Спорные «крыши». Покупать залоговые квартиры небезопасно. Фото А. Искрицкой
Около двух месяцев прошло с тех пор, как президент ветировал закон, запрещавший банкам изымать залоговые квартиры и дома, даже если они — единственное местожительство граждан. По правде говоря, парламент и гарант в очередной раз поиграли в популизм. Добрые нардепы якобы пытались уберечь от бомжевания соотечественников, оказавшихся неспособными выплачивать ипотечные кредиты за жилье. А не менее душевный глава державы якобы порадел о вкладчиках банков, рискующих потерять свои депозиты, если должники банков перестанут погашать ипотеку.
"Сегодня" выяснила, насколько рьяно финансисты стали выкручивать руки незадачливым заемщикам, принуждая их продавать жилье в счет погашения кредитов. А также — почем нынче идут такие квартиры-арестантки и как активно их разбирают.
ПОХОДИЛИ ПО "БАЗАРУ" И ПРОСЛЕЗИЛИСЬ
Информацию о жилье, реализуемом по обоюдному согласию должников и банков, можно почерпнуть на банковских сайтах. Туда мы и отправились, потирая руки в предвкушении богатого выбора жилья и "смешных" цен. А в итоге прослезились ввиду убогости предложения и отнюдь не низкой, за редким исключением, стоимости "хатинок". К слову, цену обычно определяет сам гражданин-ипотекодатель — разумеется, по согласованию с банком, который может разрешить или запретить продажу залога — или независимый оценщик.
...Удивила представленная "Правэкс-Банком" 109-метровая "трешка" в центре столицы: шутка ли, $620 тысяч! Да и скромная "единичка" в 35 "квадратов" на окраине за $60 тыс. вызывает ухмылку — видно, денег очень хочется. Разочарованными ушли мы с сайта банка "Финансы и Кредит", не обнаружив там ни единой квартиры в столице, а лишь несколько земельных участков на Киевщине. Всего 4 квартиры отыскали в "ОТП Банке", зато одна из них, 30-метровая кроха, порадовала довольно "демократичными" $47-ю тысячами.
Затем мы решили прошерстить проблемные банки. У них уж точно будет и ассортимент, и божеские цены, ведь им надо всеми способами стремиться собрать денежку. В "Укргазбанке" выбор состоял из... единственной небольшой "двушки" за $62,4 тыс., и если нам не изменяет память, именно эти хоромы ждут покупателя с октября 2008-го. В прайсе банка "Киев", опять же, нашлась одинокая 1-комнатная за $59 тыс. — тоже не дешевка, но меблированная и оснащенная бытовой техникой. Зато есть немалый выбор жилья в законченных новостройках столицы и окрестностей. Цены — среднерыночные, но торг уместен. Наконец, "аж" 6 киевских квартир выставил "Укрпромбанк", а всего — многие десятки квартир и домов, от Луганщины до Закарпатья. Впрочем, особого душевного подъема "двушки" по $70—94 тыс. не вызвали, зато вызвало удивление "малокалиберное", всего в 65 кв. м, 4-комнатное обиталище за $195 тыс. А хозяин "трешки" на 110 "квадратов", не уловив в моих словах иронии, возразил, что $200 тыс. — это недешево, но покупатель оценит и меблировку, и техническую "начинку".
Можно продолжать эту экскурсию, но, пожалуй, и перечисленного довольно, чтобы убедиться в скудости предложения и отнюдь не бросовых ценах "банковских хаток". Сами владельцы оных, с которыми удалось пообщаться, а также менеджеры банков признают, что их товар вовсе недешев. Но оправдываются тем, что стали "заложниками залога". Мол, если существенно снизить цены, что в условиях крайне вялого спроса повысит шансы на продажу такого жилья, вырученных денег не хватит на погашение ипотечного кредита, и заемщик останется хроническим должником банка.
БЕЗОПАСНО ЛИ ИХ ПОКУПАТЬ
Естественно, банкиры утверждают, что при покупке залоговой квартиры вы ничем не рискуете. Дескать, если уж стороны (гражданин-залогодатель и банк-залогодержатель) полюбовно договорились, что выставляют ее на продажу — это обычный товар на рынке недвижимости.
Однако правоведы — директор юридической компании "Европейский правовой союз" Александр Ванжа и юрист юридической фирмы "Гарант" Дмитрий Мальцев — предупреждают, что после покупки такого жилья могут возникнуть проблемы. Почему? Главное, продавец впоследствии вправе оспорить сделку купли-продажи и через суд заставить вернуть ему эту квартиру. Основание: он продавал ее под влиянием тяжелых житейских обстоятельств, притом неважно, кто был инициатором продажи — он сам или банк. В результате суд может заставить вас вернуть ему квартиру. А деньги, уплаченные за нее, вам вряд ли сразу возместят, придется ждать годами (читай — до бесконечности), получая копеечное возмещение. По конфискату — еще хуже. Прежний владелец может оспорить результаты аукциона, заявив, что жилье ушло по заниженной цене, поэтому он не смог погасить ипотечный долг перед банком. Глупость? Да. Но пока суд не вынесет решение в вашу пользу, вы не имеете права вселиться в эту спорную квартиру.
КОНФИСКАТ: ЕДИНИЧНЫЕ СЛУЧАИ
С весны число отчужденных решением суда и выставленных на аукцион квартир выросло в 3 раза. Ого? Да вообще почти ничего: по Киеву — до 10 квартир в месяц, по стране — до 30.
По словам Евгения Душинского, замгендиректора компании "Украинская экспертная группа", уполномоченной оценивать конфискат перед продажей, банки редко инициируют отчуждение квартир. Конфискат приходится выставлять дешевле рыночной стоимости, иначе его быстро не купят. Учитывая падение цен на квартиры, у банков мало шансов выручить за жилье сумму, которая покроет взятый гражданином кредит. Тем более, как уточнила Ольга Саенко, замначальника отдела Государственной исполнительной службы (ГИС) в Киеве, с суммы реализации взыскивается 10% исполнительного сбора и до 3% возьмет риелторская фирма, нашедшая покупателя.
"Тысячи квартир, купленных по ипотеке, не оплачиваются заемщиками, — говорит временный администратор "Родовид Банка" Сергей Щербина. — Но мы изымаем залоговое жилье лишь в крайних случаях, если клиенты не идут на компромисс: каникулы по погашению тела кредита, снижение ставок, перевод валютного кредита в гривневый. Ни клиентам, ни банкам не выгодно доводить дело до суда и продавать конфискованную квартиру — обе стороны потеряют". "И немало, до 30% от стоимости жилья за счет судебных издержек, услуг ГИС, — уточняет начальник департамента банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. — Поэтому банки ищут компромиссы с заемщиками и в большинстве случаев находят".
ЭТОТ МИЗЕР НА ЦЕНЫ НИКАК НЕ МОЖЕТ ПОВЛИЯТЬ
Осенью, на заре кризиса, большинство специалистов прогнозировали, что продажа залоговых квартир станет массовой, они пойдут по бросовым ценам, что может спровоцировать обвал стоимости жилья. Он произошел, но отнюдь не благодаря "банковским хаткам", а из-за падения покупательной способности граждан. А теперь днем с огнем не сыщешь эксперта, воспринимающего "заложниц" в качестве серьезного ценового фактора.
"Никоим образом залоговое или конфискованное жилье не повлияет на ценовую ситуацию, — уверяет президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. — Банки кредитовали клиентов под совсем другую, нежели сейчас, стоимость квартир, а теперь им надо хотя бы вернуть тело кредитов, поэтому демпинговать при продаже этих залогов они не будут". "Таких объектов на рынке — мизерное количество, и выставляют их, как правило, не дешевле, чем аналогичные квартиры, не отягощенные кредитами, — констатирует директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — И риелторы настороженно относятся к предложениям торговать ими, особенно когда в залоговой квартире зарегистрированы дети: если их права на жилье будут нарушены, через суд сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Возможно, некоторые банки, оказавшись в критической ситуации, начнут продавать квартиры неплатежеспособных заемщиков за бесценок, лишь бы побыстрее, ведь спрос слабый. Но вряд ли эти схемы появятся очень скоро и тем более — что повлияют на общий уровень цен жилья".
"Да и банки не будут стремиться забирать и продавать залоговые квартиры, поскольку не вернут суммы выданных кредитов, — утверждает директор АН "Брок-риелти" Дмитрий Корчев. — Им выгоднее не удавить, а доить клиента, предлагая более лояльные схемы погашения долга". Словом, в ближайшее время залоговых и конфискованных квартир больше не станет, и на общий уровень цен они не повлияют.