На гостиничном рынке Украины наступают стабильные времена: эксперты и предприниматели заявляют о постепенном росте спроса на услуги отелей и эконом-сегмента, и уровня пяти звезд. "Если до кризиса средняя заполняемость гостиниц составляла 75%, то в прошлом году эта отметка упала до 28—33%. Но уже сейчас этот бизнес восстанавливается, ведь заполняемость гостиниц выросла до 50%. Если в нашей стране больше не будет потрясений в виде ухудшения экономики или нового витка конфликта на Донбассе, то заполняемость отелей может вырасти до 60% к концу года", — пояснил нам исполнительный директор Ассоциации звездочных отелей Дмитрий Прохоров. "Сегодня" выяснила, какие риски и перспективы вложения инвестиций в мини-гостиницу в Киеве (бизнес-план смотрим ниже).
1. Характеристика, расположение, конкуренты
Открываем в Киеве мини-гостиницу эконом-класса "Релакс". Для нашего бизнеса используем свою 5-комнатную квартиру в новом доме, в Голосеевском районе. Данный район выбран неслучайно: здесь хорошая транспортная развязка и развитая инфраструктура с магазинами. В квартире, площадью около 200 кв. м, расположены холл-гостиная, кухня, гардеробная, 5 комнат, 2 санузла, 2 ванные, 2 лоджии. Это дает возможность организовать 5 приватных номеров, каждый из которых будет стоить 350—400 грн в сутки. Каждая комната рассчитана на 2-х постояльцев, но наличие дивана или кроватей-раскладушек позволит разместить в каждом номере дополнительно двух друзей или детей. Тогда за каждого постояльца придется доплатить по 100 гривен сутки.
Конкуренция серьезная: около 4—6 мини-гостиниц подобного уровня, неподалеку от метро. Но раз спрос на недорогое размещение в столице высок, ведь приезжают туристы, командировочные и переселенцы, наш проект получит своего клиента. По оценкам, если заполняемость мини-гостиницы составит 70%, затраты начнут окупаться через год и четыре месяца.
2. Стартовый капитал
С учетом того, что при покупке квартиры был сделан ремонт, установлены кондиционеры, водонагреватель, встроенная кухня, шкаф-купе и т. д., то остается потратиться на покупку мебели, бытовой техники, постельного белья, полотенец, штор и прочих мелочей.
Из мебели понадобятся двуспальные кровати, тумбы, столы-стулья, шкафы, диваны, кровати-раскладушки — в номера. А в холл-гостиную приобретем мягкую мебель, столики, шкаф-стеллаж, комоды. Итого: 80 тыс. грн.
Что касается бытовой техники, то нам придется раскошелиться на шесть плоских телевизоров, модем-роутер для интернета, шесть сейфов, микроволновку, кофеварку, холодильник, стиралку, пару ноутбуков, ксерокс. Итого: 70 тыс. грн.
И наконец, по мелочи: закупим пять двуспальных матрасов, подушки, одеяла, покрывала, двадцать комплектов постельного белья, а также полотенца, шторы, лампы, бра. Итого: 50 тыс. грн.
Всего на старте для оборудования мини-гостиницы придется потратить 200 тыс. грн.
3. Текущие расходы
Учитываем ЖКУ, заработную плату и покупку расходников. Что касается коммунальных счетов, то оплата электроэнергии, воды, отопления, содержания дома, а также кабельного ТВ, интернета, сигнализации ("тревожной кнопки") обойдется в среднем в 6 тыс. грн ежемесячно. Примерно столько же заложим на покупку стирального порошка, туалетной бумаги, мыла, лампочек и бумаги.
Зарплата. На старте для работы нам понадобится четыре сотрудника — двое на смену, которые будут работать через сутки. В их обязанности входят функции администратора, уборщика, охранника, кухонного работника (приготовить кофе, омлет и т. д.). Будем платить по 200 грн в сутки каждому. Возьмем на полставки бухгалтера — 3000 грн.
Всего: 27 тыс. грн ежемесячно.
4. Маркетинг, реклама
Для популяризации нашей мини-гостиницы "Релакс" понадобится сайт-визитка, где представим фото номеров, цены на услуги и контакты. Его создание с оплатой домена, хостинга и техподдержкой, сроком на год, обойдется в 6 тыс. грн.
Далее заведем странички в соцсетях, разместим информацию на онлайн биржах объявлений. Также нужно зарегистрироваться на электронных сервисах бронирования типа booking.com (стоит 10% от суммы заказа). Помимо этого, заключим партнерские соглашения с турфирмами и экскурсионным бюро. А еще планируем сотрудничать с кадровыми агентствами, салонами красоты, спортклубами и соседними офисами, где разместим флаера с информацией о нашем мини-отеле. Все это позволит расширить диапазон поиска и привлечения клиентов.
Привлекать клиентов будем не только демократичными ценами и традиционным набором услуг в виде свободного вай-фая, кабельного тв, бесплатного чая-кофе. За допоплату предложим завтрак (30 грн на человека), скидки на стрижку, массаж, экскурсии от наших партнеров. А постоянным клиентам предложим бонусы и акции: например, чем дольше у нас живешь, тем меньше платишь.
Всего: на старте 6 тыс. грн, ежемесячно — 2 тыс. грн.
5. Окупаемость проекта, риски
Если загрузка нашей мини-гостиницы "Релакс" составит 100%, то в месяц сможем заработать около 60 тыс. грн. Но реальнее выйти на уровень посещаемости в 70% — при таких раскладах ежемесячный доход составит порядка 42 тыс. грн. От этой суммы минусуем текущие (27 тыс. грн) и маркетинговые (2 тыс. грн) расходы (всего 29 тыс. грн) и получаем 13 тыс. грн. А если вспомнить о стартовых (200 тыс. грн) и маркетинговых (6 тыс. грн) затратах (всего 206 тыс. грн), то поймем, что на окупаемость начнем выходить через год и четыре месяца.
В этом бизнесе есть риск сезонности, валютных скачков и удорожания коммунальных услуг. Эти сложности позволит преодолеть постоянный спрос клиентов на недорогое жилье: летом это туристы, а в холодное время года — командировочные, переселенцы и даже студенты. Кроме того, определенный доход составят и дополнительные услуги в виде завтрака, мелкого ремонта одежды-обуви, косметических или экскурсионных услуг. Как вариант, можно будет сдавать холл-гостиную для проведения мастер-классов, лекций и кулинарных курсов. В крайнем случае можно использовать помещение в определенные часы и под коворкинговый центр. В будущем, если затратная часть будет расти, не исключено, что придется увеличить стоимость услуг.
Стартуем на минимуме
Рост курса доллара и девальвация гривни полностью заморозили рынок купли-продажи жилья: владельцы квартир не хотят их реализовывать задешево, а покупатели не хотят переплачивать. В этой ситуации многие украинцы задумались над тем, как использовать имеющиеся в наличии невостребованные квадратные метры.
Одним из популярных вариантов становится переоборудование жилья под хостелы или мини-гостиницы. "В этом году в крупных городах Украины уже открылись два-три десятка отелей эконом-класса. Люди используют для этих целей свои квартиры, коттеджи, офисные помещения, общежития. Причем вкладывают в это дело небольшие деньги, в среднем от $30 тыс. до $100 тыс., так как не хотят рисковать внушительными инвестициями. По средним оценкам, один квадратный метр оборудованной "с нуля" мини-гостиницы "под ключ" нынче обходится в $100—200. По стандарту делается косметический ремонт, закупается минимум бытовой техники и мебели, и можно открываться", — разъясняет президент Ассоциации малых гостиниц и апартаментов Украины Роман Пономаренко.
По его словам, активизация гостиничного бизнеса в эконом-классе не удивляет, поскольку люди начали больше перемещаться внутри нашей страны — это и переселенцы, и командировочные, и студенты, и иностранные туристы. "За последние полгода-год спрос на дешевое жилье в Киеве и городах-миллионниках существенно вырос. Причины этой тенденции на поверхности: удорожание коммунальных услуг и взлет курса валюты спровоцировал рост стоимости аренды на жилье. А между тем люди не стали зарабатывать больше, поэтому вынуждены искать хорошие варианты "приюта" за небольшие деньги. И палочкой-выручалочкой здесь становятся мини-гостиницы, хостелы и прочие отели эконом-класса", — уточняет отельер.
Не рискуем и держим нос по ветру
Несмотря на восстановление гостиничного рынка, эксперты рекомендуют открывать мини-гостиницы в спокойных регионах страны, то есть в центре и на западе Украины. "Это минимизирует риски вложений, которые могут возникнуть в случае обострения конфликта на Донбассе. Также спрос на услуги мини-гостиниц неплохо растет в центре и на юге — в Харькове, Одессе и Днепропетровске. Если говорить о центре страны, то здесь спрос на услуги мини-гостиниц связан, в основном, с ростом потоков переселенцев. А на юге Украины отельеры, открывая новые "точки", надеются на то, что грядущий турсезон будет хорошим — мол, и иностранцы к нам уже не боятся ездить, да и украинцы из-за снижения уровня доходов предпочитают отдыхать на родине", — поясняет Дмитрий Прохоров.
ИДЕМ В ПРИВАТ. Сами предприниматели советуют новичкам в этом бизнесе обратить внимание на целевую аудиторию. Дело в том, что сейчас на гостиничном рынке эконом-класса достаточно традиционных хостелов, где в комнатах проживают по несколько человек, поэтому актуальнее открывать мини-гостиницы с приватными номерами. "В нашей стране растет уровень криминала. Это влияет на настроения клиентов гостиниц, которые хотят себя обезопасить. Так что часто люди не очень рады проживать в хостелах на койко-месте, ведь там больше рисков остаться без личных вещей по недосмотру. Также многие посетители предпочитают остановиться в приватных номерах, поскольку в них можно закрыться от посторонних глаз", — говорит Олег Федосеев из Днепропетровска, планирующий открыть мини-отель. По его словам, при таких раскладах нелишне оборудовать гостиницу сейфами, камерами видеонаблюдения, сигнализацией или "тревожной кнопкой".
Строим успешную стратегию
Восстановление объемов отечественного гостиничного рынка позволяет надеяться на ускорение сроков окупаемости инвестиций — при условии, конечно, что затраты на старте окажутся невысокими. "Небольшая мини-гостиница или хостел с капиталовложениями в размере до $30 тыс. могут оправдать себя, в среднем, за год-два. Это очень неплохой сценарий. Поэтому, даже если всей нужной суммы для реализации такого стартапа в наличии нет, но есть опыт и понимание сути бизнеса, то неплохо бы попробовать найти партнера. Условно: если кто-то из знакомых владеет недвижимостью — например, общежитием, — можно договориться с ним о том, чтобы стать партнерами и вложиться в открытие гостиницы на долевом участии — 50 х 50. Его здание, ваши знания плюс совместные денежные инвестиции помогут построить прибыльный бизнес", — уверен Роман Пономаренко. Правда, тут же предупреждает: в этом бизнесе успех приходит к тем предпринимателям, кто принимает условия игры: мини-гостиница должна соответствовать всем нормам и стандартам, помещения нужно содержать в чистоте, а команда обязана быть опытной и доброжелательной.
ПРАВИЛА. Участники рынка напоминают, что еще на этапе открытия мини-гостиницы важно решить все оргвопросы. Во-первых, нужно зарегистрироваться как предприниматель и выбрать систему налогообложения, лучше единую (вторую или третью группы). Во-вторых, надо определиться с кодами Классификатора видов экономической деятельности: если планируете открывать хостел или мини-гостиницу, то надо работать по 55.10, 55.20 и 55.90. В-третьих — важно, чтобы открывающийся мини-отель соответствовал государственным стандартам, в рамках которых предоставляются услуги проживания и т.д (4268, 4269, 4527). Соответствующие сертификаты предоставляют органы, аккредитованные нашим Госстандартом — туда и нужно обратиться при регистрации мини-гостиницы. И, наконец, не стоит забывать о том, что объект еще до его открытия должны посетить контролирующие органы — в частности, пожарная и СЭС.
КОМАНДА. Как ни крути, а без грамотных специалистов ни один бизнес в гору не пойдет. Поэтому отельеры советуют внимательно отбирать сотрудников. "Казалось бы, в Украине есть вузы, которые готовят менеджеров гостиничного бизнеса. Но теория и практика — разные вещи. Иной раз при поиске директора мини-отеля или администратора приходится изучить по 50—100 резюме — и без толку. Поэтому при наборе команды нужно смотреть не только на опыт соискателя и изучить рекомендации, но и желательно его протестировать — знает ли иностранные языки; готов ли быть универсальным, то есть заняться "грязными обязанностями" — например, уборкой помещения; является ли психологически устойчивым, доброжелательным, неконфликтным", — говорит предприниматель Олег Федосеев.
По его словам, если хорошего специалиста с опытом работы найти не удается, проще взять на работу расторопного студента, который быстро может выучиться, к примеру, на администратора. "Это позволит убить двух зайцев. Первое — молодые сотрудники, если, конечно, они способные и амбициозные, являются трудоголиками и готовы работать сутками, чтобы изучить все тонкости выбранной профессии. Второе: начинающему специалисту не придется платить сумасшедшие деньги, и можно подготовить под свой проект оптимального сотрудника. Эти преимущества нельзя не приветствовать", — резюмирует Пономаренко.