года можно реально требовать скидки в 15—20%.
Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль советует покупателям быть переборчивыми, брать землю только с целевым назначением под индивидуальное жилищное строительство, не заморачиваясь с переоформлением участков. При этом торговаться нужно жестко, до 30—50% от первоначально заявленной стоимости, учитывая психологию продавца: если у него поджимают сроки продажи (например, это спекулянт, взявший кредит на землю в расчете на ее резкое подорожание), он уступит, лишь бы быстро продать. Но даже если надел действительно хорош, его можно будет сторговать на 10—20% дешевле против заявленной цены — покупатель сегодня в фаворе.
Продавцам же нужно учитывать резкое падение спроса и, если нужно срочно реализовать участок, сразу уступать от 20—30% и даже идти на рассрочку оплаты. Если же время терпит, лучше подождать окончания кризиса и потом сориентироваться по ценам.
До 30—40% рекомендует уступать продавцам замдиректора АН "Спарта" Владимир Михайленко. На столько же советует торговаться покупателям. Им лучше дождаться декабря, когда продавцы поймут, что клиентов нет и станут шелковыми.