Фото А. Искрицкой
Строители признают, что заморозили возведение половины домов, кризис на "первичке" — в разгаре. Очевидно, будет расти число долгостроев и вечных недостроев. "Сегодня" с помощью экспертов выяснила, как можно хотя бы вернуть вложенные деньги. Ведь, как оказалось, заставить закончить строительство практически нереально.
ИНВЕСТДОГОВОР: ТОЛЬКО "МИРОВАЯ". После скандала с "Элита-Центр" была внесена поправка от 15.12.2005 г. в Закон "Об инвестиционной деятельности", запрещающая застройщикам привлекать деньги населения по инвестиционным договорам. Проще говоря — подвергать рискам граждан, вкладывающим свои кровные в новостройки. Но домов, которые зиждились на инвестдоговорах , да так и "не достроились", в Украине — десятки. Как же быть тем, кто внес деньги по этой схеме, а теперь понимают, что попали в долгострой или вечный недострой?
Ситуация почти безнадежная. Ведь если стройкомпания до сих пор не возвела дом, значит, растратила деньги, либо неверно рассчитала смету и находится в упадке. Если потребуете у нее вернуть вложенные деньги, то, в лучшем случае, получите номинал (проценты на них не начисляются), который никак не соответствует 2—3-кратному росту стоимости жилья за эти годы. По словам директора консалтинговой компании Building Live&Development Виктора Распутного, за "единичку" 3—4-летней "давности" вернете $20—30 тыс., а за них сейчас ничего не купишь...
Самый безболезненный вариант решения проблемы озвучил партнер консалтинговой компании "Диалог-классик" Артем Новиков: пойти с застройщиком на "мировую", предложив перевести оплату с недостроя на квартиры в готовом доме. Но даже столичных компаний, имеющих "лишние" квартиры в готовых домах — всего 6—7, и мало кто из них согласится на такой взаимозачет.
ОБЛИГАЦИИ: ПОПРОБУЙ, ПРОДАЙ! Один из двух дозволенных законом способов привлечения средств граждан в жилстрой — продажа целевых беспроцентных облигаций. Как правило, каждая из них соответствует 0,01 кв. м в будущей квартире. На полученные от людей деньги компания строит дом, обещая обменять свои ценные бумаги на зарезервированные ими квартиры. Законодательство обязывает эмитентов облигаций рейтинговать их (информацию о рейтинге можно увидеть на сайтах ssmsc.gov.ua, cbonds.info). Но сомнительно, что эти рейтинги помогут вам сориентироваться в обстановке кризиса — они не поспевают за ситуацией. Доверяйте своим глазам: если стройка затормозилась или остановилась, пора "вынимать" из нее свои деньги в обмен на купленные облигации. Но сделать это удастся далеко не всегда.
Виктор Распутный назвал этот способ приобретения жилья самым простым и — самым опасным: инвесторы практически не защищены от злоупотреблений стройфирм. Можно потребовать у застройщика выкупить облигации, только если это прописано в договоре. Тут важно быть в первых рядах: если стройка уже заморожена из-за трудностей с финансированием, то на "вторых-третьих" соискателей деньги вряд ли найдутся. И даже если договор позволяет до завершения стройки перепродать облигации третьим лицам (редко встречающийся пункт), главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов очень скептично оценивает вероятность найти такого покупателя-простака.
Адвокат юридической фирмы "Вимэкс-С" Владимир Яковенко считает, что, если в договоре нет соответствующего пункта, то даже через суд вернуть деньги из долгостроя в обмен на облигации шансы — почти нулевые. Но можно предъявить иск к компании с требованием достроить дом плюс возместить моральный ущерб, затраты на съемную квартиру и т.д.
ФОНДЫ: СВОИ ДЛЯ СВОИХ. Фонды финансирования строительства (ФФС) — вторая законная форма привлечения денег граждан под новострои. И, по идее, безопасная: фонды, якобы независимые от застройщиков, получают деньги от клиентов и контролируют, чтобы они использовались по назначению и рачительно. Реально же, как отметил независимый аналитик Ярослав Цуканов, ФФС создаются самими крупными стройфирмами либо солидными банками как их "дочки" на рынке строительства. Действительно незаангажированных мало, и лишь они в экстренных случаях пойдут на замену нерадивой стройфирмы. И притом для достройки дома наверняка понадобятся дополнительные взносы с будущих жильцов.
А позитив, по мнению главы департамента аналитики консалтинговой компании "Канзас" Сергея Голуба, в том, что любой ФФС чаще всего может вернуть людям деньги, если они усомнились в перспективах стройки и расторгли договор инвестирования.
С БАНКАМИ ШУТКИ ПЛОХИ! Скажем, вы взяли кредит на квартиру в новострое, а тот "умер". Наивно думать, что заем можно не выплачивать. Как пояснили начальник управления кредитных продуктов "Укргазбанка" Дмитрий Замотаев и сотрудник ипотечного управления "Укрсоцбанка" Денис Топчий, это — тупиковый путь, в итоге вы потеряете больше. Ежемесячно с вас будут брать штраф от 1% и пеню от 0,1% на остаток просроченного долга. Продолжите упорствовать — банк заставит застройщика расторгнуть с вами договор, вернуть деньги (притом строитель оштрафует вас на 1—5% от внесенной суммы), и из них взыщет ваш долг. А если застройщик — банкрот, через суд банк заставит вас продать любое иное имущество и расплатиться с ним: можете лишиться уже имеющегося жилья или десятилетиями выплачивать долг из зарплаты.
ПЕРЕУСТУПИТЬ "ГОРЯЩУЮ ИЗБУ" МОЖНО, НО СЛОЖНО И ОПАСНО. Положим, вы заподозрили, что дом, в который вы вложили свои кровные, заморозят. Есть смысл перекинуть риск остаться и без денег, и без жилья на чужие плечи — переуступить права собственности на квартиру другому гражданину. Но продать "горящую избу" сложно и небезопасно.
Итак, на стройке стало меньше "живой силы" и техники, ее темпы замедлились, сроки завершения явно срываются. Поговорите с прорабом стройки (ему блюсти честь мундира заказчика резона нет, он — простой наемник), с кем-то из бригадиров. Да и обычные работяги охотно поплачутся, что зарплату задерживают, лишают премий, увольняют "лишних".
Само собой, застройщик будет вас уверять, что трудности — временные, скоро все наладится. Либо же — что бригады и технику временно перебросили на другие дома, дабы срочно их закончить. Узнайте, куда именно перебросили и не поленитесь лично проехаться по этим стройплощадкам. Если обнаружите там не бурлящие работой "муравейники", а "черепашьи бега" — значит, пора бежать с тонущего корабля.
Срочно давайте объявления через агентства недвижимости, газеты и интернет о продаже квартиры путем переуступки. За "наваром" гнаться не приходится, выставляйте цену такую же, как у застройщика, а то и пониже. Вас не должно смутить, если даже договор с ним предполагает, что за переуступку придется уплатить штраф в 2—5% от стоимости уже проинвестированных метров: лучше понести эти потери, чем лишиться всего.
Но этот вариант бегства из "избы" по разным причинам может не сработать. Виктор Распутный отметил, что лишь в немногих договорах застройщики позволяют клиентам перепродажу квартир до того, как введут дом в эксплуатацию: в большинстве случаев избавиться от долгостроя не удастся. Илья Родионов говорит, что в случае с переуступкой покупателям нужно привлекать специалистов, которые оценят риск недостроя, и если он велик — отговорят от такого приобретения. Продавцу же можно рассчитывать лишь на помощь риелторов, которые не очень-то дорожат своей репутацией и готовы содействовать в продаже явной "тухлятины". Но и в случае успеха продавец не застрахован от ответного удара. Артем Новиков предупреждает, что покупатель может оспорить в суде сделку купли-продажи — например, если продавец его не предупредил о срывах сроков строительства.
МЫ ДЕНЬГИ ВЫРВАЛИ!
Евгения П. соблазнил новострой в Борисполе — на 30% дешевле, чем в Киеве. Но в июне он заметил, что дом перестали возводить. Через месяц понял, что "жареным запахло", и выставил квартиру на продажу по переуступке — на 4% дешевле, чем заплатил (благо, договор позволял перепродавать квартиру до введения дома в эксплуатацию). Покупатель нашелся в сентябре. "Может, достроят дом и я буду локти кусать. Но, скорее, не достроят: мой покупатель будет коленки кусать", — говорит хитрец.
Галину К. смутило, что дом в Буче перестал набирать этажи. Пообещали, что в сентябре строительство возобновится, но оно стоит до сих пор, поэтому Галина решила забрать свои деньги. Она их инвестировала через Фонд финансирования строительства. По договору деньги должны были вернуть в течение 25 дней. В итоге она их получила даже раньше, через 3 недели после обращения. Вероятно, известный застройщик решил пока не обнародовать свои проблемы и пошел на "мировую", либо Галина оказалась в счастливых первых рядах и на ее долю еще хватило денег.
Уважаемые читатели, если вам удалось выбраться из долгостроя, поделитесь опытом в комментариях.