КАК МЫ ПОКУПАЛИ КВАРТИРУ
Сегодня оптимальный вариант для молодой семьи по цене-качество — 2-комнатная квартира. Во-первых, по стоимости она ненамного отличается от 1-комнатной. Сегодня за $85 тыс. можно купить и "двушку" (плохонькую "хрущевку"), и "единичку" (сносное состояние). Во-вторых, все-таки у ребенка должна быть своя территория — даже если это будут всего 8 "квадратов". В-третьих, сегодня "двушки" — самый ходовой товар на рынке недвижимости. Поэтому было решено: "покупаем" 2-комнатную квартиру в Киеве и его городах-спутниках: Ирпене, Вышгороде, Вишневом, Буче, Броварах и Борисполе. Задача — найти вариант, чтоб и квартира была "боль-мень" нормальная, и чтоб цена не "кусалась".
Самый дешевый вариант
Промониторив объявления на самых популярных сайтах недвижимости и в газетах, я нашла в Ирпене "двушку" за $65 тыс. (и это при среднерыночной цене $100 тыс. в пригороде). 60 кв. м, 3-й эт. 3-этажного дома коттеджного типа, дом сдается в 4-м квартале 2007 г. — казалось бы, хороший вариант. Если бы не несколько "но": во-первых, на вопрос "кто строит?" по телефону ответили весьма неопределенно: "Частное лицо". Во-вторых, это жилье нельзя купить в кредит — либо сразу плати всю сумму, либо поэтапно, до конца года. По-видимому, не одну меня смутили эти "но". Так как в течение 3-х недель квартиру, несмотря на ее "смешную" цену, не продали.
"Вторичка"
Я сосредоточила свои поиски на спальных районах Киева и на пригороде: здесь цены не такие "кусючие".
Итак, звоню по объявлению "46 кв. м, 9/9 эт., бронедверь, с/у, пластиковые окна, косметический ремонт, телефон, "чистая" продажа. $110 тыс., Виноградарь". В тот же день смотрю квартиру: на первый взгляд — заходи и живи. Договариваемся, что завтра сообщу решение. Перезваниваю на следующий день — говорят, продано. Что и неудивительно: цена квартиры была ниже среднерыночной в этом районе на $5—10 тысяч. Так что "боль-мень" приличное жилье по хорошей цене сразу "разметают". А вот точно такую же квартиру, в этом же доме, но на 2-м этаже и за $120 тысяч, пытаются продать уже 2 недели.
За 3 недели нашла еще интересный вариант: все на том же Виноградаре, квартира 52 "квадрата", 2 балкона, $110 тыс. Уже будучи в курсе цен, сразу подумала: "Что-то подозрительно дешево". И оказалась права: это жилье продавали по доверенности. Один хозяин — в России, второй — в тюрьме. А это рискованная сделка, на которую ни один здравомыслящий человек не пойдет.
Но не все так "облачно" было в моих поисках. Так, за 2 дня мне удалось скинуть цену со $120 тыс. до 105 на "двушку" в Вишневом (56 кв. м, в новом доме (его сдали в марте), с полной отделкой, сантехникой, пластиковыми окнами).
Как мне это удалось? После того, как посмотрела квартиру, я, продолжая шерстить сайты, наткнулась на объявление, что в этом же доме такую же квартиру продают за $109 тысяч. Сообщила об этом своему риелтору — и хозяева скинули до $110 тыс. Буквально в этот же день нахожу новое объявление — в этом доме квартиры продают уже по $105 тыс. Почему такой обвал цен? Проанализировав предложения в Вишневом и других пригородах, я пришла к выводу: изначально выставили завышенную цену (средняя на такую "двушку"— $100 тыс.). Плюс народ разъехался по отпускам. Вот и пытаются привлечь покупателя, каждый день понижая цену.
Еще хотелось бы отметить такой момент. Если в начале моих поисков в городах-спутниках Киева за $85 тыс. можно было рассчитывать только на "хрущевку", то в конце за эти деньги предлагали уже сносные варианты — например, "двушка" 96-й серии, 50 кв. м (3 недели назад этот вариант потянул бы на $95 тыс.). К сожалению, в Киеве за $85 тыс., как и 3 недели назад, можно рассчитывать только на "убитую" "хрущевку" в спальном районе.
"Первичка"
В этом сегменте наблюдаются такие интересные тенденции. Во-первых, продается много квартир по переуступке (когда вам перепродают квартиру в еще недостроенном доме). Во-вторых, рынок (особенно в пригородах) забит под завязку предложениями от стройкомпаний, которые продают жилье в только что построенном доме. И его цена всего на $3—5 тыс. отличается от цены квартир, которым еще строиться не один квартал (хотя, по логике вещей, она должна быть гораздо выше).
В-третьих, много вариантов, когда поставили только зеленый забор, а "двушки" остались только выше 14-го. Причем цена метра — среднерыночная, около $2.200. В общем, даже незнатоку риелторского бизнеса ясно: спрос соответствует предложению. Поэтому за 3 недели своих исследований я не нашла на "первичке" ни одного объявления, в котором бы цена упала или поднялась хоть на тысячу долларов.
Что говорят риелторы
Все агенты, с которыми мне пришлось общаться, хором твердили: в сентябре квартиры будут дорожать, сейчас самый выгодный момент для покупки. Объясняли грядущее подорожание по-разному. Одни говорили: такая тенденция уже наблюдается несколько лет подряд — летом спад покупательской активности, а вместе с ним — и снижение стоимости жилья, а осенью — резкий скачок цен. Другие кивали на политическую ситуацию: мол, после перевыборов станет ясна расстановка сил, и цены поднимутся.
КАК МЫ ПРОДАВАЛИ КВАРТИРУ
Чтобы прояснить ситуацию на рынке недвижимости мы решили не только "купить", но и "продать" квартиру. Для эксперимента выставили на торг "единичку" на Воскресенке, в которой обитает автор статьи.
1-й день
Для "разведки боем" выбираю одно из ведущих агентств Киева. Консультация с риелтором обнадежила: квартиры все же продаются, проблем быть не должно. Наша однокомнатная (кирп., 3/5, 27/15/7, с.у. – совм., балк. заст., бр. дв.) после детальных расспросов дистанционно оценена в 80 тысяч у.е.
2-3-й день
Глухо, как в танке – ни одного звонка.
4-й день
Говорю риелтору, что продать необходимо срочно и наверняка, и получаю совет: минус пять тысяч от среднерыночной стоимости – достаточный аргумент для создания гарантированного интереса. На том и порешили: выставляем за $75 000.
Уже зная реальную стоимость своего объекта недвижимости, даю объявления на шести ведущих сайтах, специализирующихся на покупке-продаже недвижимости. Цена и все данные указаны те же.
5-8-й день
Празднуем День Конституции Украины. Вообще-то для поиска квартиры время благодатное: за четыре дня можно пересмотреть все объявления как на сайтах, так и в базах агентств (то, что наша квартира попала в базу, мы заранее убедились). Опять же, если вариант заинтересовал, с хозяевами (то есть с нами) легко договориться о просмотре, подгадать удобное время можно для любого человека. Тем более странно, что за все четыре дня – ни одного звонка!
9-й день
Оказывается, риелторы – тоже люди и просто праздновали вместе со всеми. Три звонка от разных агентов все того же агентства с предложением показать квартиру покупателю. Каждый раз интересуемся, реальный ли покупатель, получаем положительный ответ. После чего что-то невнятно мычим на тему того, что сейчас показать сложно и вообще вопрос может быть отложен…
В районе обеда звонок от Татьяны, вопрос в лоб: "Реальный покупатель, когда сможем показать?" Здесь уже не "повиляешь" – нужно либо показывать квартиру, либо отказываться. Поступаем согласно зову совести: "Спасибо за сотрудничество, но давайте снимем с продажи".
С дня 10-го по сегодняшний.
Растущее недоумение – ни одного звонка по интернет-объявлениям! У нас что, народ даже не пытается искать жилье в Сети? Некоторые сайты регулярно высылаю на почту статистику просмотров, из которых видно, что наше объявление просто не читают. Странно.
Еще один нюанс: я, похоже, дал старт удешевлению однокомнатных на Воскресенке.
До размещения моего "75 тыс." все вертелось вокруг цифры 80. На следующий день после подачи объявления тут же появилось несколько предложений по "моей" цене. И даже одно – "70 000 у.е.". "Гостинка", правда, но по площади больше. Не спровоцировать бы обвал мировой экономики!
ВЫВОДЫ
1. На "вторичке" предложение превышает спрос, поэтому и цены падают. Чтобы привлечь интерес к квартирам, продавцы выставляют их в среднем на $5 тысяч дешевле по сравнению с аналогичными. Так что активно торгуйтесь.
2."Первичка" пользуется сегодня большой популярностью. Но и выбор не меньше. Поэтому цены на новье летом держатся на одном уровне.
3. Стоит поторопиться с покупкой "первички" — цены на нее будут расти, а вот "вторичка" еще месяц гарантированно будет дешеветь.
4. Увеличился разрыв в цене между пригородом и спальными районами Киева. Если еще 3 недели назад разница в цене 2-комнатной квартиры составляла $10 тыс., то сейчас — $35 тыс.
5. Самые дешевые города-спутники Киева — Буча, Борисполь; самые дешевые районы — Деснянский, Соломенский.