Фото с сайта visualphoto.com
За плохое поведение наказывают не только в школе. "Схлопотать двойку" могут и взрослые люди. Например, те, кто взял ипотечный кредит. Только вместо опоздания на урок банки наказывают за опоздание с ежемесячным платежом, вместо успеваемости — за потерю работы, а вместо драки — за попытку помешать банку проверить состояние купленной в кредит квартиры. Словом, за каждую провинность банки готовы наказывать заемщика и может статься так, что от этого наказания заемщик не сможет избавиться до самого конца кредита.
Все эти методы влияния банки очень подробно описывают в своих договорах — кредитном (собственно, о выдаче кредита) и ипотечном (о передаче купленного жилья в залог банку). Именно поэтому ознакомиться с ними нужно не в момент подписания, а задолго до этого — чтобы понимать, на что вы себя обрекаете, покупая жилье в кредит. Кстати, предварительное чтение договоров — это не самый худший способ выбрать банк для получения кредита: можно найти банк с наименее жесткими условиями. Поэтому мы прошлись по банкам, почитали и проанализировали кредитные и ипотечные договора и нашли в них самые "тяжелые" подводные камни.
БАНК ОДОБРИЛ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ? РАНО РАДУЕТЕСЬ! Некоторые банки прописывают в договоре право прекратить выдачу кредита в случае серьезных изменений на финансовом рынке, которые могут грозить банку недополучением прибыли (проблемы с привлечением ресурсов для выдачи кредитов, серьезный рост процентных ставок и т.д.). Это значит, что банк может запросто пойти на попятную, даже после предварительного одобрения вашей кредитной заявки. А вы также запросто можете лишиться внесенного за квартиру задатка. Такой пункт мы с удивлением обнаружили в договорах двух банков.
ШТРАФОМ ПО НЕСОЗНАТЕЛЬНОСТИ. Самое легкое, что может приключится с не совсем сознательным "ипотечным" заемщиком, — штраф. Правда, легкость эта может неслабо ударить заемщика по карману. Например, за просрочку ежемесячного платежа могут штрафовать по-разному: на 50—100 грн. за факт просрочки + повышенная ставка до момента погашения платежа, или начислять пеню 0,1—0,3% от суммы "просрочки" за каждый ее день.
Непродление страховок (продлевать их нужно ежегодно в течение всего срока кредита) также карается штрафом: от стоимости страховки (0,3—1% от стоимости квартиры или суммы кредита) до 10% от минимальной страховой суммы (обычно это стоимость квартиры или сумма кредита). За использование ипотечного кредита не по назначению (не для покупки квартиры) тоже можно нарваться на штраф — 3—5% от суммы кредита.
МЕНЬШЕ ДИСЦИПЛИНЫ — ВЫШЕ СТАВКА. Но не штрафом единым пользуется банк, чтобы наказать необязательного заемщика. Кроме штрафов, банки любят еще и ставку процентную поднимать. Причем поступают они весьма жестко: один раз просрочил месячный платеж, не купил страховку или потерял работу — и твоя ставка по кредиту вырастает на 3—5% до самого конца срока кредита! Но повысить ставку банки могут не только за нарушение условий договора, но и в случае, как говорится, влияния внешних факторов. Таким фактором обычно является повышение депозитных и кредитных ставок другими банками из-за сложной ситуации на финансовом рынке.
Следует знать, что в любом случае повышение ставки должно быть оформлено дополнительным соглашением к кредитному договору. Правда, в договорах двух из десяти банков мы нашли право банкира поднять ставку автоматически, без допсоглашения, и так, что клиент этого может и не заметить.
ОПОЗДАЛ С ОПЛАТОЙ — ПРОЩАЙСЯ С КРЕДИТОМ. Еще один вариант штрафных санкций — требование банка к заемщику досрочно вернуть кредит. Его удостаиваются самые злостные неплательщики по ипотечному кредиту (те, кто не заплатили 2—3 ежемесячных платежа). Исходя из проанализированных договоров, многие банки имеют такое правило буквально при любом нарушении договора. Среди таких "любых" нарушений в договорах обычно указываются ухудшение платежеспособности заемщика, снижение стоимости залога (квартиры, купленной в кредит) из-за падения цен на недвижимость или ухудшения его состояния, и даже однократное опоздание с внесением ежемесячного платежа. При этом в большинстве случаев банк дает заемщику на полный расчет всего 30 дней. Если заемщик не погашает кредит самостоятельно, банк продает заложенную квартиру.
ДОСРОЧНО ПОГАСИТЬ КРЕДИТ НЕПРОСТО. Многие ипотечные заемщики стараются добавить к каждому месячному платежу хотя бы $100—200, чтобы поскорее снять с себя кредитные кандалы. Но здесь не все просто. Некоторые банки заставляют клиентов предупреждать о досрочном погашении за 15—30 дней. А для тех, кто погашает кредит равными ежемесячными платежами (аннуитет), большинство банков пишут в своих договорах, что досрочно погашать можно лишь суммы, кратные ежемесячным платежам. То есть положено вам платить $1111 долларов в месяц, так вот досрочно вы можете погасить лишь $1111 или $2222 и т.д. При этом одни банки готовы пересчитывать (снижать) сумму ежемесячного платежа, а другие просто пересматривают срок кредита, и вы платите как бы наперед, за последний месяц кредита.
НЕДЕТСКИЕ НЕОЖИДАННОСТИ
• Банкиры любят ходить в гости. Делают они это для того, что бы проверить, в каком состоянии вы содержите квартиру, переданную в залог по кредиту. Если в хорошем — живите спокойно еще год, до следующего визита банкира, в неудовлетворительном — готовьтесь искать дополнительный залог или возвращать кредит.
• Большинство банков требуют ежегодного подтверждения финансового состояния заемщика. То есть вам каждый год придется собирать справки, о том, что у вас все в порядке. То же самое придется делать поручителю, если таковой имеется.
• Вы ошибаетесь, если вы думаете, что обеспечением по ипотечному кредиту выступает только купленная в кредит квартира. Большинство банков уточняют, что заемщик отвечает по обязательствам по кредиту всем своим имуществом и принадлежащими ему средствами (остатками на текущих и зарплатных счетах, срочными депозитами). Некоторые банки добавляют к этому еще и свое право списывать долги по кредитам с любых счетов заемщика, в том числе в других банках.
• Большинство банков вводят целый ряд запретов на операции с купленной квартирой и жизнь самого заемщика. Так, квартиру нельзя продавать и передавать в залог по другим кредитам, а также сдавать в аренду и делать капремонт без согласования с банком. А самому заемщику в течение всего срока ипотечного кредита нельзя брать другие кредиты и быть поручителем по кредитам других физлиц.