Попытки взвинтить цены на съем и продажу жилья провалились

"Сегодня" верно предсказала, что попытка поднять цены в расчете на рост спроса провалится. Так и вышло: по данным независимого портала "Недвижимость", за октябрь они снизились на 1,2%. Да, многие владельцы квартир выставляют их дороже, чем в сентябре, но взлететь этому "самолету" не суждено: его держит "якорь" покупателей, не готовых платить больше. Чего ждать в ближайшем будущем, мы выяснили у экспертов.

ДНО ДОСТИГНУТО. Директор АН "Благовест" Ирина Луханина прогнозирует: "До конца года количество сделок купли-продажи жилья будет ежемесячно увеличиваться на 8—11%. При этом особых ценовых колебаний не предвидится. Отклонения возможны на 1,5—2%, преимущественно за счет торга". Но, собственно, такой торг и сегодня уместен: как мы выяснили, даже на дешевых 1—2-комнатных хозяева уступают $1—2 тысячи. А вот насчет упомянутого повышения спроса — сомнительно.

"Рынок в октябре оживился в сравненении с сентябрем в 2 раза, но уже в ноябре будет очень вялым, — считает директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — Люди адаптировались к кризису, отсутствию ипотеки, поэтому, думаю, мы достигли ценового дна. Складывается ситуация по Марксу: верхи (продавцы) не могут уступать, поскольку обычно завязаны на дальнейших покупках другого жилья, а низы (покупатели) не хотят столько платить. Будет затухание рынка, падение числа продаж. Номинального снижения цен не произойдет, зато в пределах торга реальные скидки достигнут $5 тысяч".

"Многие сняли деньги с депозитов, назад в банки их не несут, а лучший способ вложения — покупка недвижимости, — утверждает риелтор АН "Вэлэс" Валерий И. — Поэтому спрос на дешевое жилье, до $80 тыс., не упадет, и ценовых колебаний до конца года не будет". Спорное утверждение. Два друга автора этих строк вырвали свои депозиты, оба нуждаются в жилье, но даже в складчину они не смогут купить и "единичку" за $50 тысяч. Так что вычеркивайте из числа потенциальных покупателей владельцев депозитов.

ДНО НЕ ДОСТИГНУТО. "Уже нет понятия "отложенный спрос" — кто мог купить жилье, уже сделал это на пике снижения цен, весной, а остальные не могут из-за отсутствия ипотеки, поэтому продолжится номинальное удешевление квартир в среднем на 2% в месяц, а уступки во время торга достигнут 5% против заявленной стоимости", — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. "Кто поднял стоимость своих объектов, тот автоматически лишился клиентов, — резюмирует директор АН "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Сделки идут только по самым дешевым вариантам, в пределах $50—70 тысяч, но и по ним покупатели торгуются, а умные продавцы уступают $1—3 тыс. Думаю, продолжится вялотекущий процесс снижения цен, на 1—2% в месяц". "Даже больше, до 10% до конца года, — считает директор АН "Лавина" Лариса Ставинога. — Ценовое дно еще не достигнуто, предложений квартир стало ненамного меньше, а спрос падает гораздо быстрее".

Итак, вероятнее всего, неизбежно дальнейшее снижение цен на "вторичку". Упадет сиюминутный спрос — а он уже начал падать — и придется продавцам снова идти на серьезные уступки. По прикидкам, до конца года — на $3 тыс. по 1-комнатным квартирам и на $4—5 тыс. — по 2—3-комнатным.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Факт, что радикальных изменений в стоимости самых дешевых квартир за месяц не произошло. Но гораздо более весомый факт, что их хозяева стали мягче и поголовно готовы идти на торг в $1—2 тысячи, что в сентябре было редкостью. Притом заметим, что среди этих "хаток" стали появляться не только убитенькие, но и вполне приличные, со свежим ремонтом и даже со встроенными кухнями и мебелью. Итак, покупатель становится все больше прав!

1-КОМНАТНЫЕ

• $40 000 Днепр. р-н, ул. Двинская, 24/13/5 кв. м
• $41 700 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 22/12/5 кв. м
• $42 000 Дарн. р-н, ул. Ялтинская, 22/11/4 кв. м

В сентябре такие хоромы предлагали по той же цене.

2-КОМНАТНЫЕ

• $55 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 40/26/6 кв. м
• $58 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 45/32/6 кв. м
• $59 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 46/30/7 кв. м

Самых дешевые "двушки" упали в цене на $1 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ

• $73 000 Святош. р-н, ул. Тулузы, 60/41/7 кв. м
• $74 000 Солом. р-н, бул. Лепсе, 58/42/6 кв. м
• $75 000 Дарн. р-н, ул. Харьков. шоссе, 74/42/10 кв. м

Месяц назад такие "трешки" стоили аналогично.

НОВОСТРОЙ: ДЕШЕВЕТЬ ИЛИ УМЕРЕТЬ

Признаться, не пугает прогноз Минрегионстроя, что в этом году будет сдано всего 40% (4 млн. кв. м) домов по сравнению с прошлым годом, равно как и то, что строительная отрасль достигнет показателей 2008-го лишь через 3—4 года. Грядущий дефицит нового жилья, который подняли на щит строители, рассчитывая привлечь клиентов, — миф, е¬го на самом деле в избытке.

Достаточно посмотреть на объявления в газетах и на сайты стройкомпаний, дабы убедиться, что не только (и не столько) у них полно готовых метров, но и у тех сограждан, кто покупал эти квартиры с целью перепродажи. Многие квартиры висят месяцами, при том что цены за "квадрат" — ниже, чем на "вторичке". "До 1,5 млн. кв. м по стране — это неликвидное, невостребованное из-за завышенных цен жилье, — говорит независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Те из застройщиков, кто не поймет, что нужно опустить стоимость на 20—30%, то есть хотя бы до $900 за "квадрат" в экономклассе, обречены на вымирание. И такие скидки им будут не в убыток, учитывая удешевление стройматериалов и стоимости рабсилы".

Почти все стройфирмы сейчас идут на такую преференцию: если клиент вносит 30% от стоимости будущей квартиры, то остальное будет платить по рассрочке, до введения дома в эксплуатацию, с гарантией, что стоимость метров не повысится. До 10% скидки дает по Киевщине ФФС "Житло-Інвест", при условии полной предоплаты за квартиру. По словам коммерческого директора фирмы "Консоль" Сергея Кононова, 100%-ная предоплата за жилье снизит его цену для покупателя на 5%. На тех же условиях можно стать владельцами квартир во многих домах от "Киевгорстроя". А в "Национальной строительной компании" сообщили о 10—12%-ном удешевлении, предпринятом для того, чтобы запустить в работу ранее законсервированные дома. В итоге "квадрат" стоит менее $1000.

Но сомнительно, что застройщиков спасет такой "аттракцион невиданной щедрости": в условиях отсутствия ипотеки у них будет все меньше клиентов, способных и эти деньги уплатить. Надо идти на более серьезные уступки. "До $600—800 должна упасть цена "квадрата", чтобы люди стали активно брать квартиры в новостройках, — считает эксперт корпорации "Антар групп" Роман Зинец. — А конечная цена за квартиры не должна превышать $50—60 тысяч, больше массовый покупатель не потянет". С последним утверждением, думается, трудно не согласиться.

АРЕНДА КВАРТИР: ЗАВТРА БУДЕТ МЕНЬШЕ, ЧЕМ ВЧЕРА

Выбор. Сегодня наниматель выбирает хозяина и выставляет условия

Похоже, с подачи брокеров пошел гулять слух, что стоимость аренды в столице с октября резко пошла вверх. Мы проверили, приценившись к съемным квартирам, и убедились в его лживости. Есть мизерный рост цен только на самые дешевые "хатки". И то, вероятно, временный. Впрочем, послушаем прогнозы самих риелторов — разумеется, критически их оценив.

ЖДАТЬ УДЕШЕВЛЕНИЯ НАИВНО. "Не просядут цены на аренду, наивно этого ждать, — утверждает директор АН "Виктория" Анатолий Карпа. — Поскольку большинство людей не могут накопить на покупку квартир, они будут снимать их, поэтому спрос на аренду не снизится. И жизнь не стоит на месте: молодые пары, не желающие жить с родителями, будут снимать отдельные помещения, а это постоянный спрос. И огни большого города манят провинциалов, которые вначале будут снимать комнаты, а потом — отдельные квартиры — считайте, приток нанимателей из регионов не уменьшится. Значит, и цены падать не будут". "До конца года я не вижу причин как для повышения стоимости аренды, так и для понижения, — говорит директор АН "СІТ" Эдуард Бразас. — Конечно, из-за кризиса многие приезжие вернулись домой, в регионы, но на смену им приедут другие, кто хочет поискать счастья в Киеве".

ГОТОВЫ ПОСПОРИТЬ. Сейчас на столичном рынке, по разным оценкам, выставлено от 10 до 20 тысяч квартир под сдачу — просто завал. Многие из них (проверено) болтаются там не один месяц ввиду либо завышенной цены, либо убогого состояния. А волна сезонного спроса прошла: студенты уже поселились, а заробитчане "спіймали облизня" толпами в столицу уже не поедут — из уст в уста передается информация, что здесь устроиться стало трудно. Значит, спрос будет падать, и цены, соответственно, тоже должны снижаться.

ХОЗЯЕВА СТАНУТ МЯГКИМИ. Есть и риелторы, считающие неизбежным падение стоимости аренды. "Сейчас тысячи квартир простаивают без постояльцев, единственная надежда хозяев их по-быстрому сдать — приезд членов политкоманд под президентские выборы, но это же ненадолго, — говорит директор АН "Кварт-сервис" Виктор Несин. — Умные хозяева будут мягкими к уже имеющимся постояльцам, повышать цены не будут, а то и пойдут на уступки. Советую тем, кто только выставляет жилье под сдачу, устанавливать цены на 10% ниже среднерыночных, тогда у них появится шанс привлечь арендаторов, иначе жилье будет простаивать, а это прямые убытки, хотя бы даже за счет оплаты жилкомуслуг таких "пустышек".

"Вернулась ситуация 10-летней давности, когда предложение резко превысило спрос и появились условия для жесткого диктата арендаторов, — утверждает директор АН "Александр" Алексей Красотов. — Сезон массовой сдачи прошел, студентов и заробитчан большинство хозяев съемных квартир не дождались и уже не дождутся. Надо охотиться на постояльцев, думаю, 10% скидки — минимум, который может привлечь клиентов. Если же квартирой заинтересовались, упускать претендента рискованно, второй может прийти нескоро".

РЕЗЮМЕ: постояльцы могут из хозяев квартир воду варить, выставляя свои условия. А тем нужно уступать, если они не хотят остаться сам на сам с пустой квартирой, приносящей не прибыль, а убытки.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

У арендодателей кровь взыграла в расчете на армады постояльцев, из-за чего они чуток цены повысили. Но важнее, что дешевка действительно появилась на рынке, а раньше это были почти сплошь приманки от брокеров, рассчитанные на заарканивание клиентов, которых потом раскручивали на более дорогие варианты. И даже по этим "хатам" порой можно торговаться, в зависимости от их состояния: свежести косметического ремонта и наличия технического оборудования — стиральной машины, холодильника, телевизора, микроволновки.

КОМНАТЫ

• 740 грн. Голос. р-н, ул. Ломоносова, 28/16/5,5 кв. м
• 860 грн. Обол. р-н, пр. Оболонский, 50/30/8 кв. м

В сентябре можно было найти аналогичные предложения.

1-КОМНАТНЫЕ

• 2000 грн. Дарн. р-н, ул. Ленина, 30/18/5 кв. м
• 2100 грн. Подол. р-н, пр. Правды, 22/11/5 кв. м

С начала осени такие хоромы подорожали на 50—100 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

• 2450 грн. Шевч. р-н, ул. Стеценко, 46/34/7 кв. м
• 2600 Днепр. р-н, бул. Перова, 40/26/8 кв. м

Повышение за последний месяц составило 50—150 грн.

3-КОМНАТНЫЕ

• 3200 грн. Голос. р-н, ул. Вильямса, 76/58/8 кв. м.
• 3400 грн. Днепр. р-н, ул. Данькевича, 65/50/8 кв. м

Такое жилье подорожало за октябрь на 100—200 грн.

ЗЕМЛЯ: НЕ СПЕШИТЕ С ПОКУПКОЙ — ЦЕНЫ РУХНУТ

Неудивительно, что в октябре участки под застройку в некоторых районах Киевщины чуток подорожали: осень — второй по значимости, после весны, сезон спроса на "грунты". Но сезон близится к концу. Как поведут себя цены дальше и стоит ли сегодня становиться "помещиком"? Мнения специалистов разделились.

ПОРА ПОКУПАТЬ! "Число сделок по Киевщине растет на несколько десятков в месяц, — утверждает ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Поэтому произошла стабилизация цен на участки, предназначенные для индивидуального жилстроительства, и я не думаю, что цены на них будут падать. Сейчас самое лучшее время для приобретения — хороший выбор вариантов, да и хозяева охотно идут на торг, уступая, как правило, 10—15% от заявленной цены. Покупатели переориентируются с обширных наделов на скромные, часто — стандартные 6-соточные, стоимостью до $10—15 тысяч. Если учесть, что еще за $30—40 тыс. можно построить хороший дом, получается дешевле, чем купить плохонькую "единичку" в Киеве. В общем, я советую брать землю сейчас".

Как говорится, выйти замуж — не напасть, как бы с мужем не пропасть. Возьмете "кусок почвы", а вот кредит на строительство дома на нем ни один банк сегодня не даст. И потом, даже если построитесь своим коштом, учтите, что содержание личного дома обойдется дороже, чем городской квартиры.

НАДО ВЫЖИДАТЬ... "Если вы намерены приобрести участок под жилстроительство, не торопитесь, — советует президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Сезон покупок заканчивается, спрос будет падать, поэтому до конца года декларируемые хозяевами цены упадут на 10—15%, а реальные, с учетом торга, на 20—30%. А разумнее всего вообще-то искать крестьян, которые до 2004-го приватизировали свои наделы почти задаром — они часто отдают их в несколько раз дешевле среднерыночной стоимости".

"Сегодня настолько велик выбор и настолько мал спрос, что к зиме наверняка увидим снижение стоимости на 30%, — утверждает Руслан Кизлайтис. — Но если вам не горит, еще подождите: на подходе массовый выброс залоговых участков, по которым владельцы не смогли выплачивать кредиты, они пойдут за половину, а то и за треть стоимости по сравнению с аналогичными". "И сейчас несложно найти участок в хорошем месте и сторговать его за 50% от заявленной стоимости — многие хозяева идут на это и правильно делают: спрос на землю будет только падать", — говорит Алексей Холмецкий.

Вывод очевиден: либо искать того, кто готов сегодня отдать свой надел за бесценок, либо ждать, пока и средние цены рухнут "ниже уровня почвы".