Как меняются условия кредитования на жилье
Кредитный 2012-й год мало чем отличался от трех предыдущих. Процентные ставки все так же росли как на дрожжах, реальные сроки займов сжимались, а строгие придирки кредитных менеджеров к заемщикам случались все чаще. В результате почти все сегменты банковского кредитования во многом стали смахивать на мираж: он вроде бы и есть, но если попробовать его ухватить — сразу же исчезает. Станет ли исключением 2013-й кредитный год? Об этом мы и спросили банкиров.
Читайте также: Ставки по автокредитам пойдут вниз
Больнее всего прошлый год "укусил" ипотеку. И без того практически "неподъемная" для обычных людей, она подорожала еще больше — в среднем на 3%, с 20% до 23%. "Ставки сначала поднялись в период парламентских выборов — все ждали их результатов, чтобы понять, каким будет дальнейший экономический курс страны, — рассказывает начальник отдела кредитных продуктов "Укргазбанка" Виталий Годун. — Потом был конец года, и у банков возникли сложности со свободными ресурсами для кредитования".
ИЩИТЕ ГРИВНЮ. Найти свободные деньги банкам действительно не так просто. Дело в том, что основными "средствами существования" для них стали депозиты. И, учитывая то, что выдавать населению кредиты в валюте у нас до сих пор запрещено, банки, в первую очередь, очень нуждаются в гривне. Но именно ее люди и не спешили класть на счет. Ведь весь 2012 год украинцы боялись обесценивания нацвалюты, поэтому все более-менее крупные "заначки" старались сразу же менять на доллары. И банки, чтобы заманить к себе гривневые ресурсы, были вынуждены поднимать ставки по вкладам все выше и выше. В результате средние депозитные ставки в нацвалюте выросли на 4—5%, до 22% годовых. А по некоторым "коротким" (на 1—3 мес.) вкладам они достигали 29% годовых.
"НАВАР". Но у такой щедрости есть и обратная сторона. Дело в том, что для получения дохода банк должен выдавать кредиты по цене, хотя бы на 6% выше той, по которой он привлекает депозиты. "Банки значительно подняли ставки на "короткие" депозиты — и, как следствие, были подняты ставки на все кредиты", — объясняет Виталий Годун. Вот и получилось, что относительно невысокие ставки по ипотеке смогли предложить только банки, привлекающие деньги под более низкий процент.
ЧЕГО ХОТЯТ БАНКИРЫ. В результате сейчас за пользование ипотечным кредитом, по данным банкиров, в среднем просят 22—25% годовых. А это значит, что рост ставки на 3%, с 20% до 23%, по займу в размере 100 тыс. грн сроком на 15 лет увеличит ваши процентные расходы на 141 тыс. грн — с 216 тыс. грн до 357 тыс. грн. Но, даже несмотря на такую возможную прибыль, банки не спешат выдавать ипотечные кредиты. "Я недавно пыталась оформить кредит на покупку двухкомнатной хрущевки в банке, в котором у меня открыт зарплатный счет, но в результате отказалась от этой безумной затеи, — с досадой говорит Наталья Б. — Во-первых, я претендовала на 20-летний срок кредита, а меня убеждали согласиться на 10 лет. Но при более коротком сроке мой ежемесячный платеж сразу возрастал на 500 грн. Во-вторых, у меня постоянно просили принести еще какие-то справки, чтобы доказать платежеспособность. Например, право собственности на другую квартиру или машину (а у меня их нет), поручительство не только мужа (у него невысокая "белая" зарплата), но еще и какого-то другого человека (а кто сейчас поручится за знакомого в финансовом вопросе?) и т. д. В-третьих, уже сам факт того, что я покупаю "убитую" хрущевку, а не просторный новострой, настораживал банкира — он понимал, что мы не рокфеллеры и можем "проштрафиться" с выплатой".
Банкиры подтверждают, что так называемые неценовые параметры действительно ужесточаются. "Из-за отсутствия денег для финансирования долгосрочных кредитов (от 2-х лет и больше. — Авт.) некоторые банки ужесточили оценку платежеспособности клиента и размер первоначального взноса, — говорит заместитель председателя правления "Астра Банка" Антон Погорелов. — Но вы уже можете претендовать на кредит, если у вас есть подтвержденный доход как минимум вдвое больше ежемесячного платежа и первый взнос от 35%".
ПЛАВАНИЕ. Но основная "головная боль" от ипотеки возникает из-за того, что ставки по ней почти во всех банках "поплыли". "Я пыталась оформить заем и в других банках, — продолжает Наталья Б. — Там соглашались принять мои документы, и даже предварительно обещали дать положительный ответ. Но во всех этих банках ставка по кредиту была не фиксированная, а плавающая. Это значит, что она может в любой момент вырасти". Наталья права — уже большинство финучреждений предлагают кредиты под плавающую процентную ставку на ипотеку. То есть "на входе" вы начинаете платить 20% годовых, а "на выходе" могут "нарисоваться" и все 35%. К примеру, взяв 200 тыс. грн под 20% на 10 лет, вы будете ежемесячно отдавать банку 3800 грн. А если ставка вырастет до 35% (а на рынке уже сейчас есть такие предложения!), вам придется платить по 6000 грн в месяц.
ВЫХОДА НЕТ. "Сегодня у банков просто нет инструментов привлечения долгосрочных ресурсов (больше 2 лет), — объясняет Виталий Годун. — Кроме того, никто не может достоверно прогнозировать ситуацию на долгий срок. А плавающая ставка — это перекладывание на плечи заемщиков рисков удорожания ресурсов, которые могут возникнуть на протяжении 20—30 лет — сроков ипотечного кредитования". Другими словами, при рыночном изменении ставок по депозитам банкам необходимо менять ставки и по ипотеке. А плавающая ставка помогает достигнуть баланса между ними. "При нестабильности экономики и непрогнозируемости стоимости депозитов введение плавающей ставки — единственно доступный вариант продолжения ипотечного кредитования банками", — уверен Антон Погорелов.
СПЯЧКА. В этом году желающих купить квартиру в кредит, к сожалению, обнадежить нечем. Если по другим видам кредитов ставки все-таки могут хоть немного снизиться, ипотека продолжит быть практически недосягаемой из-за нехватки "длинных" ресурсов. "Слабая кредитная активность в этом сегменте сохранится как минимум еще 2—3 года", — прогнозирует начальник управления розничными продажами физическим лицам "Эрсте Банка" Дмитрий Гавриков. А по прогнозам Виталия Годуна, особенно "тихим" для ипотеки будет 1-й квартал. "Причина в реорганизации БТИ и отлаживании новых процедур получения правоустанавливающих документов на недвижимость в Госреестре для проведения кредитной сделки, — говорит он. — Из-за этого, скорее всего, будет выбрана позиция "выжидания". Правда, потом возможно, хоть и не снижение ставок, но небольшое послабление требований к заемщикам. "Банкам нужно будет где-то размещать деньги, привлеченные на депозиты, — говорит Антон Погорелов. — А если рынки беззалогового кредитования и автозаймов будут насыщены, банки вспомнят об ипотеке".
А пока единственно возможным способом получить ипотечный кредит останутся госпрограммы. К примеру, может снова стать популярной программа ГИУ (Государственного ипотечного учреждения), если его ставка рефинансирования банковских кредитов снизится с нынешних 18% хотя бы до 15% годовых.