Спячка. Пока активность на рынке остается очень низкой. Фото: А. Искрицкая
Работающие "в поле" риелторы отмечают, что февраль оказался "веселее" января. "Приезжаем с клиентом на Нивки, посмотреть самое дешевенькое, что было, — а там уже взяли задаток. И в другой квартире, и в третьей, — рассказывает риелтор Сергей Палащенко. — Приезжаем на Воскресенку — то же самое".
Квартиры действительно стали брать активнее. По данным АН SV Realty в феврале в Киеве было совершено 658 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, тогда как в январе — всего 405. Больше продалось и квартир в новостройках: 126 вместо январских 94. И хотя многие специалисты скептически относятся к этой статистике ("так и неясно, откуда они берут эти данные", — замечает директор АН "Оптимум-Плюс" Юрий Базелинский), но повышение покупательского интереса отмечают все риелторы. Правда, не все одинаково оценивают его причины. "Чтоб вы знали, очень многое зависит от вас, — замечает Сергей Палащенко. — Настроение людей во многом формируется статьями в газете "Сегодня". Из года в год замечаю: если пишете, что скоро квартиры подешевеют — покупатели начинают выжидать. А как только о том, что вот-вот все пойдет в гору, рынок немного оживляется".
Но, как ни лестно ощущать себя вершителями судеб, признаем, что есть и другие объяснения. Например, ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий считает, что: "Количество сделок выросло за счет того, что было меньше праздников, чем в январе. Но какого-то суперспроса мы не замечаем". И действительно, в декабре прошлого года на столичной "вторичке" продалось 710 квартир, а в новостройках — 185. Так что покупать стали больше только по сравнению с совершенно "мертвым" январем.
ПОКУПАЮТ НЕДОРОГОЕ. Как и раньше, покупателей интересовало самое недорогое. "В основном сделки идут в сегменте эконом-класса, — говорит Юрий Базелинский. — Если это однокомнатная, то люди хотят купить за $50—60 тысяч, до $70 тыс. Двухкомнатные, соответственно, до $90 тыс., 3-комнатные — до $100—110 тыс. По жилью бизнес-класса и особенно элит — это единичные сделки". Эту тенденцию отмечают все риелторы и аналитики, хотя в конкретных числовых оценках они могут и расходиться. Так, по данным, компании SV Development, максимальное количество сделок (65%) приходится на квартиры до $100 тыс., а вот аналитики портала domik.net полагают, что примерно 75% всех февральских продаж приходится на квартиры экономкласса стоимостью до $90 000.
ИПОТЕКА СПИТ. "Причина малого спроса на жилье — нет ипотеки", — говорит Сергей Костецкий. Действительно, пока народ не начал массово богатеть, рынок могла бы оживить доступная ипотека, до которой пока — как до Луны. Хотя подвижки есть. Так, по данным компании "Простобанк Консалтинг", если в феврале 2010 г. средняя ставка составляла 24,43%, то в феврале 2011 г. она уже 19,10%. Но этого пока явно недостаточно. "Все равно процентные ставки высокие и условия жесткие. Поэтому ничего особенного не происходит", — говорит Сергей Костецкий.
О том, что сделки с привлечением ипотечных средств, скорее, исключение из правил, говорят и риелторы. "Если кому-то не хватает $10—15 тыс., их берут у знакомых либо договариваются с продавцом о рассрочке платежа, — рассказывает директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — А вот с банковской ипотекой у нас в феврале не было ни одной сделки".
Причиной тому — не только по-прежнему высокие ставки и боязнь кредитов. Сейчас, когда рынок устаканился и цены стоят на месте месяцами, людям нет нужды как можно быстрее покупать квартиру, и есть возможность поднакопить деньжат. "У меня много клиентов, которые имеют $40 тыс. и хотят купить 1-комнатную хрущевку. А по районам сейчас "единички" стоят по $45—46 тыс. Но народ не бежит в банк за недостающими 5-ю тысячами. Копят деньги, а заодно и ждут, пока цена снизится", — рассказывает Сергей Палащенко. Точно так же народ не кидается и на самые дешевые предложения, если по качеству они "недотягивают". Так, к началу марта цена на "гостинку" на ул. Новополевой с $30 тыс. снизилась до $29 тыс. И "с руками" ее еще не оторвали. Поскольку полноценной квартирой этого рекордсмена назвать трудно — кроме 13-метровой комнаты, это предложение отличается еще и отсутствием душа.
ЦЕНОВОЕ ДРОЖАНИЕ. "По ценам никакого движения не наблюдается", — отмечает Алексей Холмецкий. По данным портала realt.ua, за февраль 2011 года средняя цена предложения на вторичном рынке понизилась на 2,44% и составила $2072 за кв.м. В то же время средняя цена реальной продажи 1—3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве, по данным компании SV Development, снизилась всего на 0,25% до $1784 за кв.м. В целом, средняя цена предложения остается заметно выше цен реальных сделок. "В базах данных предложений с завышенными ценами — половина, а то и больше, — утверждает Сергей Палащенко. — Рынок напоминает слоеный пирог. В одном слое живут в докризисном еще каком-то представлении о ценах. Есть достаточно большой слой квартир, хозяевам которых надо разъехаться, они не могут снизить цены. И есть те, кому реально надо продать, где люди обсуждают цену и готовы идти на торг. Вот в этом слое и идет вся работа".
Переоцененная квартира повисает в базе на долгие месяцы, пока хозяин не начнет снижать цену. Как только цена снизится до уровня реального спроса, квартира может уйти за пару дней. "Например, хорошая хрущевка в этом районе стоит $58 тыс., а плохие — по $55 тыс. И эта хорошая может стоять в базе месяцами. Но как только она спустится до $55 тыс. — раз! — и ее нет. Механизм приблизительно одинаков, просто для разных районов и квартир немного отличаются цифры. И если такая квартира была продана, то потенциальные покупатели, которые не успели ее купить, будут ждать такую же цену", — объясняет Сергей Палащенко.
С квартирами в новостройках ситуация примерно та же. Цены практически стоят на месте — по данным SV Development, за февраль стоимость квадратного метра в них снизилась на 0,09% до $1544 за кв.м.
БЕЗ ИЗМЕНЕНИЙ. "Традиционно, до конца мая — начала июня идет хороший подъем, — говорит Сергей Костецкий. — И после этого уже идет определенный спад". Но на эту весну риелторы серьезных всплесков активности не прогнозируют. "Мы "дуем на воду" — чтобы все так и продолжалось", — говорит Юрий Безелинский.
Что касается цен, то заметного их изменения в ту или иную сторону специалисты не ожидают. "Думаю, что все будет продолжаться в том же духе, — предполагает Алексей Холмецкий. — Люди потихоньку что-то зарабатывают, так что спада быть не должно. Но зарабатывают не настолько хорошо, чтобы можно было ждать роста. Все так и останется — на ближайшие полгода". "Цены будут колебаться примерно на том же уровне, повышения не ожидаем", — соглашается Юрий Базелинский.
РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОРТРЕТ В ЦИТАТАХ
"В базах данных предложений с завышенными ценами — половина, а то и больше".
"У меня много клиентов, которые имеют $40 тыс. и хотят купить 1-комнатную хрущевку. А по районам сейчас "единички" стоят по $45—46 тыс. Люди ждут, пока цена снизится, а заодно откладывают денежку".
Сергей Палащенко, риелтор
"В феврале количество сделок выросло за счет того, что было меньше праздников, чем в январе. Но какого-то суперспроса мы не замечаем".
Сергей Костецкий, ведущий специалист компании SV Development
"Если кому-то не хватает $10—15 тыс., их стараются взять у знакомых, либо договориться с продавцом о рассрочке платежа, так люди и выкручиваются. А за кредитами никто не идет".
Алексей Холмецкий, директор риелторской компании "Золотые ворота"
"Всплесков активности со стороны покупателей никаких мы и близко не ожидаем. "Дуем на воду" — чтобы все хоть так продолжалось".
Юрий Базелинский, директор агентства недвижимости "Оптимум-Плюс"
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
К началу марта самое дешевое подешевело до $29 тыс.
1-КОМНАТНЫЕ
$29 000 — Солом. р-н, ул. Новополевая, 18/13/4
$34 000 — Свят. р-н, ул. Верховинная, 24/14/4
$36 000 — Святош. р-н, ул. Зодчих, 22/13/4
В январе самая дешевая "единичка" стоила $30 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ
$53 000 — Днепр. р-н, ул. Тампере, 42/30/5
$54 000 — Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 45/31/6
$55 000 — Солом. р-н, б. Лепсе, 45/30/8
В январе самую дешевую "двушку" мы нашли за $48 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ
$65 000 — Днепр. р-н, бул. В. Рады, 49/34/6
$65 000 — Дарн. р-н, Новодарницкая, 61/45/7
$66 000 — Днепр. р-н, пр. Навои, 62/48/7
В январе — $60 тыс.
КАК ВЗЯТЬ ПОДЕШЕВЛЕ
Внимание! 1750 квартир можно купить за 50—70% от их стоимости. Фото: А. Искрицкая
Подтолкнуть рынок могла бы государственная программа строительства доступного жилья. Она предусматривает безвозвратную помощь, распространяющуюся на площадь из расчета 21 кв. м общей площади на одного человека плюс 10,5 кв. м на семью и только в пределах предельной стоимости строительства 1 кв. м жилья (для Киева это 7990 грн., для Киевской области — 6435 грн.). Из этого государство субсидирует 30%. "Но на эту программу выделили всего лишь 150 млн грн., — рассказывает Сергей Костецкий. — Если бы выделили миллионов 700—800, тогда бы многие объекты начали активно достраиваться. Люди бы еще больше поверили, что рынок вышел из кризиса, и начали бы более активно покупать". Постановление о порядке финансирования программы было принято в конце февраля, деньги еще не пошли. Более того, по словам руководителя ипотечного центра Госфонда содействия молодежному жилищному строительству в г. Киев и Киевской области Сергея Комнатного, еще не решено, как эти средства будут поделены и сколько достанется Киеву и области. В прошлом году, сообщил чиновник, в Киеве и области было освоено 44 млн грн., благодаря чему около 300 семей улучшили свои жилищные условия. Принять участие в программе в Киеве и области человек, стоящий на квартирном учете, может, посетив ипотечный центр по адресу: г. Киев, ул. М. Кривоноса, 2-а, корпус 3.
В столице есть и своя программа строительства доступного жилья, причем в двух вариантах: 50/30/20 — когда человеку компенсируют половину стоимости квартиры (30% — государство и 20% — город), и 70/30 (30% компенсирует государство). Желающие попасть в эти программы должны написать заявления в "квартирный отдел" своей райадминистрации. По словам заместителя главы КГГА Михаила Кучука, который курирует эту программу, всего по обеим версиям программы в этом году планируется построить 1750 квартир. При этом попытать счастья в программе 70/30 может любой очередник столицы, а вот на половинную компенсацию могут рассчитывать только работники социальной сферы, медицины и сферы образования. Если желающих окажется больше, чем льготных квартир, при выборе счастливчиков будет учитываться время нахождения на квартирном учете и ходатайства от организаций, где работают кандидаты. Впрочем, считает чиновник, ажиотажа быть не должно — не так много "бюджетников" найдут и половину стоимости квартиры.
АРЕНДА: КОЛЕБАНИЯ АКТИВНОСТИ
Факт. Цена на "единички" с ремонтом начинается от 3500 грн. Фото: А. Искрицкая
Повышение коммунальных платежей поставило арендодателей перед дилеммой. "Конечно, есть соблазн переложить эти затраты на арендаторов, — говорит Юрий Базелинский. — С другой стороны, если сильно поднять арендную плату, то арендаторы просто отпадут". В итоге в феврале можно было встретить разные варианты решения этой проблемы. "Многие хозяева начали либо просить арендаторов платить квартплату, либо добавляют величину повышения квартплаты полностью или частично в арендную плату", — говорит риелтор АН "Украинский Дом" Ирина Пузенко. Впрочем, как показал мини-опрос хозяев квартир и тех, кто их снимает, есть и хозяева, которые с арендаторов больше брать не стали.
В целом же, по словам Ирины Пузенко, "что до нового года, что в январе и феврале, цены остались практически теми же. Ни скачков, ни понижения". Активность также осталась практически той же. "Идут колебания активности, — говорит Руслан Безуглый. — Спрос то немного активизируется, то снизится. Неделя активнее, неделя хуже". По данным АН SV Realty, за период с 1 по 28 февраля 2011 года в Киеве было сдано в аренду 730 квартир, а в январе — 590. Как и прежде, труднее всего снять самое дешевое. "Спрос на дешевое жилье значительно больше, чем предложение, — говорит Ирина Пузенко. — Вариантов самого дешевого мало. День-два — и они сдаются. Самые дешевые однокомнатные гостинки на окраине предлагаются за 2800—3000 грн. Двухкомнатные хрущевки — от 3500 грн".
Тяжело, как и раньше, найти дешевую квартиру в нормальном состоянии. Цена на "жилые" — с более-менее приличным ремонтом, мебелью и техникой — однокомнатные квартиры начинается с 3500 грн. По словам Ирины Пузенко, "рабочий" диапазон цен, в котором можно предложить варианты, что-то подобрать, для "единичек" составляет 3500—4000 грн., а для "двушек" — где-то от 4500—5000 грн. Такие квартиры можно снять за несколько дней — до недели.
На ближайшие месяцы специалисты не прогнозируют существенного изменения цен аренды. "Цены будут расти в темпе инфляции", — считает Алексей Холмецкий. "Скорее всего, цена или останется на том же уровне, или подрастет в размере увеличения коммунальных платежей", — прогнозирует Юрий Базелинский.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
1-КОМНАТНЫЕ
1500 грн., Десн. р-н, ул. Милославская, 18/13/4
2000 грн. — Днепр. р-н, ул. Пожарского, 27/14/5
В январе самая дешевая "единичка" стоила 2000 грн.
2-КОМНАТНЫЕ
3000 грн. Днепр. р-н, б. Верх. Рады, 50/30/7
3000 грн. — Оболон. р-н, ул. Зои Гайдай, 38/21/6
В январе самую дешевую "двушку" мы нашли за 2700 грн.
3-КОМНАТНЫЕ
3250 грн. Десн. р-н, ул. Милославская, 95/50/15
3500 грн. Десн. р-н, ул. Цветаевой, 95/54/12
В январе самая дешевая "трешка" стоила 2900 грн.