Поместье взаймы: кредит дадут только в 50 км зоне от столицы, а оформлять "бумажки" придется полгода

Знаменитый писатель Марк Твен советовал: "Покупайте землю, больше ее не сделают". Собственно, его земляки-американцы изначально видели семейное счастье в частном доме с садиком. Западноевропейцы тоже активно бегут от шума городского в тихий пригород. Наконец и украинцы (прежде всего — киевляне и жители других мегаполисов) все чаще предпочитают городской тесноте-суете покупку куска земли и строительство на нем собственного дома.

ЗЕМЛЯ "ЛЕТИТ". Ажиотажный спрос аукнулся резким подорожанием наделов. За 2007-й, по статистике Земельного союза Украины (ЗСУ), стоимость участков в 6 районах, примыкающих к Киеву (радиус исследования — 40 км), выросла на 108%. А в среднем земли Киевщины, по данным консалтинговых компаний, выросли в цене на 67%. Повторилась ситуация со "взрывным" подорожанием квартир в 2006-м. Но уже в 2007-м не все квартиры дорожали, а вот земля... По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, сказывается то, что спекулянты, ранее зарабатывавшие на перепродаже квартир, переориентировались на рынок земли.

Кроме того, как отметил президент ЗСУ Андрей Кошиль, ресурс привлекательных участков с целевым назначением под жилищное строительство очень ограничен, и их собственники накручивают цены.

ПОЧЕМУ ЗАЕМ ДОРОГ. Не каждому по карману купить клочок земли хотя бы в 10 "соток". Выход — взять ссуду в банке. Нынче более 20 банков готовы давать такие кредиты, и спрос на них за 2007-й вырос на 30—50%. Но: ставки на 0,5—1% годовых выше, чем на покупку квартиры на вторичном рынке и соответствуют займам на "первичке", где новый дом может быть и не построен, а ведь земля — вот она, никуда не денется. Отчего же такая дороговизна кредитов?

"Ставки по займам на землю уравняются с квартирными, как только рынок земли будет так же четко юридически организован, — говорит начальник управления развития продуктов для частных клиентов OTP Bank Алексей Руднев. — Банки рискуют, что покупаемая их клиентами земля была выделена местными Советами с нарушением законодательства. В итоге такие сделки опротестовываются в суде на порядок чаще, чем купля-продажа квартир. Предмет залога — землю — намного труднее проверить на легальность, чем квартиру".

"Сегодня рынок земли непрозрачен, — утверждает начальник отдела ипотечного кредитования "Укрсоцбанка" Евгений Барах. — Вспомним хотя бы наличие по 2 госакта на участки в Обуховском и Бориспольском районах: в первом случае причина — война местных властей, во втором — дачников и коммерческой структуры. Таких примеров немало. Значит, и покупатель земли, и банк-кредитор рискуют, что земля окажется спорным предметом разбирательства в суде. Это сомнительный залог под кредит, отсюда и ставки по займу повышенные".

"Кроме того, пока покупатель не получил госакт на землю (а на это уходит до 6 месяцев), объектом залога для банка является не сам участок, а "воздух" — имущественные права на него, — дополняет директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. — Не факт, что земля действительно станет собственностью клиента и, соответственно, реальным предметом залога. Велик риск, что сделка купли-продажи обернется судебными тяжбами".

КРЕДИТЫ ПОДЕШЕВЕЮТ! По словам начальника отдела аналитических исследований Украинской национальной ипотечной ассоциации Ирины Ковалишин, займы на землю в этом году не подешевеют, поскольку наши банки из-за ипотечного кризиса в США имеют ограниченный доступ к дешевым зарубежным кредитам. А вот дальше — будут дешеветь. Если в течение полугода решится проблема внешего финансирования банков и не будет возникать в дальнейшем, цены на земельные кредиты будут снижаться на 0,5% в год, считают Е. Барах и А. Руднев. Тут сработают и рост конкуренции среди банков, и удешевление внутренних ресурсов, ведь ставки по депозитам населения (немалый финансовый ресурс банков) будут и впредь снижаться.

Спецы говорят, что уже не ожидается такого галопирования цен на землю, как в 2007-м. Посему заработать на покупке и перепродаже наделов становится непросто. Тут надо ориентироваться, какие направления "от Киева — вдаль" станут более комфортными для застройки и, соответственно, участки там быстрее будут расти в цене.

"ЖИРНЫЕ" НАПРАВЛЕНИЯ. Большинство привлекательных наделов (близость автотрассы, живописных окрестностей с лесами и озерами, газопровода) в 30—40-км радиусе от столицы уже раскуплены. Прежде всего — в Киево-Святошинском, Обуховском, Бориспольском районах. "Божеские" цены здесь на сегодня — $6—10 тыс./"сотка".

Какие направления будут дорожать, то бишь, где предпочтительнее покупать землю, чтобы не переплачивать за нее в будущем? По мнению риелторов, рост цены наделов, кроме их "личных" параметров, обусловит строительство поблизости коттеджных городков, под которые развивается инфраструктура — ремонтируюся дороги, строятся магазины, автозаправки. В этом смысле, по словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, будут лидировать Бориспольскоее, Броварское, Житомирское, Бородянское направления, где появятся обширные (от 1000 домов) коттеджные поселки. Цены на землю в 30-километровой зоне на этих направлениях за год вырастут на 20—25%. Согласен с таким прогнозом вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. Оба эксперта полагают, что недорогие, по $1,5—2 тыс./"сотка", наделы в 50—70-км зоне (Фастовский, Кагарлыкский, Барышевский р-ны) подорожают за год куда более серьезно — на 50—80%.

ВЗАЙМЫ НЕ РАЗБОГАТЕЕШЬ. А можно ли разбогатеть на покупке и перепродаже участка? Взятую в кредит землю вы не сможете продать, пока вы не выплатите заем. Но, скажем, на вас "свалилось" наследство или вы решили продать "лишнюю" квартиру, чтобы досрочно погасить ссуду. Считаем. За год по кредиту в долларах набежит, вместе с разовой комиссией, страховками и оформлением права собственности (уплатите по 1% госпошлины и отчислений в Пенсионный фонд) минимум 16%. Выходит, большая часть вашего 20—25%-го "навара" с участка в 30-км зоне уйдет банку и государству. А сколько времени и нервов потратите (одно оформление сделки займет до полугода)! Если же вкладываете в такую спекулятивную сделку личные деньги, то, за вычетом накладных расходов и при условии, что быстро перепродадите, заработаете 17—22%. Тогда как, просто положив деньги на гривневый депозит, получите 15—16% годовых. Стоит ли шкурка выделки — решайте сами.

Во сколько обойдется надел, купленный под Киевом в кредит смотрите здесь

Выгоднее игра с наделами, удаленными от Киева на 50—70 км. Немногие банки дают ссуды на такую даль: значит, придется оперировать личными, а не заемными деньгами. Но смысл есть. Скажем, купив 10 "соток" за $20 тыс. (плюс накладные расходы составят до $2 тыс.) и через год продав его в 1,5 раза дороже, чистоганом заработаете $8 тыс., т.е. 40% годовых на капитал. Ого! Если бы не "но": на удаленные и лишенные удобной инфраструктуры участки найти клиентов непросто, на это и не полгода-год, а много больше времени может уйти.

ОТМЕНА МОРАТОРИЯ И ЦЕНЫ. Мораторий на продажу земель сельхозначения может быть отменен только после принятия законов "О рынке земель" и "О государственном земельном кадастре". Эти законопроекты Кабмин должен подготовить к апрелю. Но, по мнению экспертов, даже если сельхозугодия станут товаром, рост цен на участки не остановится. Ведь останется проблема изменения целевого назначения "пашни" на "застройку". Кроме того, спрос на землю подстегивает активизация выдачи банковских кредитов. И даже дополнительное предложение участков его не покроет.

УСЛОВИЯ БАНКОВСКОГО ЗАЙМА

• Кредит можно получить только на землю с целевым назначением "под жилищное строительство" (расположена в пределах населенных пунктов) и реже — "под ведение садового хозяйства" (т.е. дачи, находящиеся за границами населенных пунктов).

• Большинство банков дают займы лишь на участки в 40—50-километровой зоне от Киева, ввиду их большей ликвидности в качестве предмета залога.

• Потребуется авансовый взнос в 10—30% от стоимости надела; без аванса ссудят, если дополнительно оформите залог на другую недвижимость — квартиру, дом, гараж или дорогостоящее авто.

• Максимальный срок кредитования у банков — 20—30 лет.

• Вы должны будете погасить заем до достижения пенсионного возраста: мужчины — до 60 лет, женщины — до 55.

• Ежемесячные расходы по кредиту не должны превышать 40—50% доходов семьи. Но для одиноких заемщиков, зарабатывающих от $1000, планка выплат может быть повышена до 60—70% от дохода.

• Большинство банков, кроме страхования земли, требуют застраховать жизнь заемщика, а некоторые — еще и тутул (имущественные права на землю; как правило — за первые 3 года действия кредита).

• "Красная цена" кредита составляет: в гривнях — 12—15% годовых, в долларах — 10—13%, в евро — 9—12%. Однако непрекращающийся рост курса евро (с начала 2008-го — уже на 1,5%, до 7,45 грн.) вызывает сомнения в выгодности еврозаймов.

ХОРОШО ЗАРАБОТАЕТЕ ТОЛЬКО НА ГЛУБИНКЕ И — БЕЗ КРЕДИТА

Спецы говорят, что уже не ожидается такого галопирования цен на землю, как в 2007-м. Посему заработать на покупке и перепродаже наделов становится непросто. Тут надо ориентироваться, какие направления "от Киева — вдаль" станут более комфортными для застройки и, соответственно, участки там быстрее будут расти в цене.

"ЖИРНЫЕ" НАПРАВЛЕНИЯ. Большинство привлекательных наделов (близость автотрассы, живописных окрестностей с лесами и озерами, газопровода) в 30—40-км радиусе от столицы уже раскуплены. Прежде всего — в Киево-Святошинском, Обуховском, Бориспольском районах. "Божеские" цены здесь на сегодня — $6—10 тыс./"сотка".

Какие направления будут дорожать, то бишь, где предпочтительнее покупать землю, чтобы не переплачивать за нее в будущем? По мнению риелторов, рост цены наделов, кроме их "личных" параметров, обусловит строительство поблизости коттеджных городков, под которые развивается инфраструктура — ремонтируюся дороги, строятся магазины, автозаправки. В этом смысле, по словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, будут лидировать Бориспольскоее, Броварское, Житомирское, Бородянское направления, где появятся обширные (от 1000 домов) коттеджные поселки. Цены на землю в 30-километровой зоне на этих направлениях за год вырастут на 20—25%. Согласен с таким прогнозом вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. Оба эксперта полагают, что недорогие, по $1,5—2 тыс./"сотка", наделы в 50—70-км зоне (Фастовский, Кагарлыкский, Барышевский р-ны) подорожают за год куда более серьезно — на 50—80%.

ВЗАЙМЫ НЕ РАЗБОГАТЕЕШЬ. А можно ли разбогатеть на покупке и перепродаже участка? Взятую в кредит землю вы не сможете продать, пока вы не выплатите заем. Но, скажем, на вас "свалилось" наследство или вы решили продать "лишнюю" квартиру, чтобы досрочно погасить ссуду. Считаем. За год по кредиту в долларах набежит, вместе с разовой комиссией, страховками и оформлением права собственности (уплатите по 1% госпошлины и отчислений в Пенсионный фонд) минимум 16%. Выходит, большая часть вашего 20—25%-го "навара" с участка в 30-км зоне уйдет банку и государству. А сколько времени и нервов потратите (одно оформление сделки займет до полугода)! Если же вкладываете в такую спекулятивную сделку личные деньги, то, за вычетом накладных расходов и при условии, что быстро перепродадите, заработаете 17—22%. Тогда как, просто положив деньги на гривневый депозит, получите 15—16% годовых. Стоит ли шкурка выделки — решайте сами.

Выгоднее игра с наделами, удаленными от Киева на 50—70 км. Немногие банки дают ссуды на такую даль: значит, придется оперировать личными, а не заемными деньгами. Но смысл есть. Скажем, купив 10 "соток" за $20 тыс. (плюс накладные расходы составят до $2 тыс.) и через год продав его в 1,5 раза дороже, чистоганом заработаете $8 тыс., т.е. 40% годовых на капитал. Ого! Если бы не "но": на удаленные и лишенные удобной инфраструктуры участки найти клиентов непросто, на это и не полгода-год, а много больше времени может уйти.

ОТМЕНА МОРАТОРИЯ И ЦЕНЫ. Мораторий на продажу земель сельхозначения может быть отменен только после принятия законов "О рынке земель" и "О государственном земельном кадастре". Эти законопроекты Кабмин должен подготовить к апрелю. Но, по мнению экспертов, даже если сельхозугодия станут товаром, рост цен на участки не остановится. Ведь останется проблема изменения целевого назначения "пашни" на "застройку". Кроме того, спрос на землю подстегивает активизация выдачи банковских кредитов. И даже дополнительное предложение участков его не покроет.

ГОТОВЬТЕ БУМАЖКИ!

При покупке земли в кредит банк потребует:

С продавца

• Паспорт, идентификационный код владельца участка.

• Госакт на участок.

• Документы о праве собственности на землю (купля-продажа, наследство, решение суда).

• Нормативно-денежную и экспертную оценку участка (выдаются, соответственно, управлением земельных ресурсов и независимым оценщиком).

• Выписка из земельного кадастра об отсутствии обременений на участок.

С покупателя

• Паспорта, идентификационные коды клиента и его жены/мужа.

• Свидетельство о браке/разводе.

• Копии трудовых книжек супругов.

• Справки с места работы супругов с указанием доходов за последние 6 месяцев.

• Для дополнительного подтверждения платежеспособности (если хотите покупать участок без авансового взноса) — копии документов о праве собственности на недвижимость или автотранспорт.