В нашу жизнь вошло новое понятие — переуступка прав требования на квартиры в еще не достроенных домах: газеты забиты объявлениями желающих "уступить". "Сегодня" выяснила преимущества и недостатки такого способа обзавестись крышей над головой.
СПЕКУЛЯНТЫ ПАНИКУЮТ.
По словам директора строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Натальи Хоревой, 30—40% квартир на первичном рынке сосредоточено в руках т. наз. временных инвесторов. Проще говоря, это спекулянты, вложившие деньги в новострой в расчете заработать на перепродаже жилья, ведь цены донедавна резко росли. А сейчас — приостановились, по некоторым категориям квартир и вспять пошли (так, в мае "двушки" подешевели на 0,2%). Спекулянты запаниковали, боясь потерять прибыль и спешат снять хотя бы тот "навар", который образовался на сегодня. Они переуступают — фактически, продают — свои права и обязанности инвесторов в новостройках.
КАК НЕ ПОПАСТЬ ВПРОСАК.
Об этом нам рассказал главный консультант консалтинговой компании "РЕД" Илья Родионов.
- Почувствуйте себя в шкуре первого инвестора — убедитесь, что нет пикетов протестующих, стройка идет по графику.
- В договоре со стройфирмой должна быть разрешена переуступка 3-й стороне.
- Если переуступка квартиры осуществляется не впервые (узнайте это в стройкомпании), не рискуйте — возможно, с первым инвестором договор был составлен с нарушениями (а это вы проверить не можете) и он через суд докажет свое право собственности.
- Проверьте, имеет ли застройщик все разрешительные документы и не подан ли иск в суд на решение о землеотводе.
- Если в договоре с застройщиком предусмотрены штрафные санкции за переуступку (от 2 до 5 %), настаивайте, чтобы в договоре на переуступку был внесен пункт, обязывающий оплатить их переуступщика.
- Пусть юрист изучит договор переуступки (услуги — от 300 грн.)
- договор переуступки нотариально (от 200 г
ПЛЮСЫ ПЕРЕУСТУПКИ
1. Получите жилье быстрее, чем если бы сами вкладывали "от котлована".
2. Купите "метры" дешевле, чем непосредственно у строителя — обязательно торгуйтесь! (узнайте, сколько сейчас стоит "квадрат" в этом доме и требуйте с уступщика более низкой цены за уже оплаченные метры)
3. Чаще всего, переуступают жилье в практически достроенных домах — большая вероятность, что его сдадут в эксплуатацию.
МИНУСЫ ПЕРЕУСТУПКИ
1. Вам могут подсунуть квартиру в "замороженной" новостройке: велик риск, что дом никогда не достроят.
2. Переуступщики стараются переложить на вас шрафные санкции за переоформление договора инвестирования, а это 1—3% от суммы инвестиций.
3. Придется сразу выложить всю сумму за уже проинвестированные метры, а не оплачивать их постепенно, по мере строительства.
С каким переуступщиком стоит иметь дело, а с каким — нет, рассказывает юрист "Планеты Оболонь" Евгений Галя.
1) Опасно, если он предлагает вам жилье по инвестдоговору со строителем (их заключение действительно только до января 2006-го, подписанные позже — липа, поскольку по закону их запретили). В этом случае больше риск, что стройка станет "Элитцентром-2" и никогда не будет закончена.
2) Если переуступщик продает жилье через целевые облигации, конкретная квартира резервируется, только если сразу выкуплен весь пакет облигаций. Иначе вы покупаете абстрактные метры: если в итоге жилье окажется больше — доплатите по более высокой рыночной цене, меньше — вам вернут разницу всего лишь по номинальной цене облигаций.
3) Оптимально, если переуступщик сотрудничает с застройщиком, который действует через фонд финансирования строительства. Деятельность ФФС лицензирует Госфинуслуг, т.е. государство проверяет наличие всех документов на строительство, а деньги инвесторов могут быть направлены только на стройку.