Курорт. Даже вблизи морской волны стоимость «крыш» будет «тонуть»
Многие хотели бы иметь жилье у моря, особенно — накануне сезона отпусков. "Сегодня" выяснила, почем обзавестись недвижимостью на черноморском побережье. А также и впрямь ли сейчас лучшее время для таких приобретений.
СТАРЬЕ. Аналогично с Киевом, стоимость "бэушек" с осени упала в 1,5—2 раза (см. таблицу). Опять же, на полуострове, как и в столице, падение цен сейчас приостановилось. Однако надежды на весенний резкий всплеск спроса не оправдались: реальных покупателей из-за отсутствия ипотеки — в 2—3 раза меньше, чем в 2008-м. Итак, удешевление должно продолжиться. Это не по сердцу риелторам, имеющим процент от продажи объектов. Не случайно глава Крымского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Дмитрий Майоров воздержался от прогноза: пророчить подорожание — несерьезно, удешевление — невыгодно.
Но "полевые командиры" рынка признают, что цены упадут. "Люди ждут нижней точки падения. Летом ее не будет, многие снимут квартиры с продажи, чтобы зарабатывать на курортной аренде, — говорит риелтор АН "Адонис" Александра Вальяникова. — Но осенью будет большой выброс квартир, особенно залоговых, по которым люди не смогли выплачивать кредиты: цены на них упадут на 10—15% и потянут вниз стоимость остальных". "Сработает и политика — приближение выборов, и осенний застой, что снизит цены на 10%", — считает директор АН "Сарушен" Елена Апресова. Однако частный риелтор Юрий Бочкарь говорит, что и сейчас можно искать продавцов, не справившихся с выплатой ипотеки, которые сегодня отдадут жилье на 10—15% дешевле. Значит, теперешние уступки в $1—1,5 тыс. на 1—2-комнатные и до $3 тыс. — на 3-комнатные квартиры (проверено, их дают) — это "семечки". Даже если сейчас не найдете "горящую" залоговую квартиру, осенью уплатите за любую другую 1—2—3-ком. "хатку" в Ялте соответственно на $4,5—6—8 тыс. меньше, чем сейчас.
НОВЬЕ. В Крыму заморожено 80% строек. Предложение упало, но и покупателей раз, два — и обчелся. Застройщики признают, клиентов в 4—5 раз меньше, чем до кризиса, и интересуются лишь квартирами в готовых или близких к сдаче в эксплуатацию домах. Сегодня скидки в домах экономкласса — всего 3—5%, при условии 100%-ной предоплаты за квартиры. Но раз спрос "усох", логично ждать дальнейшего удешевления "метров"? Застройщики сопротивляются. "Выручают покупатели из Москвы, Петербурга, севера РФ, поэтому нет смысла снижать цены", — считает представитель стройкомпании "Консоль" Оксана Сысонюк. "В готовых домах только на нижних, невидовых этажах летом уступим до 10%", — говорит менеджер стройкомпании "Лоза" Александр Гулюк. А в отделе продаж компании "Укогруп" даже рассчитывают к осени продавать дороже, надеясь на повышение спроса. Зря строители бодрятся. Им придется стать "мягче" либо ждать у моря погоды. Не больше, а меньше будет у них клиентов: из-за кризиса покупательная способность будет и впредь падать. И раз уж снижение цен в среднем на 50% не оживило сбыт, придется идти на новые уступки. Думается, не меньшие, чем на "вторичке": 10—15% выльются в $50—220 снижения за "квадрат".
"ДОЙНАЯ КОРОВА". А если купить "единичку" в Ялте за $50 тыс., чтобы "доить" ее, сдавая в аренду? Посчитаем выгоду, исходя из курса $/7,5 грн. В курортный сезон, с июня по сентябрь, сдадите ее за 250—300 грн. в сутки. С учетом перерывов в сдаче набежит 100 дней лафы — это $3,3—4 тыс. В остальные 8 месяцев возьмете по 1500 грн./мес. Годовой доход, за вычетом расходов на жилкомуслуги (1500 грн. = $200) — $4,7—5,4 тыс. Значит, квартира окупится за 9—11 лет, не считая вашего труда по ее обслуживанию.
ЗЕМЛЯ: У ДОЛЖНИКОВ БАНКОВ МОЖНО КУПИТЬ ВДВОЕ ДЕШЕВЛЕ
С той же космической скоростью, с которой взлетали в цене участки на крымском приморье, они "приземляются". Почти двукратное с начала кризиса удешевление, очевидно, не предел.
И сейчас, в самую горячую пору продаж, сделок — единицы. На фоне застоя алогично звучат прогнозы некоторых экспертов. "Земля неинтересна сегодня, но будет интересна завтра: когда закончится кризис и банки возобновят выдачу кредитов на ее покупку, она снова пойдет в рост, — полагает начальник отдела оценки АН "Мультидом" Сергей Анблагов. — Лакомые куски земли на ЮБК и вблизи центров городов массово снимают с продажи, чтобы не отдавать дешевле, — и они не подешевеют". "Крым — не резиновый, хороших видовых участков, особенно с прямым выходом к морю, в продаже немного, — говорит директор АН "Арго" Татьяна Тырышкина. — Да, сейчас спроса и на них почти нет, но скоро он появится, поскольку вкладывать деньги в землю всегда выгодно". Сомнительная аргументация. Уже ясно, что в этом году Запад не поможет нашим банкам с дешевыми кредитами. А в пока неясном будущем, когда возродится ипотека, граждан начнут ссужать прежде всего на покупку квартир, а не наделов, показавших свою малоликвидность. Насчет же безусловной выгодности вложений в землю — спросите у спекулянтов, рассчитывавших обогатиться на ее перепродаже, а теперь подсчитывающих убытки.
"Большинство владельцев надеются, что спрос возобновится и вряд ли летом снизят цены, — считает риелтор АН "Белая акация" Дмитрий Марчук. — Но уже осенью, убедившись, что и покупатели выжидают, будут уступать 20—30% от нынешней стоимости". "И осени ждать не надо: многие брали землю в кредит и, не справившись с его выплатой, сейчас часто вынуждены продавать ее в 2 раза дешевле", — констатирует директор АН "СТД-Центр" Виктор Мазурин.
Резюме: и трудности горе-заемщиков, и "усыхающий" спрос сработают в пользу дальнейшего удешевления земли.