Фото А.Гончарова
"ВТОРИЧКА": ПОДЕШЕВЕЮТ ТОЛЬКО "УБИТЫЕ ХАТЫ"
Бешеное подорожание 2006-го (на 66%), по данным независимого портала "Недвижимость", в 2007-м сменилось "божескими" 13,5% роста. Но эксперты не прогнозируют, что в 2008-м будет стабилизация цен, а то и удешевление. Говорят, можно надеяться разве что на уступки по самым "убитым" квартирам.
"До 10% за год могут подешеветь малометражные "хрущобы" и "брежневки" (кстати, цены на них за 2007-й упали на $8—15 тыс. — Авт.). Но только при условии, что будет строиться не меньше нового жилья, чем сейчас: тогда спрос и цены на "неликвид" будут падать, — полагает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко. — Стоимость более комфортабельной "вторички", думаю, будет расти до 1,5% в месяц, т.е. за год получим подорожание на 15—20%". Такой же рост "дает" директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский.
Замдиректора АН "Ковчег-7" Вячеслав Колосовский считает, что "неликвид" может за год упасть всего на 1—2%, а остальное жилье будет плавно дорожать. Главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов предрекает 10—15%-е увеличение стоимости "вторички".
ПЕРВИЧКА: ВСЕ ВЫШЕ, И ВЫШЕ, И ВЫШЕ...
Затормозившееся на летнем падении спроса, подорожание "первички" наверстывает упущенное: за 2007-й уже на 10—15% выросли цены в новострое.
По словам Зои Федорчук, пресс-секретаря ХК "Киевгорстрой" (компания возводит жилье эконом-класса), роста цен в 2008-м не избежать. Подорожание может составить и 10%, и 30%: зависит от того, насколько подорожают энергоносители и стройматериалы, повысятся зарплаты строителям. Кроме того, уже до 37% в стоимости жилья составляют бесплатная передача квартир городу, расходы на обустройство территории, соцкультбыта (скверы, детсадики).
Президент корпорации "Познякижилстрой" Артур Мхитарян (жилье элит- и бизнес-класса) высказался категоричнее: "По самым скромным прикидкам, на 30% в столице подорожают новые квартиры. Скажутся не только цены на стройматериалы, газ, горючее, но и оживление покупательского спроса, которое уже пошло. Приходится отчислять городу уже не 5—10%, как раньше, а уже до 20% жилья: это всерьез влияет на стоимость продажи остального".
ЗЕМЛЯ: ЧЕМ ДАЛЬШЕ, ОТ КИЕВА, ТЕМ БОЛЬШЕ "ВЗЛЕТИТ"
Эксперты утверждают, что участки под индивидуальную застройку в 2008-м продолжат расти в цене. Более высокими темпами — удаленные от столицы на 50—70 км, а не "лежащие под боком": эти и так стоят заоблачно.
Вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко считает, что наделы, расположенные в 50—70 км от Киева и стоящие $1,5—2 тыс./сотка, за год могут подскочить на 100%. А вот дорогие участки в 20-километровой зоне от Киева по $10—15 тыс./сот. подорожают "всего" на 15—20% ввиду того, что наделов с живописными окрестностями и хорошей инфраструктурой в такой близости от столицы осталось крайне мало.
Прогноз директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко близок к словам "предыдущего оратора". Он утверждает, что на 60-километровом рубеже в Барышевском, Бородянском, Кагарлыцком, Макаровском р-нах цены на участки под застройку могут подняться на 50—70%. Но только на землю вблизости от обустроенных автотрасс, в живописной местности. Что касается уже обжитого киевлянами 30-километрового радиуса, то здесь за год увидим "подъем" от 15 до 27%. Опять же, чем дальше земля и чем дешевле стоит сегодня, тем большим будет ее относительное подорожание. Еще тут важна близость коттеджных городков, около которых вырастают торговые центры, строятся автозаправки, ремонтируются дороги— этими благами могут пользоваться и соседи.
Оба эксперта считают, что если гривня ревальвирует до $4,8—4,9 грн. (т. е. на 3—5% против нынешнего), это приведет к дополнительному аналогичному подорожанию земли.
А какие перспективы светят в будущем году обладателям хрущевок, стоит ли им ждать давно обещанной реконструкции?
СТИМУЛ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ. "Жилой фонд в столице изнашивается, около 4% жилья в панельных домах первых массовых серий официально относится к ветхому, а на самом деле находится на грани аварийного, — комментирует ситуацию новый министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Алексей Кучеренко. — С будущего года начинает действовать закон о государственном архитектурном контроле, которым ужесточаются требования к жилфонду, чтобы не допустить даже риска для жизни людей. Возможно, как раз он и станет стимулом к запуску массовой реконструкции хрущоб".
НЕТ ЖЕЛАНИЯ МЕСТНЫХ ВЛАСТЕЙ. "Киев собирался начать реконструкцию еще в прошлом году. Но нет главного — желания местной власти, скорее наоборот, — считает почетный президент Холдинговой компании "Киевгорстрой" Владимир Поляченко. — Площадки, которые могли бы пойти под стартовые дома, отдаются под точечную коммерческую застройку. Чего нельзя делать, ведь потом негде будет поставить новый дом, а большинство жильцов хотят, чтобы он был неподалеку. Причем, реконструкция должна проходить в масштабах целого микрорайона, а не в единичных домах, как у нас".
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ. В 2005 году, когда появились первые слухи о реконструкции хрущевок, цены на них моментально подскочили. Что же будет с ценами, если хрущобами все-таки займуться в 2008 г.? С этим вопросом мы обратились к экспертам.
"Если реконструкции все же случится, рынок среагирует снижением цен на низкокачественное жилье, к которому в основном относятся такие дома, — считает президент Ассоциации специалистов недвижимости Александр Бондаренко. — Отсюда мой совет их жильцам: не стоит уповать на то, что обладание "перспективной" хрущевкой позволит легко обогатиться, а заодно расселить бесквартирных родственников, которых сейчас стараются побольше прописать в таких квартирах. Многие думают, что они сейчас еще немного помучаются, а потом либо продадут квартиру намного дороже, либо получат взамен несколько квартир. На самом деле инвесторы не станут вкладывать деньги в хрущевки, потому что программы реконструкции долгосрочные и такие вложения невыгодны. Кроме того, взамен "двушки", скорее всего, дадут тоже двухкомнатную, но больше (в 1,5—2 раза) и лучшей планировки".
С мнением эксперта согласны и другие опрошенные "Сегодня" специалисты. В частности, Генрих Людкевич, директор Консалтинг-центра "Риелторский дом", отмечает: "Вкладывать деньги в хрущевки смысла нет. На 20% дороже сейчас можно купить жилье лучшего качества. А если реконструкция и будет, то неизвестно, когда придет очередь вашего дома. Люди это понимают, поэтому не будут покупать низкокачественное жилье".
АРЕНДА НЕ ПО КАРМАНУ? А ЭТО ЕЩЕ НЕ ПРЕДЕЛ!
В 2007-м стоимость аренды квартир в столице взлетела почти в 1,5 раза — снять приличную "единичку" даже за $500 стало непросто. Еще одно неприятное новшество: многие хозяева стали "вешать" коммунальные платежи на постояльцев. Приходится тратить дополнительно 120—150 грн. на квартплату за чужую "хату". Увы, в будущем году съемные "метры" станут еще дороже...
Директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский полагает, что к концу 2008-го аренда подорожает на уровень инфляции, т.е. на 10—15%. Зимой цены будут стоять: в этот период спрос на съемное жилье невысок. Зато в конце весны или в начале лета раздастся "первый звоночек" — 5%-е подорожание. Лето — тишина. А вот осенью, когда традиционно наблюдается наибольший наплыв желающих найти в столице пристанище, аренда "взлетит" еще на 10%.
В общем согласна с таким прогнозом директор офиса аренды жилой недвижимости группы компаний "Планета Оболонь" Татьяна Котенко. Но она считает, что корректировки цен не будет вплоть до осени. А потом, судя по опыту прежних лет, "выстрелит" спрос, что позволит хозяевам взвинтить цены сразу на 10—20%. Такое подорожание коснется наиболее востребованных 1—2-комнатных квартир эконом-класса. Дорогие же апартаменты ценой от $2000 таким спросом не пользуются и поднимутся максимум на 5—10%.