Пошло-поехало. Главная новость — квартиры в пригородах столицы будут падать в цене. Фото А. Искрицкой
"Сегодня" верно спрогнозировала, что в городах-спутниках Киева цены на жилье с начала года рухнут на 20—30% (см. таблицу). На пристанище в пригородах массово ориентировались киевляне, посему квартиры там дешевели медленнее, чем в столице, но наконец покупательский кризис и околицы накрыл. Правда, весной спрос оживился, чем воодушевились риелторы: идут продажи, стоимость самых востребованных квартир — "гостинок" и "хрущоб" — стабилизировалась, а порой и вверх пошла. Но цены не достигли дна, летом увидим падение как на "вторичке", так и на "первичке".
"ВТОРИЧКА". На самых дешевых 1—2-комн. квартирах, как мы убедились, выторговать можно всего $1—2 тыс., а на более дорогих — $2—3. Как отмечают брокеры, в отсутствие ипотечных кредитов продавцы и покупатели варятся в своем соку: кто имеет накопления, берут подешевевшие "единички", а продавцы, добавив из заначек, обзаводятся "двушками" и т.д. Выходит своего рода пирамида, обеспечившая стабилизацию цен. Надолго ли? Послушаем экспертов и сориентируемся.
"Уже не будут падать цены, в пригородах стали активно покупать те, кому не хватает денег на квартиры в Киеве", — считает замдиректора АН "Рідний дім" Вероника Иваницкая.
"После полного зимнего застоя спрос пошел, но я бы не сказал, что есть ажиотаж, покупателей мало, — говорит директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий — Думаю, киевляне не станут массово покупать квартиры в "спутниках", притом что цены в близлежащих городах не очень отличаются от столичных. А состоятельные выходцы из регионов будут по старинке ориентироваться на Киев, а не на окрестности. Плюс скоро наложится летний застой рынка, и те, кто хочет быстро продать, спустят до 10% от заявленных цен". "Не все могут купить жилье за свои деньги, без ипотечных кредитов, которые взять невозможно, — констатирует директор Агентства недвижимости Борисполя Оксана Бабенко. — Весеннее оживление сменится летним "мертвым" сезоном. Продавцы будут вынуждены уступать 10%, а то и больше".
И многие прочие спецы прогнозируют аналогичное урезание аппетитов владельцев жилья. Это значит, "единички" упадут в цене на $3—5 тыс., "двушки" — на $4—6, а "трешки — на $5—7. Резюме: не спешите покупать, ценовое дно еще не достигнуто!
"ПЕРВИЧКА". Замечено, что в готовых, сданных в эксплуатацию домах застройщики держат ценовую планку. Зато в незавершенных пошли на серьезные уступки (см. таблицу), ибо покупателей на них почти нет. Своих денег на завершение домов большинству застройщиков взять негде: банки не кредитуют, а физлица-инвесторы резонно опасаются вкладывать кровные в недострои.
"Без риска можно покупать квартиры в домах с готовностью 90%, их точно доведут до ума, ведь законсервировать стоит столько же, сколько достроить, — считает руководитель инвестотдела консалтинговой фирмы "НовоБудова" Дмитрий Колиснык. — Там дают скидки в 20—30% по сравнению с ценой в готовых объектах — выгодная покупка".
Сомневаемся. Во-первых, как покупателю определить степень готовности дома? А во-вторых, зачем брать в недостроях, если полно предложений от людей, продающих квартиры в уже введенных в эксплуатацию домах, причем часто дешевле, чем предлагают строители. Видимо, права директор АН "Европейский союз недвижимости" Ирина Смирнова: "Квартиры на такой "вторичной первичке" дешевле на 10—15%, и я советую покупать их, а не рисковать с вложениями в стройкомпании". Эксперт компании "Инвестиционно-девелоперская группа" Роман Зинец считает, что летом и на готовые дома строители опустят цены на 10—15% ввиду дефицита спроса. Итак, если вам не горит — ждите неизбежного "усыхания" цен.
САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ
Расстояние до Киева, состояние жилья — важнейшие критерии цены. Но главное — ищите тех, кто хочет быстро продать, решая семейные либо кредитные проблемы.
1-комнатные
$22 000 Бородянка, 4/9-эт., 38/18/8 кв. м
$28 000 Ирпень, 1/4-эт., 40/19/8,5 кв. м
$32 000 Борисполь, 3/9-эт., 36/17/8 кв. м
2-комнатные
$32 000 Гостомель, 5/5-эт., 48/28/8 кв. м
$40 000 Вышгород, 4/5-эт., 44/30/7 кв. м
$43 000 Ирпень, 1/4-эт., 61,3/33/8,7 кв. м
3-комнатные
$45 000 Бородянка, 4/5-эт., 55/31/5,7 кв. м
$50 000 Боярка, 4/4-эт., 56/40/7 кв. м
$52 000 Гостомель, 3/5-эт., 76/46/8 кв. м
АРЕНДА: ЛЕТОМ "ЕДИНИЧКИ" ПОДЕШЕВЕЮТ НА 150—300 ГРИВЕН
Хозяева сдаваемых в наем "хаток" поголовно перешли на оплату с долларов на гривни. Сей феномен они поясняют тем, что потенциальных клиентов пугали скачки доллара и до недавнего времени трудности с покупкой "зелени". И вслед за киевлянами в городах-спутниках многие продавцы квартир, не желая отдавать их задешево, сняли с продажи, надеясь на возобновление роста цен (ну-ну!), и пускают постояльцев. Сейчас по 1500—1800 грн. несложно найти самый ходовой "товар": 1-комнатные квартиры в близлежащих Броварах, Борисполе, Вышгороде — на треть дешевле, чем в столице. Но касательно ближайших ценовых перспектив мнения риелторов разнятся.
"Не более 1000 грн. летом могут быть интересны "единички" ввиду растущего предложения и снижающегося спроса", — считает Алексей Холмецкий. "Это сказка, устоят сегодняшние цены, поскольку дешевые варианты "улетают", — парирует директор АН "Диамант" Александр Коляда.
Где истина? Наверное, посередине, исходя из аргументов других экспертов и здравого смысла. "Предложение с начала года выросло на 30% и на столько же упал спрос, — говорит директор АН "Спарта" Юрий Цегельник. — Разъехались строители замороженных домов; отправляются домой, в регионы, сокращенные мелкие менеджеры, которые работали в Киеве, а снимали жилье в окрестностях; многие молодые семьи из-за уменьшения зарплат уже не могут снимать отдельные квартиры и возвращаются к родителям. Поэтому те, кто хочет сдать жилье, за "единички" в июне-июле снизят цены на 150—250 гривен". "Вычтем из числа арендаторов еще и студентов, которые летом разъедутся по домам на каникулы, и получим по ценам "минус" 10—20%, т.е. летом "единички" подешевеют на 150—300 грн., до 1300—1500 грн.", — вторит директор бюро недвижимости "Стимул" Ирина Сбитная. Еще многие неназванные эксперты прочат такое удешевление. Думается, они правы: конца-краю кризису пока не видать, число арендаторов будет уменьшаться, и цены должны идти вниз.