Эра подорожания жилья подходит к концу

Свет в окошке появился для тех, кто, не имея собственной крыши над головой, мечтает хоть о какой-то "хате". Второй месяц в Киеве, являющемся законодателем моды на рынке недвижимости, дешевеют "убогие" квартиры — гостинки, малометражные "хрущобы" и "брежневки". По мнению экспертов, снижение цен на такой "неликвид" продлится, а более комфортабельные "метры" будут дорожать, но не столь стремительно, как в 2006-м.

 

 

 

К нам не докатится "цунами" из США, где цены на жилье рухнули в несколько раз. Там банки выдавали ипотечные кредиты, не интересуясь платежеспособностью заемщиков. В итоге многие должники не смогли платить, и банки пустили объекты залога — квартиры и виллы — за бесценок. У нас же требования к финансовому положению заемщиков очень жесткие...

Зато пример Москвы, где резкое падение платежеспособного спроса с начала 2007 г. привело к стабильному снижению цен на "вторичке", для Киева подходит. В Белокаменной семья должна зарабатывать от $3 тыс. в месяц, чтобы взять кредит на плохонькую "единичку", а таких семей всего 3%. У нас, соответственно, надо иметь доход от $1,5 тыс. — те же 3% киевлян. Большинство тех, кто мог, уже купили "хаты" или взяли кредиты. Отсюда падение спроса и замедление роста средних цен на "вторичке" (с начала года — на 7,9%, а в апреле имеем даже удешевление на 0,1%). Мало того, уже треть категорий квартир с начала весны дешевеет (см. инфографику).

Можно ли говорить о начале конца роста дороговизны? "Тенденция постоянного роста цен сломлена, — считает эксперт АН "Золотой ключ" Александр Филевский. — Рынок затоварен, раньше "двушки" шли нарасхват, а теперь и на них спрос упал. От заявленной цены продавцы уже уступают $2—3 тыс. на "единичках" и $5—7 тыс. — на 2—3-комнатных. Покупатели не хотят или не могут брать по завышенным ценам некомфортабельное жилье, оно будет дешеветь. А более приличное будет дорожать медленнее, на 1—2% в месяц". Главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов также допускает дальнейший спад цен на малогабаритные квартиры. Но подорожание более престижного жилья до конца 2007-го все же даст средний рост "вторички" на 20—25%.

 

 

Средняя цена предложения/разница с началом марта (в тыс. долларов за квартиру)

 

 

 

Впервые за всю историю Украины наметилось и удешевление на первичном рынке. По словам начальника отдела маркетинга компании "Киев Жилье-Инвест" Владимира Германова, мартовский 1%-й спад средних цен на квартиры бизнес-класса вызван усилением конкуренции в этом секторе. А вот в эконом-классе конкуренции практически нет, отсюда — рост цен на 1,2%. Эксперт считает, что недостаточные объемы строительства в целом не позволяют говорить о возможности дальнейшего удешевления. Пресс-секретарь Украинской строительной ассоциации Василий Самохвалов допускает кратковременный спад цен на "первичке" — если спекулянты, скупившие квартиры с целью выгодной перепродажи, наводнят рынок, испугавшись приостановки роста цен. А для стабильного удешевления нужно строить в разы больше, что невозможно, пока выделение земли регулируется подзаконными актами, т. е. непрозрачно и зависит от воли чиновников.

 

 

Средняя цена стройкомпаний/разница с началом марта (в тыс. гривен за 1 кв. м)

 

 

 

1. Метр жилья в 1-комнатных квартирах эконом-класса за март подешевел на 0,4%. Но лишь потому, что в Киеве нет домов с "единичками", которые сдавались бы во II и III кварталах 2007 г., ведь именно перед сдачей квартиры максимально дорожают, а на старте строительства их отдают дешевле.

2. В домах бизнес-класса стоимость "квадрата" в 1-комнатных квартирах за март снизилась на 1,5%, а в 2-комнатных — на 2,2%. Эксперты отмечают, что это происходит из-за большого числа объектов данного класса жилья: конкуренция заставляет строителей в борьбе за клиентов снижать цены.

Кстати, по данным независимого портала "Недвижимость", с начала апреля средние цены на метр жилья в новостройках снизились еще на 1,2%. Выходит, жадность строителей уже не по карману клиентам!

 

 

 

Борьба за клиентов заставляет банки помаленьку удешевлять стоимость кредитов на приобретение жилья.

В частности, намедни Райффайзен Банк Аваль снизил ставки по валютным ссудам на 0,4% годовых, а ОТР Банк — на 1%. А банк "Финансы и Кредит" отказался от взимания ежемесячных комиссионных с заемщиков. В общем и целом, согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией "Простобанк Консалтинг", в сравнении с мартом средняя по Украине эффективная ставка по кредитам (проценты по займу плюс страховки и комиссионные) снизилась так: по кредитам в гривне — на 0,13% (до 17,84% годовых), в долларах — на 021% (до 12,99% годовых).

Сегодня в Украине до 40% квартир на вторичном рынке приобретается с привлечением ипотечных кредитов. Однако падение с начала 2007-го платежеспособного спроса на вздорожавшую недвижимость уже сказывается на уменьшении числа граждан, идущих в банки за ссудами. Впрочем, "демократизация" займов — палка о двух концах. Как отмечают банкиры, дешевле "продавая" деньги заемщикам, они будут вынуждены и дешевле "покупать" их у населения. Это означает, что неизбежно дальнейшее снижение ставок как по гривневым, так и по валютным депозитам. Напомним, за 2006 г. доходность по вкладам уже снизилась на 0,5—1%.

 

 

 

Сейчас можно найти "хату" на $5—10 тыс. дешевле, чем в начале года. Однако, за редким исключением, она будет "убитая" и/или далеко от метро и других удобных транспортных развязок.

$57 тыс. Оболонский р-н, ул. Маршала Малиновского, 6/9-этажного, 28 кв. м.

$60 тыс. Днепровский р-н, ул. Березняковская, 5/9-этажного, 23 кв. м.

$60 тыс. Святошинский р-н, б-р Роллана, 9/9-этажного, 28 кв. м.

$80 тыс. Подольский р-н, ул. Галицкая, 1/3-этажного, 36 кв. м.

$89 тыс. Соломенский р-н, б-р Лепсе, 2/5-этажного, 47 кв. м.

$90 тыс. Соломенский р-н, пр. Отрадный, 5/5-этажного, 43 кв. м.

$109 тыс. Дарницкий р-н, ул. Ахматовой, 16/16-этажного, 72 кв. м.

$110 тыс. Святошинский р-н, б-р Кольцова, 7/9-этажного, 55 кв. м.

$110 тыс. Голосеевский р-н, пр. Голосеевский,4/5-этажного, 58 кв. м.

 

 

 

"Богатеньким буратино" предлагаются две категории квартир: сравнительно небольшие, расположенные в домах дореволюционной или сталинской постройки, либо же просторные хоромы в новострое. Во втором случае, как правило, — без отделки, дизайн остается на усмотрение покупателя.

$ 410 тыс. Шевченковский р-н, ул. Жилянская, 3/17-этажного, 64 кв. м.

$560 тыс. Шевченковский р-н, ул. Софиевская, 3/7-этажного, 56 кв. м.

$580 тыс. Печерский р-н, ул. Старонаводницкая, 14/18-этажного, 63 кв. м.

$780 тыс. Печерский р-н, ул. Гусовского, 5/11-этажного, 100 кв. м.

$903 тыс. Шевченковский р-н, ул. Гоголевская, 5/8-этажного, 129 кв. м.

$1 млн. Печерский р-н, ул. Заньковецкой, 4/6-этажного, 90 кв. м.

$1.648 тыс. Печерский р-н, ул. Круглоуниверситетская, 17/17-этажного, 157 кв. м.

$1.740 тыс. Шевченковский р-н, ул. Владимирская, 6/10-этажного, 145 кв. м.

$3 млн. Шевченковский р-н, ул. Ярославов Вал, 4/6-этажного, 204 кв. м.

$3 млн, 7 комнат: Шевченковский р-н, ул. Паторжинского, 5/10-этажного, 258 кв. м.

$4,2 млн, 6 комнат: Шевченковский р-н, ул. Б. Житомирская, 10/11-этажного, 350 кв. м.

$4,9 млн, 6 комнат: Шевченковский р-н, ул. Б. Житомирская, 9/14-этажного, 352 кв. м.