Приемчики. В законах есть много лазеек, позволяющих должнику выскользнуть из банковских ловушек
Конфликт между банками, выдавшими ипотечные кредиты, и заемщиками, не сумевшими их погашать, будет обостряться. Ведь, согласно изменениям в законе "Об ипотеке" от 14 января, банки могут забирать жилье без суда. Как признал 1-й замминистра юстиции Евгений Корнейчук, конфискация может сработать и по кредитам прежних лет, если это право забито в ипотечном договоре или в договоре об удовлетворении требований кредитора.
Банки преимущественно идут на мировую с обедневшими должниками: дают кредитные каникулы, продлевают сроки займов и даже уменьшают проценты. Но многим вовсе нечем платить: потерявшим работу, бизнес или оказавшимся на больничной койке.
"Сегодня" с помощью юристов предложила гражданам способы самозащиты, позволяющие втянуть банк в судебную волокиту, а то и вовсе лишить его возможности отнять залоговую "крышу" (см. номер за 24 марта). Но один из крупных банков счел эти советы некорректными. Узнав о возражениях банкиров, ряд юрфирм ушли от дискуссии — мол, нам выгодно защищать банки, а не граждан. Но нашлись и правоведы, оспорившие аргументы финансистов: адвокат Евгений Подлесный (далее — Е.П.), юрисконсульт Евгений Бондаренко (Е.Б.) из юрфирмы "Шмаров и Партнеры", юрист юрфирмы "Гарант" Дмитрий Мальцев (Д.М.), директор юркомпании "Европейский правовой союз" Александр Ванжа (А.В.), юрист юрфирмы "Про Право" Александр Лаптев (А.Л.) и директор антиколлекторской компании Se-Viks Сергей Сердюк (С.С.).
Давайте выслушаем противников и защитников попавших впросак заемщиков.
МОЖНО ВЫИГРАТЬ НА СТОИМОСТИ
Банкиры
"Если оценка отчуждаемой квартиры была произведена в соответствии с требованиями госстандартов, шансы признания ее недействительной равны нулю. При этом банк в конечном итоге реализует квартиру по сумме оценки, плюс не забудет "выкатить" заемщику проценты и неустойку за весь период судебной волокиты и непогашения долга".
Юристы
А.Л. : "Согласно ст. 33 закона "Об оценке имущества...", любая оценка может быть оспорена гражданином в судебном порядке". Можно жить в этой квартире, пока идут судебные разборки, а они могут растянуться на годы. А есть шанс и с долгом покончить. "Если вы немного уплатили по кредиту, выгодно отдать залоговую квартиру банку, если в договоре есть пункт, что с этого момента долг считается полностью погашенным", — говорит А.В.
Можно выиграть и в деньгах. Например, вы через ипотеку купили 1-ком. квартиру за $100 тыс., дали аванс банку $20 тыс. и успели погасить $10 тыс. по кредиту: итого на вас висит долг $70 тыс. В условиях резкого удешевления жилья, квартира будет оценена и продана, скажем, за $30 тыс., то есть вы останетесь должны банку $40 тыс. Если хотите и дальше жить в этой "хате" — найдите на нее покупателей из числа родственников (сами выкупить ее вы не имеете права). Будете возвращать им $30 тыс. по мере сил — и без процентов, или по "божеским", а не по банковским. Конечно, долг банку $40 тыс. останется, но с ним разберемся чуть ниже.
ДЕТИ — ЛУЧШАЯ ЗАЩИТА
Банкиры
"Законодательство допускает выселение детей при соблюдении минимум двух условий: предоставление иного жилья и согласие органа опеки и попечительства. Понятно, что из однокомнатной квартиры семью с двумя детьми банк до их совершеннолетия выселять не будет, но! Если ребенок один, а квартира 3—4-комнатная — ситуация будет зависеть только от волеизъявления банка".
Юристы
"Не волеизъявлением банка, а только решением суда могут быть выселены несовершеннолетние — а их права довольно четко защищают законы "Об охране детства" и "Об основах соцзащиты бездомных граждан и бесприютных детей", — парирует А.В. "Банк может не "очистить", а лишь разменять жилье семьи с детьми на другое, — утверждает Е.П. — При этом ему придется учитывать обязательную норму жилплощади, которая, согласно Жилищному кодексу, составляет 13,65 кв. м на человека. Отсюда следует, что должникам, имеющим несовершеннолетних детей и проживающих в небольшой квартире, беспокоиться вообще не стоит: шансы выгнать их на улицу призрачны".
ПЕРЕПЛАНИРОВКА — КОЗЫРЬ В РУКАВЕ
Банкиры
"Банк (при самовольной перепланировке жилья должником, не позволяющей получить техпаспорт БТИ и, соответственно, продать эту квартиру. — Авт.) может обязать заемщика за свой счет восстановить первоначальное состояние жилья. В том числе через суд. А если заемщик не исполнит такое решение суда, будет возбуждено уголовное дело и последствия наступят не самые лучшие".
Юристы
"Чтобы банк без согласия должника мог зарегистрировать в БТИ свое право собственности на отчуждаемую квартиру, должен быть отдельный договор об удовлетворении требований кредитора: на основании оговорки в ипотечном договоре это сделать нельзя", — утверждает С.С. "На практике возбудить уголовное дело по факту неисполнения судебного решения непросто, прокуратура чаще всего отказывает в этом, — говорит Е.П. — На сегодня, согласно ст. 382 Уголовного кодекса, привлечь к такой ответственности можно только должностное лицо, но не заемщика, не желающего приводить жилье в первоначальное состояние. Заставить же его осуществить такие работы практически нереально".
Итак, "уголовка" — всего лишь запугивание со стороны банкиров.
ВЫГОДА ОТ ЗАТЯГИВАНИЯ ДЕЛА
Банкиры
"За весь период судебной волокиты банк выставит проценты, их начисление прекращается только при полном возврате долга, а также неустойку. В итоге за 3—5 лет долг вырастет в пару раз, то есть заемщик, не рассчитавшись за одну квартиру, будет должен за две.
Ну а утверждение, что банк можно измотать в судах и он сам придет просить мировую, некорректно. Интересно, как должен выглядеть процесс "изматывания" неодушевленной структуры, юридического лица?"
Юристы
Е.П. : "Несмотря на то что банк — неживой субъект, его ресурсы небезграничны. На рассмотрение дела в суде ему придется отвлекать персонал, нести транспортные и прочие расходы. Банк может признать нецелесообразным продолжение процесса, особенно если дело не однозначно выигрышное, а исполнение решения суда будет крайне затруднительно: тогда ему лучше пойти на мировую. Рост долга за 3—5 лет в 2 раза — фантастика. Согласно ч. 2 ст. 258 Гражданского кодекса, исковая давность требований о взыскании неустойки, штрафа и пени — всего 1 год. Никак не образуется двойной долг". "Суд может и уменьшить насчитанную неустойку, если должник уже выплатил значительную часть кредита, потерял работу, имеет задолженность по зарплате, болен сам или больны его близкие", — добавляет Д.М.
А как же быть с повисшим долгом $40 тысяч? Банк постарается взыскать его за счет продажи другого имущества заемщика, посему Е.Б. советует: "Во время суда, а лучше до него, "освободитесь" от всего своего имущества: подарите всю прочую недвижимость и "движимость" родственникам — и взять с вас будет нечего". Наконец, все юристы утверждают, что суд может обязать должника погашать кредит из зарплаты или иных доходов, но не более 20% в месяц от их суммы. Если же официального дохода из-за потери работы нет — пускай банк расслабится и забудет о вашем долге.
РЕЗЮМЕ: ДОЛЖНИК СИЛЬНЕЕ БАНКА
Итак, хватает нюансов, позволяющих заемщику годами водить кредитора за нос. А то и с носом его оставить, если дети у должника есть, а денег (точнее, официального дохода, ведь суд только его видит) на погашение кредита нет.
Да и неплательщиков, успевших нелегально перекроить жилье, банкирам даже через суд вышвырнуть ой как непросто. Но, конечно, и бедному (или хитрому) должнику спокойно спать не придется: залоговое жилье не продашь, не подаришь, не завещаешь. Очевидно, для обеих сторон лучший выход — идти на мировую и договариваться о том, сколько реально можно платить, пока жизнь не наладится.