Ближайший пригород. К лету "единичку" можно будет купить всего за $15 тыс. Фото А. Искрицкой
Удешевление жилья в городах-сателлитах идет с опозданием по сравнению с Киевом. Но, по мнению экспертов, обвал цен накроет и пригород.
"ВТОРИЧКА". Удивило, что аналогичные по качеству квартиры в Броварах, Борисполе, Вышгороде в продаже — по тем же ценам, что в столице. Откуда такие аппетиты?
"Там продавцы еще "спят", — считает директор АН "Атлант-А" Алексей Холмецкий. — А "проснуться" придется, поскольку платежеспособного спроса на пригород почти нет. Реально сделки заключаются вдвое дешевле против заявленных цен. Через полгода, если ситуация в экономике не улучшится, банки не возобновят выдачу ипотечных кредитов и не снизят проценты по ним, стоимость "вторички" упадет еще минимум в 2 раза".
"На более дешевое, чем в Киеве, жилье в пригородах был высокий спрос, вот продавцы и "закушались": им придется уступать, — объясняет директор АН "Европейский союз недвижимости" Ирина Смирнова. — Думаю, к весне цены снизятся на 50%". "Спрос есть только на квартиры в 2 раза дешевле среднерыночных: в основном их продают те, кто не справился с выплатой ипотеки, — констатирует директор бюро недвижимости "Стимул" Ирина Сбитная. — Кто хочет быстро продать, скинут столько же. Интересно, что вернулся "бартер": 1-комнатные с доплатой меняют на 2-комнатные".
Как видим, эксперты прочат снижение цен на недвижимость в 2 раза — и это очень вероятный прогноз. Ведь этот рынок жил прежде всего за счет кредитования, а оно сейчас "умерло". Банкам негде взять деньги на оживление ипотеки: получая дешевые зарубежные кредиты на 1—2 года, они давали людям займы на 10—30 лет, а теперь за счет платежей граждан не могут рассчитываться с Западом — не то что выдавать новые займы. Так что к концу весны—началу лета стоимость жилья в городах-спутниках упадет до уровня 2000-го года: "единички" пойдут по $15-20 тыс., "двушки" — по $25 тыс., "трешки" — по $30 тыс.".
"ПЕРВИЧКА". Характерно, что номинальные цены на новье в пригородах застройщики с начала кризиса почти не изменили, разница — плюс-минус 100—300 грн./кв. м. Аргумент, что в долларах цены упали на 70%, не греет, ибо почти все мы имеем зарплаты в нацвалюте. Правда, большинство застройщиков дают скидки в 10—20% при условии 100%-й предоплаты, но это не привлекает: продаж у них почти нет. Пойдут ли они в этих условиях на серьезное удешевление? Мнения экспертов разделились.
"Строители надеются, что вступит в силу закон о поддержке из госбюджета завершения домов с готовностью 75%, при этом рентабельность у застройщиков должна быть не выше 15%, и большинство на это пойдут, лишь бы закончить дома и сохранить свое реноме, — говорит глава инвестотдела компании "НовоБудова" Дмитрий Колиснык. — Тогда снижать цены на квартиры им не придется".
Позволим усомниться: и в госбюджете вряд ли найдутся деньги на поддержку строителей, и по сегодняшним ценам "первичку" без кредитования немногие смогут купить — придется удешевлять. С этим согласен и независимый аналитик Ярослав Цуканов: "Придется застройщикам цены скинуть, причем на 30—40% уже в первом полугодии. Для них должно стать "красным флажком" засилье на "вторичке" городов-спутников квартир в уже готовых новых домах, часто — с ремонтом. Как правило, они стоят столько же, а то и дешевле, чем "метры" в еще не законченных новостройках. Такие квартиры выставляют спекулянты, надеявшиеся заработать на перепродаже, а сейчас стремящиеся хотя бы вернуть вложенные деньги, а также те, кто не потянул ипотечные кредиты".
"Факторов для оживления спроса нет: продолжатся увольнения, урезания зарплат, кредиты не выдают, — говорит управляющий партнер консалтинговой компании "Диалог-классик" Артем Новиков. — И если стройматериалы и рабсила подешевели на 30%, то на столько же и строители должны снизить стоимость квартир".
РЕЙТИНГ САМЫХ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР
Мы подыскали самые дешевые "хатки" и убедились, что здесь прежде всего срабатывает удаленность от Киева, затем метраж, этаж и состояние квартиры. Притом выторгуете еще $2—7 тысяч, если вы приходите с наличной СКВ и готовы внести залог.
1-КОМНАТНЫЕ
$25 тыс. Бородянка, 5/5-эт., 23/15/5 кв. м
$27 тыс. Борисполь, 1/9-эт., 22/14/5 кв. м
$28 тыс. Вышгород, 1/5-эт., 21/13/4,5 кв. м
2-КОМНАТНЫЕ
$30 тыс. Гостомель, 3/5-эт., 54/40/10 кв. м
$32 тыс. Бровары, 5/5-эт., 48/30/6,5 кв. м
$43 тыс. Боярка, Киево-Свят. р-н, 5/5-эт., 48/30/6,5 кв. м
3-КОМНАТНЫЕ
$50 тыс. Борисполь, 8/9-эт., 69/45/14 кв. м
$52 тыс. Ирпень, Киево-Свят. р-н, 1/9-эт., 68/45/13 кв. м
$55 тыс. Бородянка, 5/5-эт., 67/40/9 кв. м
АРЕНДА — ТОЛЬКО В ГРИВНЯХ, ПРИЧЕМ ЦЕНЫ УПАДУТ ЕЩЕ НА 10—50%
Вслед за удешевлением квартир на "вторичке" в городах-спутниках снижаются цены на съемное жилье. Интересно, что, в отличие от столицы, где аренда в основном номинируется в СКВ, пригороды практически полностью перешли на гривни. Мы выяснили, что традиционно самые востребованные квартиры — "единички" — в ближайших пригородах (Бровары, Вышгород, Борисполь) предлагают по 1500—2000 грн.
По текущему курсу наличного доллара в $/8,5 грн. это $170—230, т.е. аренда такого жилья в среднем всего на четверть дешевле, чем в Киеве. Не много ли хотят владельцы и сколько еще готовы уступить? Ведь постояльцев из-за кризиса у них будет все меньше. Вот что думают риелторы.
"Сейчас сдаются только самые дешевые квартиры, — отмечает брокер АН "Спарта" Валентина Омеленко. — Основной контингент — "заробитчане"-строители из регионов, снимавшие такое жилье, уехали: для них нет работы. Это вызвало резкое падение спроса, но, поскольку стоимость жилкомуслуг в пригородах растет, хозяева квартир скинут на аренде максимум 200 грн., т.е. до 1300—1800 за "единичку".
"Кто из приезжих регионалов не выдержал конкуренции, те уже уехали домой, а остальные удержатся и продолжат снимать жилье, — полагает Алексей Холмецкий. — Квартиры почти не продаются, поэтому все больше их сдают, но стоимость аренды уже приблизилась к минимуму. Хозяевам нет смысла снижать плату больше чем на 10%, т.е. на 150—200 грн., иначе они не компенсируют затраты на последующий ремонт после проживания арендаторов".
Иного мнения Ирина Смирнова: "Многие продавцы квартир, столкнувшись с отсутствием покупателей, сняли объекты с реализации и перешли на сдачу в аренду. Выжидают, пока стабилизируется курс доллара, вернется ипотека и можно будет продать без демпинга. Результат: предложение съемного жилья в 2—3 раза превышает спрос. И люди будут сдавать в любом случае: не снимут у них по 1500—2000 грн., пустят арендаторов и по 1000 грн., лишь бы выжить и выждать до лучших времен".
Наиболее вероятно, что "единички" в ближайших пригородах начнут сдавать и по 1000 грн., иначе они будут простаивать "за бесплатно". Ведь оживления экономики в 1-м полугодии ждать не стоит, сокращения-увольнения продолжатся, и соискателей съемного жилья будет все меньше.