Пикирование. Старые и новые дома будут резко дешеветь
Кризис опустил цены недвижимости. Даже большинство тех, кто, нуждаясь в жилье, поднакопил "жирок" — деньги на покупку — не спешат, ожидая дальнейшего падения стоимости. Они правы! Однако тут важно сориентироваться, когда же цены достигнут дна, чтобы отхватить максимально дешево.
Мы на своей шкуре убедились, что кризисы в экономике цикличны. Вспомним дефолт осени 1998-го, который в начале 1999-го привел к падению стоимости квартир на 30—50%: "единички" в Киеве шли от $8 тысяч, "двушки" — от $12. Но уже к концу года цены вернулись, а потом стали галопировать. Так рынок отреагировал на начавшийся рост доходов населения, плюс сказалась бешеная потребность в жилье. Это к тому, что и теперешнее падение цен на "хаты" рано или поздно сменится ростом.
Нынешний кризис — "слон" в сравнении с "мышью" 10-летней давности. Прежде всего он наступил на карман представителей среднего класса — главных клиентов рынка жилья. Опять же, ипотека замерла — взаймы не купишь. Но нет худа без добра: из-за многократного превышения предложения над спросом квартиры будут дешеветь по крайней мере до осени, а скорее — до конца года и далее. Выходит, пока не стоит отовариваться даже тем, кто сегодня может наскрести деньги на покупку "крыши" — ждите пикирования цен!
"ВТОРИЧКА": КУПИТЕ ЗА $20 ТЫСЯЧ
Рынок "бэушного" жилья скорее мертв, чем жив. В Киеве, "законодателе мод", покупают менее 200 квартир в месяц — это почти ничего. Все опрошенные нами эксперты говорят, что время работает против продавцов, им надо буквально хватать покупателей за руки. А вот последним следует ждать нижней точки падения цен. Но когда и какой она будет — мнения разделились.
"Дно" увидим к началу осени, — считает директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — Цены снизятся на 20—25% от теперешних минимальных, с $1,4—1,5 тыс./кв. м — до $1,2 тыс. Советую, если вам хватает СКВ, берите квартиры сейчас, т.к. их выбор уменьшится: многие уже снимают жилье с продажи, сдают в аренду. А если у вас недостаточно валюты — ждите: курс доллара, наверное, упадет: США, скорее всего, еще напечатают этих "фантиков", они обесценятся. Потом, если имеете гривни, купите доллары дешевле и выгодно "обменяете" их на жилье".
По этим расчетам выходит, что "единички" площадью 35 кв. м будут стоить $42 тыс., "двушки" в 45 "квадратов" — $54 тыс., а "трешки" в 60 кв. м — $72 тыс. Неужто это нижняя точка падения стоимости?
"Нет, это не предел, уже сейчас встречаются такие цены, но и по ним квартиры берут неохотно, — утверждает директор АН "Аякс" Борис Егизарян. — Традиционного весеннего оживления спроса риелторы уже не ждут, раз ипотека "лежит". Кризис продолжится, денег у людей станет еще меньше и стоимость жилья будет резко падать. Сейчас предложение квартир в 5 раз превышает спрос, а в конце года будет в 10 раз. Если честно, для себе я бы покупал квартиру только в ноябре-декабре. Прогнозирую, что тогда мы увидим цены 2000 года: в спальных жилмассивах 1-комнатные панельки и хрущевки начнут массово выставлять по $20 тыс., 2-комнатные — по $30 тыс., 3-комнатные — по $45-50 тыс. Поэтому советую покупателям выжидать. А вариантов выбора им хватит: кто из хозяев сдал квартиры в аренду, те скоро поймут, что доходы не покроют будущего роста тарифов на жилкомуслуги и амортизации (износа и необходимости восстановления) жилья: выгоднее его продать дешевле, чем сдавать".
Похожий прогноз дал директор портала недвижимости "Сити-24" Евгений Лисница: "Смело рассчитывайте, что "вторичка" к концу года упадет в цене на 50%. Может, кризис закончится к осени, но покупки возобновятся не сразу. Покупатели останутся на выжидательной позиции и победят. Многие хозяева "лишних" квартир, не найдя платежеспособных арендаторов, станут их продавать в 2 раза дешевле". Получается такой же порядок цен, который назвал Егизарян, исходя из того, что сейчас красная цена "единички" — $45 тыс., "двушки" — $60 тыс., "трешки" — $90 тыс.
Многие риелторы считают, что граждане, сумевшие снять деньги с банковских депозитов, ринутся их вкладывать в жилье, дабы спасти накопления от бешеной инфляции. А это, мол, позволит оживить спрос и сдержать падение цен. Но, похоже, эта надежда для продавцов квартир призрачна. По данным Ассоциации украинских банков, за время кризиса вклады уже уменьшились на треть, с 220 до 150 млрд. грн. Но разница в 70 млрд. на рынок жилья не пошла. И, думается, не пойдет — по крайней мере, до конца года, пока цены не достигнут нижней точки.
ПОЧЕМ БУДЕТ "СТАРЬЕ"
1-ком. (30—35 кв. м) — $20 тыс.
2-ком. (40—45 кв. м) — $30 тыс.
3-ком. (60—70 кв. м) — $50 тыс.
"ПЕРВИЧКА": МЕТР ПОЙДЕТ ПО $700
С новостроями — полный завал. В Киеве заморожено до 80% домов, да и на большинстве "живых" работы идут ни шатко ни валко. Это скорее ИКД (имитация кипучей деятельности), чем КПД (коэффициент полезной деятельности). Рекламы "новья" стало на порядок меньше — и это из-за кризиса понятно. Непонятно другое: почему "метры" в новостроях почти не дешевеют.
"Ориентация на местности" в спальных жилмассивах выявила цены в 10—12 тыс. грн./кв.м, по наличному курсу это — $1250—1500. Ясно, что при "никаком" спросе цены надо бы урезать. Вопрос: когда и на сколько они максимально "съежатся", чтобы был смысл покупать? Притом, естественно, покупать только в сданных домах: брать в недострое сегодня — неоправданный риск. Послушаем экспертов и сделаем выводы.
"К лету цены упадут до $800—1000/кв. м, по этой стоимости уже можно брать квартиры, ниже она не опустится, — считает директор консалтинговой компании "Building&Live Development" Виктор Распутный. — Это немного выше себестоимости строительства, составляющей в Киеве от $700—800/кв.м. Компании, продолжающие строить, а не аферисты, собирающие деньги с граждан "под зеленый забор", до себестоимости цены не опустят, ведь им нужна хоть какая-то прибыль. Но даже при цене продажи в $800/кв. м клиентов у застройщиков будет мало".
Владимир Германов, глава отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест", отчасти поддерживает "предыдущего оратора", а отчасти — возражает ему: "Застройщикам все-таки придется опустить цены продажи до себестоимости, у них нет другого способа выжить. Но массово это удешевление произойдет только в конце года, когда определится, кто вообще останется в живых на рынке. Тогда, кстати, будет и нижняя точка падения цен, и лучшее время для приобретения квартир".
"Пусть строители пугают, что будет дефицит квартир в новостройках, но в ближайшие 1,5—2 года они его при всем желании не создадут, — утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. — Потому что полно в продаже квартир в уже готовых новых домах, хозяева которых отдают их по $1000/кв. м. К осени, поскольку платежеспособный спрос мизерный, эти конкуренты строителей снизят цены еще на 20—30% — до $700—800/кв.м. У большинства застройщиков это — предел себестоимости. Однако, если они в принципе хотят удержаться на рынке, им придется опустить цены до такого уровня. Прошу заметить: в уже сданных в эксплуатацию домах, а не в тех, что находятся на стадии "зеленого забора" или котлована". Там, похоже, будут отдавать квартиры и гораздо ниже себестоимости — чтобы хоть как-то разобраться с долгами".
Итак, у экспертов выходит "конфликт хорошего с прекрасным". При любом раскладе ясно, что цены на новострой упадут в 1,5 раза, до $700—800 за "квадрат", т.е. до максимально ожидаемого нижнего уровня "вторички". Единственное разногласие — наступит ли сие "счастье" к лету или к осени. А нам "всего-то делов" — найти деньги и выбрать, покупать ли "новье" у строителей или у продавцов-частников.
ПОЧЕМ БУДЕТ "НОВЬЕ"
$700—800/кв. м
1-ком. (50 кв. м) — $35—40 тыс.
2-ком. (80 кв. м) — $56—64 тыс.
3-ком. (100 кв. м) — $70—80 тыс.
ИПОТЕКА — ЧЕРЕЗ ГОД
До сентября 2008-го 70% квартир покупали по ипотеке, сегодня — почти ноль. Когда возобновится кредитование?
"Банки будут финансировать только те отрасли, где есть спрос на продукцию: неважно, металлургия это или жилье, — констатирует президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко. — Нацбанк в лучшем случае рефинансирует комбанки на 1—2 месяца, а ипотеку надо кредитовать на 10 лет и более. Средства у банков появятся лишь после начала подъема экономики, а на жилье — когда активизируются его продажи: может, в конце года".
"Спад экономики продлится минимум до осени, — полагает эксперт Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. — А ипотека будет возрождаться еще медленнее, на год можете о ней забыть: деньги у банков не появятся. Потом начнутся "точечные" вливания, займы будут давать только под суперликвидное жилье на "вторичке" и "первичке".
"Ипотека оживет позже возобновления роста производства — не раньше конца года", — вторит директор Международного института приватизации Александр Рябченко.
Думается, даже если промышленность (главное — экспорт металла, химии) воскреснет, банки сначала туда деньги дадут. А на ипотеку — когда выйдет. Значит, займы на жилье нам "светят" в лучшем случае с начала 2010 года, а значит, только тогда "поднимет голову" рынок недвижимости. И до конца года цены будут падать".