Новоселье взаймы: кредиты на покупку квартир взлетели до небес, но скоро могут подешеветь. Фото А. Веретенник
На недавней международной ялтинской конференции, по словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, представители западноевропейских стран жаловались на резкое падение спроса на жилье. Вторили им и наши эксперты...
Одной из главных причин сокращения покупок квартир в 1,5—2 раза опрошенные автором риелторы назвали удорожание ипотечных займов, что привело к падению платежеспособного спроса. Мы обратились к банкирам, дабы узнать, что происходит с ипотекой и, главное, получить прогнозы на будущее.
ПОДОРОЖАЛИ И... ПРОПАЛИ. По мнению президента Ассоциации украинских банков Александра Сугоняко, проблема с получением займов на жилье не столь острая, ведь ими интересуются лишь около 1% украинцев. Ничего себе, ведь это — десятки тысяч семей! И сегодня они столкнулись как с серьезным повышением ставок, так и с трудностями в поисках банка-кредитора.
По данным консалтинговой компании "Простобанк консалтинг", с начала апреля средняя ставка по займам в гривне выросла на 2% (до 18,5% годовых), в долларах — на 0,25% (до 13,5%), в евро — на 0,5% (до 13%). А у большинства банков ставки на 1—2% выше! После получения такой ипотеки впору бежать в аптеку за корвалолом... Кроме того, растет число банков, которые замораживают выдачу жилищных ссуд — сначала это касалось нацвалюты, а с недавнего времени — и СКВ. Характерный момент: обзвонив ряд банков-"отказников" в качестве журналиста, автор услышал, что они ипотечные программы не свернули; а, обратившись к ним же уже под видом потенциального клиента, узнал о временном приостановлении кредитования.
Как отметил начальник управления кредитных продуктов "Укргазбанка" Дмитрий Замотаев, в ряде банков ситуация с выдачей займов стала критической из-за нехватки свободных денег. Дефицит гривни на рынке — следствие политики государства по борьбе с инфляцией. Нацбанк практически прекратил рефинансирование комбанков, чтобы не пускать в оборот дополнительную массу нацвалюты, что может усилить рост цен. А выдача валютных займов сократилась, ибо нашим банкам стало сложнее получать кредиты за границей. В итоге повысились ставки как в гривне, так и в СКВ.
Кроме того, по словам зампредседателя правления "Сведбанка" Татьяны Новицкой, многие банки для привлечения денег населения повысили ставки по вкладам в СКВ на 1—2%, в гривне — на 2—3%, что автоматически привело к удорожанию кредитов: дороже покупают деньги — дороже и продают.
Все опрошенные эксперты говорят, что даже мелкие банки, которые ранее при выдаче кредитов согласны были учитывать и "серые" доходы клиентов, сейчас требуют исключительно официального подтверждения их платежеспособности. По словам представителя банка, пожелавшего остаться неназванным, причина — серьезно возросшее число невозвратов по займам: таким образом финансисты страхуются от этих рисков.
СТАВКИ УПАДУТ ИЛИ ВЫРАСТУТ? Тут эксперты разошлись во мнениях. Директор казначейства банка "Хрещатик" Алексей Козырев полагает, что в ближайшей перспективе банки еще на 1—1,5% могут повысить цены кредитов в СКВ, чтобы компенсировать свои потери по ранее выданным более дешевым ссудам. А в гривне ипотека подорожает на 1—3%, ибо остается серьезный дефицит нацвалюты.
Напротив, начальник управления розничного бизнеса OTP Bank Алексей Руднев полагает, что на рынке уже формируется тенденция небольшого удешевления ипотеки. По его данным, с притоком СКВ в Украину из-за рубежа нет проблем, что уже в июне должно привести к падению ставок по валютным займам на 0,5—1%. С гривней спрогнозировать ситуацию сложнее. Кредиты в ней могут подешеветь на 2—3%, но только в том случае, если на рынке появится свободная нацвалюта от Госказначейства и НБУ и банки получат доступ к этим ресурсам.
А вот Т. Новицкая считает, что до осени не стоит рассчитывать на снижение ставок. Небольшое, на 0,5—1%, удешевление в СКВ начнется, если банки получат внешнюю подпитку за счет размещения евробондов и привлечения кредитов. Ставки же по гривневым займам будут зависеть от поведения НБУ. Если он будет активно выступать на межбанковском рынке, выкупать валюту и рефинансировать комбанки, то и гривневые ссуды могут на столько же стать доступнее. Д. Замотаев также полагает, что до сентября ставки останутся прежними. А если появятся факторы, названные "предыдущим оратором", ипотека в гривне подешевеет максимум на 1%, в СКВ — на 0,5%.
Наконец, все эксперты сходятся на том, что нынешнее подорожание займов вряд ли подтолкнет банки к повышению ставок по уже выданным кредитам, даже если такое право "забито" в ипотечном договоре. Дескать, репутация — дороже временной потери прибыли.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ. Будьте готовы, что в случае позитивного решения вопроса по выделению кредита, вас ждет дополнительное "выворачивание карманов". Банки тут не причем, придется платить риелторам и государству. Итак, если вы, скажем, берете "единичку" за $100 тыс., затраты составят:
• риелторы возьмут 3—5% за поиск квартиры — это $3—5 тыс.;
• госпошлина, плюс сбор в Пенсионный фонд при покупке — по 1% от стоимости квартиры, т.е. всего — $2 тыс.;
• услуги нотариуса по оформлению сделки купли-продажи — $100—150;
• экспертная оценка недвижимости независимым оценщиком — $70—120.
Итого набегает от $5170 до $7270.
ПРИВЕДЕТ ЛИ ВСТУПЛЕНИЕ УКРАИНЫ В ВТО К УДЕШЕВЛЕНИЮ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ?
— Не думаю, что вступление Украины в ВТО приведет к серьезному снижению ставок на жилищные кредиты. Это не связанные между собой процессы. Проанализируем. Есть мнение, что усилится приход более дешевого иностранного капитала, который, соответственно, позволит снизить средние ставки по ипотеке. Однако иностранные банки в Украине присутствуют давно и, как видим, удешевлять кредиты не торопятся. Они пришли сюда зарабатывать деньги, а не благотворительностью заниматься. И сколько бы ни появилось новых банков, они будут ориентироваться на конъюнктуру рынка и уже сложившиеся ставки кредитования.
— Документы, подписанные при вступлении в ВТО, предусматривают упрощенное поступление капитала в Украину, в том числе — банковского. Это однозначно должно привести к росту конкуренции и общему падению кредитных ставок на рынке. Ставки по ипотеке будут снижаться тем быстрее, чем скорее и больше к нам придет иностранных банков. Однако реальное удешевление ипотечных займов может начаться не ранее чем через год-два и будет очень плавным, постепенно приближаясь к европейским показателям. В итоге стоимость кредитов в гривнях упадет до 10—12% годовых, в доллара — до 6—9%, в евро — до 5—8%. Одновременно банки будут снижать доходность по депозитам".